某酒店可行性研究报告

【导语】“fishliu”通过精心收集，向本站投稿了13篇某酒店可行性研究报告，这里给大家分享一些某酒店可行性研究报告，供大家参考。

篇1：某酒店可行性研究报告

项目名称：北京某酒店项目可行性研究报告

项目性质：新建项目

项目地点：北京

项目背景：

随着首都北京日益成为具有21世纪风采的国际大都市，公众的生活质量也得到了提高。公众生活质量的提高，反过来又对公共服务设施等提出了较高需求。服务业等第三产业的迅猛发展，极大的促进了首都经济繁荣与发展，而且改善了环境状况，并完善了首都的城市功能。因此可以说，第三产业的迅猛发展，与首都北京的环境改善项目的实施相辅相成，同时，也方便了公众的日常生活。某酒店建设项目就是在这一背景下产生的。

建设内容：

项目占地面积为1200m2，建筑面积为3600m2。地上1、2层为餐厅，预计最高就餐人数为360人;地下1层为厨房及洗浴。地下2层为供120人住宿的员工宿舍。

项目总投资：

项目总投资为4000万元，工程建设周期半年。

项目结论：

通过对本项目技术及国民经济和财务效益计算分析结论表明，投资开发北京某酒店项目，经济技术上是可行的，各项经济财务指标也均符合国家酒店旅游业项目建设的有关标准。

可以预计，本项目的实施，将为北京市的酒店服务业起到很好的领路作用，并为北京市的城市品位和城市综合竞争力将有大大的提升作用。

[某酒店可行性研究报告]

篇2：某建设可行性研究报告

第一章 总论………………2

一、项目名称及承办单位概况………………2

二、可行性研究报告编制单位………………2

三、可行性研究的依据………………2

四、可行性研究的范围………………2

五、可行性研究的结论………………2

第二章 项目背景和建设必要性………………2

一、项目背景………………2

二、项目建设的必要性………………2

第三章 市场需求分析和建设规模………………2

一、市场需求情况………………2

二、建设规模及配套设施………………2

三、自然条件………………2

第四章 项目设计方案………………2

一、规划设计构思………………2

二、设计方案………………2

第五章 环境保护和安全保卫………………2

一、环境保护………………2

二、安全保卫………………2

三、消防方案设计………………2

第六章 节能………………2

一、依据………………2

二、能耗分析………………2

三、节能措施综述………………2

第七章 企业组织管理机构………………2

第八章 项目实施计划和进度要求………………2

第九章 投资估算和资金筹措………………2

一、项目投资估算的范围………………2

二、项目固定资产投资………………2

三、资金筹措………………2

第十章 项目经济效益评价………………2

一、评价说明………………2

二、财务评价………………2

三、销售收入及税金估算………………2

四、经济评价结论………………2

篇3：某建设可行性研究报告

项目名称及承办单位概况：

1、项目名称：八里湾商务服务中心建设项目

项目地址：曹县磐石办事处八里湾水库(东临京九铁路、西临磐石办事处和尚庄、南临窦堂行政村、北临上海工业园区)

2、建设单位及法人概况

菏泽八里湾实业发展有限公司本公司本着“质量第一，诚信服务”的宗旨，凭借雄厚的势力，积极开展工作，敢于探索，勇于创新，最大限度地挖掘出内部潜力，建立一支高素质的员工队伍，更好地开发市场，服务市场，进而取得骄人的业绩和良好的社会经济效益。

可行性研究的范围：

1、项目提出的背景

2、项目建设的必要性

3、建设条件与场地

4、建设规模及方案

5、环境保护、卫生安全及节能措施

6、项目组织管理

7、项目实施进度

8、投资估算及资金筹措

9、经济效益分析

篇4：某道路可行性研究报告

目 录

一、总论 ............................................... 1

二、项目背景 ........................................... 2

三、建设必要性 ......................................... 3

四、建设规模及技术标准 ................................. 4

五、项目节能专项 ....................................... 6

六、投资估算及资金筹措 ................................. 7

七、项目进度安排计划 ................................... 7

八、效益分析预算 ....................................... 8

九、结论 ............................................... 9

电子信息产业园A区三路

篇5：某道路可行性研究报告

一、总论

项目名称：电子信息产业园A区三路

项目建设地址：××××东部研发区

建设单位：××××高新技术产业开发区管理委员会

建设内容：道路、交通、电气、给排水工程

项目总投资：630万元

项目联系人：×××

联系电话：×××

传真：×××

编制依据：

1、《××××科技产业园区东部地区及电子信息产业基地控制性详细规划》

2、《城市道路设计规范》(CJJ37-90)

3、《公路沥青路面设计规范》(JTG D50-2006)

4、《公路路面基层施工技术规范》(JTJ034-2000)

5、《公路沥青路面施工技术规范》(JTGF40-2004)

6、《公路路基设计规范》(JTG D30-2004)

7、《城镇道路工程施工与质量验收规范》(CJJ 1-2008)

8、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001 J 114-2001)

9、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城市建设部分)》

10、《道路交通标志和标线设臵规范》(JTG D82-2009)

11、《道路交通标志和标线》(GB 5768-2009)

12、《室外排水设计规范》 GB50014-2006

13、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-2008

14、《城市道路照明设计标准》(CJJ45-2006)

15、《城市道路照明工程施工及验收规程》(CJJ89-2001)

二、项目背景

改革开放三十年来，××坚持以经济建设为中心，以科技产业为理念，充分发挥地理人文优势，大力发展外向型经济，以科技推动经济发展。国民经济持续、快速、健康发展，社会不断进步，人民物质和精神文化生活水平不断提高。三十几年来，××经济蓬勃发展，成为中国经济发展最快的地区之一。

在新的世纪，省委要求××向具有特色的现代化中心城市的目标迈进，市委市政府提出开发建设××科技产业园区，以此作为××今后经济发展和产业结构升级的试验区和先行区，加快推进现代化中心城市建设。

××科技产业园区，将是一座集科技、产业、生态、人文的科技文化新城。

三、建设必要性

由于××××科技产业园区是一座新建的科技文化新城，整个园区要进行总规划。经规划、建设后，园区有道路总长约130多公里，共十几条主干道网。完善××的道路网，建设××道路网对园区的发展具有重要意义：

1、建设××的支线道路网是××科技产业园经济发展的前提条件。 随着××的开发建设，园区内原有的道路将远远不能满足发展的需要，这是因为××与原镇区的目标定位不同。原镇区的发展目标是工业加工区，致力于发展加工制造业。而××的目标定位为××经济发展的龙头，致力于发展以科研、教育产业为中心的产业支援服务业，是××未来的经济科技中心。按此发展前景预测，原有的道路将不能适应园区的发展需要，必须要对园区的交通运输网络进行系统研究和科学规划，才能适应新形势的发展。

2、建设××的支线道路网是提升园区整体形象的有效举措。

在规划设计××城市交通网络时，××科技产业园区管委会充分利用园区内山头连绵，地形起伏的地貌特点，设计的城市道路依山就势，减少了对自然丘陵的简单破坏，最大限度地形成与自然环境有机融合的特色，以达到路移景换的效果。通过以人为本的科学设计，在满足园区交通运输需要的同时，还能有效提升园区的整体形象。

3、建设××的支线道路网是完善××交通网络的必然要求。

电子信息产业园A区三路东起A区二路，西接畅园路，它的建设不仅满足了园区内交通运输网的需要，还能进一步完善××市的的交通运输网络。

因此，电子信息产业园A区三路是园区路网的重要组成部分，其工

程建设势在必行。

四、建设规模及技术标准

电子信息产业园A区三路起点坐标X=536123.087、Y= Y=389362.776，终点坐标X=536360.603、Y=389725.411，东西走向，桩号范围为K0+000～K0+433.495，设计总里程433.495米，道路路幅宽18米。

技术标准：

1、道路性质：城市道路

2、道路等级：城市支路Ⅱ级

3、设计车速：30km/h

4、设计荷载：道路标准BZZ-100

5、设计年限：

道路工程：

(1)道路横断面组成：

标准横断面： 4.5m人行道和树池+9.0m机动车道+4.5m人行道和树池=18.0米

(2)机动车道路面型式：采用沥青混凝土路面。(路面4cm沥青玛蹄脂碎石混合料SMA-13+机械喷洒道路用改性乳化沥青粘油层(PC-3)0.3～0.6L/m2+7cm中粒式沥青混凝土AC-20C+机械喷洒道路用改性乳化沥青透油层(PC-2)0.7～1.5L/m2+20cm6%水泥稳定级配碎石上基层+25cm4%水泥稳定石屑底基层,总厚为56cm。)沥青砼路面具有表面平整、无接缝、行车舒适、耐磨、振动小、噪音低、施工工期短、养护维修方便、使用寿命长，对环境无污染等优点。

(3)人行道结构：60×30×3花岗岩人行道块，0.5cm素水泥胶， 3cm1：3干性水泥砂浆，10cm厚 C15混凝土垫层，15cm厚6%水泥稳定石屑基层，压实土基,人行道铺设盲道,遇交叉口时设无障碍通道.

交通工程：根据道路线形、交通流量、流向和交通组成适当确定交通标志和标线及其他交通设施的设臵位臵;统盘考虑，整体布局，做到连贯性、一致性。给道路使用者提供全面的资讯，满足各种道路交通信息的需求，确保行驶的安全、快捷、畅通。

道路交通标志和标线是交通管理设施，路上的标志具有法律效力，必须根据交通管理法规及有关标准，正确、合理地设臵。

道路交通设施设臵不得侵占建筑限界，保证侧向余宽;不应侵占人行道有效宽度和净空高度。

排水工程：排水工程雨水管采用二级钢筋混凝土管，管径小于DN1350时采用橡胶圈密封承插连接，管径大于等于DN1350时采用企口连接，雨水口规格统一用450mm×750mm规格，重型复合材料雨水箅子，人行道或绿化带上的检查井盖采用普通型复合材料井盖，车行道上的检查井盖采用重型复合材料井盖，充分利用地形坡度，减小管径，控制埋深，节约投资。污水管采用HDPE高密度聚乙烯双壁波纹管，橡胶圈密封承插连接，人行道或绿化带上的检查井盖采用普通型复合材料井盖，车行道上的检查井盖采用重型复合材料井盖，此系统充分自用地形坡度，采用自流排放，合理布臵管道，减少管道系统的运行费用及维护工作量。

照明工程：照明灯具选用圆锥型镀锌钢管灯杆,灯具采用LED灯组作为光源,随灯配臵驱动电源以及熔断器等到附件。路灯运行模式采取手控、时控及集中遥控相结合的方式，通常情况以定时控制为主，从而达到节能目的。

五、项目节能专项

1、项目所在地能源供应条件

项目所在地位于××市××，项目用电的供应由市政电源引入，由××供电公司供电。本市政道路项目的.东西两侧有已建成并投入使用的畅园路及A区二路，两条道路均有完善的道路照明系统及路灯箱变配电系统，两个路灯箱变系统均能为本项目提供足够的配电容量及馈电回路，本项目的供电系统不需重复建设路灯箱变系统，可由其中任一个路灯箱变系统低压侧引入，减少投资。

2、项目年耗电量计算

A区三路市政道路项目用电量主要为路灯照明用电量，配灯道路总长约433.495米，双向2车道。

结合照明工程设计，照明灯杆采用圆锥形钢管灯杆，灯具采用半截光型灯具，灯具效率不低于75%，光源采用高效LED灯，配节能控制模块。

路灯在南侧人行道内单侧布臵，其灯杆中心至机动车道边0.5米，灯杆高度10米，路灯间距30米，单灯LED灯组的功率为126W，车行道平均照度为8Lx，照明功率密度为0.48W/m2，满足照明设计标准。道路照明年用电量计算：本工程共选用15盏路灯，年用电量为15x126x365x11/1000=7588.35kW〃h=0.76万kW〃h(年用电量按365天，平均每天11小时估算)。

年总耗电量=0.76万kW〃h，跟当地能源资源供应相比，所占比例极少，因此本项目所用电力对该地区电力供应无影响。

3、照明节能措施

照明控制方式：本项目路灯采用手动、时控和集中遥控方式控制，每种控制方式相互独立，互不干扰。在正常情况下，本道路照明由当地

路灯管理部门利用集中遥控系统控制，按季节变化合理遥控开关灯的时间，节约能源。

光源采用高效显色指数LED灯，配节能控制模块，后半夜能自动调节LED灯亮度。照明导线选用铜芯电缆，以减少线路损耗，降低运行成本。

4、总结

本项目通过智能照明调控系统可延长灯具的寿命，降低灯具的损耗，节约电能的消耗，这样就可以有效减少火力发电厂对大气二氧化碳等有害气体的排放量，减少污染，保护环境。

六、投资估算及资金筹措

根据本项目的建设规模和主要标准，对本项目进行投资估算，结果如下：

项目工程总造价630万元，皆由园区财政统筹安排。

七、项目进度安排计划

工程筹建期5个月，从8月至2012月;

施工准备期1个月，从1月至302月;

主体工程施工期6个月，从2013年2月至2012年7月;

工程完建期1个月，为2013年7月。

工程建设总工期(不包含筹建期)为8个月。预计将于2013年8月正式

投入使用。

八、效益分析预算

交通是城市的命脉，交通设施则是城市交通的物质基础，将决定城市交通的供需规模，决定城市交通的运行模式，决定城市交通的服务水准，而道路正是城市交通最基本的交通设施。城市道路系统是组织城市各种用地的骨架，又是城市进行生产和生活等经济活动的动脉。因此，交通规划是城市开发建设的首要环节。在正确处理城市交通与经济发展、社会进步、生态环境的关系，坚持交通规划与土地使用规划相结合的基础上，××管委会制定了《××××科技产业园总体规划》，道路网的作用如下：

1、建设××的支线道路网，能满足园区经济发展的需要，推动制造业和其他产业的发展

交通是生产过程在流通领域内的继续，是联系生产和消费、工业和农业、城市和乡村的重要纽带。同时，它也是实现社会主义生产合理布局的有力杠杆之一。可见，交通这个重要环节，对于实现合理的生产布局，改造、建设一个地区经济，具有十分重要作用。

××科技产业园，是规模优势明显、产业特色突出、创新创业活跃、科技人才荟萃的综合性生态型高科技新城，这必然要求园区有相配套的交通运输作支援。××科技产业园的道路网，能够有效地实现货运交通

与生活交通分流，并营造了安全、自然、舒畅的步行系统，是满足以产业功能需要与生活功能需要相结合为要求的设计结晶。因此，开发建设园区的道路网，是为实现××科技产业园的可持续发展的先要条件，从而推动园区整个经济领域的发展。

2、能美化园区的容貌，提升××的城市形象

××科技产业园的总体规划，是按匠心于自然，倾情于山水，致力于空间，山、水、园融为一体的城市理念设计，以塑造“科技共山水一色”的城市形象。作为总体规划的一部分，××的支线道路网也强调景观设计要求，充分利用园区内山头连绵，地形起伏的地貌特点，设计的城市道路依山就势，形成与自然环境有机融合的特色，从而能够美化园区，提升××××新城市的形象。

3、能满足当代交通运输的社会目标

交通运输的社会目标就是要获得人便于行的效果，并且减少或避免对环境的破坏,最大限度地形成了与自然环境的有机融合，正好能够满足此社会目标的要求。同时，园区的道路网在规划设计中就与城市的其他交通网络紧密相连，成为××交通网的重要一环。

九、结论

综上所述，××城市交通网络，是园区招商引资的前提条件之一，是园区发展的关键，也是进一步完善××整体形象的必要措施。建设××A区三路，不仅可行，而且必要。

篇6：酒店可行性研究报告

日益壮大的旅游产业规模需要酒店业不断的调整内部结构，形成多元化产品体系。然而多个地区、城市、旅游度假区盲目追求高星级酒店建设，土地、建造、资金等成本的上升带来高端酒店投资成本的日益上涨，致使其投资回报率大幅度降低。与此同时，酒店的主要客源结构也发生着变化，人们在追求生活品质的同时也渴望心灵的回归。什么样的酒店能够刺激游客消费，适合市场需求?绿维创景认为，这需要通过项目投资前期的市场及财务可行性论证研究，为项目的投资、建设、经营决策提供正确指引。

一、可行性研究报告的使用范围

酒店可行性研究报告(以下简称《报告》)主要为酒店项目开发商、投资者以及经营管理者的决策提供参考。

各方对《报告》的使用和关注点各不相同：开发商通过《报告》，掌握拟建项目档次、建设规模、功能分区、合理投资规模、预期收益等，作为项目进一步开发的指引;投资者关注投资额度、资金计划、项目经营现金流以及投资回收保障，以此作为投资决策重要的参考依据;经营管理者则关注拟建项目所在区域酒店市场的整体发展情况、项目客群和竞争优势、档次和规模、预期建设时间、预期经营收入等，以决策是否进入该市场，以怎样的档次和类型进入该市场。

二、可行性研究报告的主要内容和要求

可行性研究报告应对拟建项目的必要性、市场可行性、项目定位及技术经济指标、市场竞争力、经济可行性等进行论证，以及对项目的经济、社会和环境效益进行综合分析，寻求建设项目的最佳方案和最优投资效果，提出项目的可行性方案。

(一)拟建项目市场可行性分析

酒店因所在的区位不同，客源结构也存在较大区别。在市场必要性分析中，应深入分析项目所在区域的宏观市场环境、需求临近度和周边典型客户，同时结合本区域酒店市场的供给及经营情况，分析不同类型酒店发展的饱和度、市场的潜在供应及未来的供需关系，对比竞争对手，判断发展空间，论证项目在市场中的地位及建设可行性。

(二)拟建项目定位及技术经济指标

通过对拟建项目区域市场空间的判断和竞争项目的经营设施分析，结合拟建项目资源条件，确定目标客源和市场定位、项目档次、规模、酒店形象及主题风格、管理模式，并进一步明确主要服务功能、主题和面积。

(三)拟建项目竞争分析及竞争战略策划

对竞争项目进行分析，包括酒店品牌、地理位置、功能设施、环境、服务、商业环境、硬件及装修等，制订本项目的竞争战略、项目特色与核心竞争力。结合市场发展，预测拟建项目入市房价、出租率及各项设施经营情况。

(四)拟建项目经济可行性论证

依据项目的市场定位与功能布局，估算项目总投资，并评价投资风险，进一步论证项目定位及产品策划的`合理性。

1、资金使用计划

对项目建造期资金投入、经营期现金流量进行估测，分析项目建造资金运转情况。

1)项目开发期资金投入

根据项目功能布局定位，对建造总投资进行测算，包括土地成本、工程造价估算、开业前期开办费用估算、投资进度计划及资金成本测算。

2)项目经营期预测

分析市场发展及变动趋势，对项目开业首年的主要经营指标进行测算，并根据行业趋势，预测未来十年的经营现金流，得出经营稳定期收益后，用收益法预测剩余年限的变现价值，最终得出整体经营期的资金净流入，主要包括客房收入预测、餐饮、娱乐及会议收入预测、项目经营利润分析等。

3)项目资金运用分析

结合项目资金投入及经营产出，分析项目资金运用情况及资金融资需求。

2、经济效益分析与评价

依据项目经营预测，评估项目的经营成果。根据项目资金计划，分别通过动静态指标(项目GOP、投资利润率、项目回收期、内部报酬率IRR、财务净现值等)和敏感性分析，评估项目的经济效益及抵抗风险能力。

三、结论

酒店项目因产品类型不同，投资及运营模式差距明显。在项目决策阶段，应做好项目的可行性研究工作，为以后的投资额度、回收周期、运营目标等确定合理的目标值，以便在项目实施和运营过程中，动态控制各个相关因素，保证投资方向的正确性，并保障合理的利润回报。

篇7：某房地产项目可行性研究报告

某房地产项目可行性研究报告

四川省**市华泰房地产开发有限公司项目可行性研究报告根据**市委、市政府对加快**市市场经济开发建设的要求。我们在相关部门的精心指导下，我公司对建设开发项目积极开展了前期准备工作，成立了项目经理部，与政府有关各方进行了广泛接洽;尤其对项目建设的可行性进行了深入细致的调查研究和全面论证;同时，邀请省内外房地产开发企业和建筑规划专家进行了精心的规划设计和方案选评;经征求有关各方意见，认为初设方案理念新、定位准，既适应了社会主义市场经济条件下流通现代化发展的要求和促进边贸行业向更深层次发展;是**市这一明珠上一个闪光的亮点，进而为美丽的边境城市增辉添彩。

一、概述

(一)项目选址及地缘环境

项目选址：位于**市目脑路东方大饭店后面地块;

项目土地面积约135000㎡折合1.35公顷(0.135平方公里)。项目所处环境优越，交通便捷，是拟建理想的花园式住宅区。

(二)项目规模建设周期

规划总建筑面积81000㎡，可入住居民270户。计划总投资9800万元，计划建设周期三年，即二00六年至二00九年。

二、实施可行性分析

具有划时代深远意义的党的十六大精神：“为全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业新局面。”这一宏伟目标，为我指明了前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创新。

(一)根据经济全球化的发展趋势，我国加快了对外开放的步伐。尤其是我国加入WTO后，国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国单一向东发展，沿海开放的经济格局，在党中央实施西部大开发战略决策的推动下，如今一直把自己当边疆省的云南提出了建设连接东南亚、南亚次大陆的经济大**，建立湄公河次流域经济带。启动参与中国东盟自由贸易区建设行动计划，加快建设“五大**”、构筑“五大平台”、推进六大产业合作。云南开始了“边缘”向对外开放前沿的战略转移。我们**市正好是连接东南亚及南亚次大陆的前沿桥头堡，不仅独占地理区域优势，而且有二十年来的改革开放打牢的基础。面对如此难得的时代机遇，我们要趁势而上抓住机遇，加快发展。

(二)项目建设的市场分析

云南与东盟自由贸易区的形成，必然给**市带来旺盛的人气。人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们项目的开发建设带来极好的契机。

1、国内外商家对**市住房的需求的调查分析。我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好**的房地产市场，对**的发展和繁荣昌盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的部分人都有在**居住的愿望。据国内外客户向我们提供分析情况看愿在**购买花园式住宅。

2、住房消费市场的调查分析。**市是一个与缅甸三面接壤的新兴开放城市，是典型的一个坝子，两个国家的特殊地缘，美丽的瑞**滋润着两岸肥沃的土地，哺育着两国的二十几万边疆人民。**市城区规划面积20平方公里，市区建成面积6平方公里，全市总人口12万，流动人口4万。由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放二十几年来的发展，**市已成为西南边陲上一颗璀烂的明珠。一个12万人口的县级市，居民的储蓄存款余额达27亿元，高于全国人均水平，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力水平，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。随着经济的发展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，计划经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受个性化的高层次的居住，较有兴趣。随着“单位人”这一观念的弱化，“社会人”享受社区服务，享受方便、周到、安全的物业管理服务也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。

由于**是国家级的边境口岸，在我省沿边的众多口岸中像**这样优越的地缘环境优势的城市绝无仅有，因而在四万多人的流动人口中，有相当的外来居民是在**经商贸易的，他们居住大部分是靠租房，有的经过十几年的发展和积累，也渴望拥有属于自己的经营店铺和住房。在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的项目吸引力和竞争力。

三、项目内容

四川省**市华泰房地产开发有限公司开发项目，开发占地面积200亩，总建筑面积约81000㎡，项目建设定位是花园式住宅小区，同时建设与之相配套的公共建筑和会所。

1、花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。既要体现亚热带风光的民族风情，同时又能展示现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章**度的民居住宅;在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。在建筑的空间构图、创意新、体现精品意识，避免了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团体现一种格调，力求达到统一中有变化，变化中有统一。进而使瑞**畔花园的建筑构图实现连续有序、灵活生动、丰富多彩的环境空间。

2、环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会”的现代理念。体现出实用、自然、和谐的时代精神。**市是一个四季长青的美丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品，

进而丰富大环境的内涵;对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。小区内的生产环境与人文自然、民族风情有机地结合，进而实现环境优美，人与自然和谐的花园式小区。

3、市政设施及路网建设，作为花园式小区须具备良好的城市环境，市政设施须配套完善、规范安全、城市空间文明有序。供水、供电均采用市政网络，对供水、排污、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的所有管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、安全、迅速、经济及整洁、宁静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行一定流量的机动车，大部分支道作为人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。

4、小区的建筑规划，按81000㎡的用地，规划容积率0.563，可建房屋面积460000㎡。

(1)住宅建筑45603㎡，可入住205户。其中：A型户224㎡/户有20户，B型户264㎡/户有69户，C型户275㎡/户有15户，D型户290㎡/户有11户，四种户型的别墅共115户，面积30092㎡，连排成幢别墅90户，户均166.8㎡/户，面积15048㎡，住宅全部面积：45603㎡。

(2)其它公共建筑500㎡;合计规划面积约46103㎡。

(3)土地规划使用情况：总用地面积81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%;绿化34668㎡，占42.8%;建筑24024㎡，占29.66%。

(4)投资分析：①基础设施投入867.3万元;②绿化环境投入646.8

万元;③建筑投入6438.6万元;④不可预见投资238.5万元(按以上三项之和的3%);⑤流动资金投入1600万元。合计投资约人民币9791.2≈9800万元。

四、项目建设计划

我们将根据州内的建筑市场发展态势，采取总体布局，分步实施，滚动开发，逐步就位的思路，计划在200x年内全部开发完成，建设周期三年,具体计划是：

1、200x年投入2450万元，承付土地出让金1300万元，用1150万元投入基础设施建设，完成小区内50000㎡的道路及地下管道的铺设，完成总投资的25%。

2、200x年2744万元，建成4.5万㎡住宅，可入住110户，完成总投资的28%。

3、200x年投入2842万元，建成4.6万㎡的住宅和商贸用房，可入住95户，完成总投资的29%。

4、200x年投入1764万元，建成9000㎡的公共建筑和附属配套设施，同时全部完成绿化和环境投资建设，完成总投资的18%。至此全部完成小区建设，并筹组物业管理公司，纳入市场化的物业管理经营服务。

五、资金筹集按建设计划投资总额9800万元。

1、四川省**市华泰房地产开发有限公司作为投资主体，自筹资金3000万元，公司自筹方式包括集资、融资，临时拆借等方式，公司其余自筹资金于200x年底全部到位。

2、通过招商引资、预约、预售实现筹资2000万元，占房屋建设投资的30%。该资金筹措从200x年5月启动到200x年，用10个月的时间加强销售力度实现。

3、向银行贷款2000万元。200x年工程开工后用在建工程(公司资产)作为抵押，使用贷款时3年。

4、200x年实现销售3500万元(扣除预约预售2000万元)实际筹资1500万元。

5、200x年实现销售3300万元，售房率达到60%以上，除用于归还2000万元贷款外，可有效投入后续开发资金1300万元。

该项目按滚动开发模式，6000万元流动资金可保证实现全部开发建成。公司对资金的筹集将采用资本的营运方式，保证开发计划实施。

六、组织实施

为保证项目的`顺利实施，四川省**市华泰房地产开发有限公司，全权承担项目的开发建设，

四川省**市华泰房地产开发有限公司，将按公司法组建。依照有限责任公司的章程组成公司治理结构，实行董事会领导下的总经理责任制，按现代企业制度要求和现代企业管理的理念和手段进行公司运作。公司依法注册，自立经营、独立核算，自负盈亏，独立承担债权、债务，独立承担经济民事的法律责任，同时，自觉执行党的方针、政策、遵守法律、法规，接受相关部门领导监督和管理，并严格按房地产市场规则规范公司行为。

公司的组织机构是一室、三部(即：总经理办公室、市场经营部、工程经理部、财务部)。

公司的宗旨是：能人开发、精英管理、开拓市场、营销**。公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创新铸发展。画意燃诗情，实干创一流，为**市边境建设、为了**市新的一轮发展，做出应有的贡献。

七、效益与风险分析

(一)、预期效益

1、企业利润，根据房地产市场的供求关系和市场景气指数及社会平均利润(行业平均0.158)计算，9800万元的投资，可实现利润。

2、对当地国民经济增长的贡献按200x年房地产投资对GDP贡献率41.94%的水平推算(按支出法计算)，9800万元的固定资产投资对当地GDP的贡献为4110.12万元，按200x年**市国内GDP值7.85亿元计算增幅，每年能拉动**经济增长1个百分点。

3、促进相关产业的发展

据投入产出模式测算，每100万元房地产投资(或销售)可拉动相关产业的发展285万元，房地产与40多个产业部门有密切关系，其中建筑行业最直接。可诱发产出31.73万元，高居榜首，其次是建材、制造、开采、商业、运输等行业，9800万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济发展，具有潜在的社会效益。

4、增加地方财政收入

在9800万元的投资中，土地使用权出让增加地方财政600万元，(200亩X3万元/亩)。增加建筑税收(建筑营业税和城市建设附加，教育附加)480万元，同时拓展了税源。

(二)风险分析

1、国内市场变化的风险

房地产作为特殊的商品，在社会主义市场经济中。房地产市场的商住楼仍具有广阔的市场前景，房地产市场的供求关系已发生了变化，尤其结构性矛盾已经突出。一方面，大量中小工商从业者想买商铺又买不

起;另一方面，近两年来的商住楼空置率居高不下，据有关资料显示;截止二00二年三季度，商住楼的空置率已达24.4%。今年九月，国家六部委局(建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局)就《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展》提出了若干意见，警告：防止“泡沫”经济的发生。最近国家的土地建设、银行等部门已相继出台了若干宏观调控的政策措施。如：强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，调整土地利用结构;严格控制自有资金不足，行为不规范的房地产企业新开发项目;大力发展经济适用住房，调整房地产市场结构;严格审核房地产开发项目贷款条件，加强对房地主贷款使用监督，充分发挥金融对房地主市场的调控作用。以上信息已表明，对“房地产热”已亮出了“红灯”，国家宏观管理这一大趋势，对我们将进行的项目，无疑是一大风险信号。

我们必须审时夺势，趋利避害，认真分析和研究已发生变化了的情况，从**房地产市场这一客观实际出发，谨慎操作，任何盲目乐观、头脑“发热”的举措都是有害的。要在充分调查研究的基础上以市场需求为出发点，制定切实可行的开发计划。

2、不确定因素风险

房地产发展的市场定位，不能仅从居民银行存款的平均余额不看供求潜力。我们要看到，**这一边境开放城市尽管储蓄余额较大，但游资成分较多，投入房地产消费的资金十分有限。我们要理智的看到，我国目前存在的贫富悬殊差距正在扩大;我们应当充分的注意到时下的中国，富者确实目了，贫者依然很穷。尤其像**这样民族聚集居的边境

城市，这样的差距还较为突出。因此，对国内居民的住房，特别是城市居民的住房状况，已购房率、预期购房率、普通居民的有支配收入、消费意向等情况，进一步做深入细致的调查分析，在此基础上，确定国内居民购房需求的市场定位。要充分认识到，拉动市场消费需求，主要在于扩大国内需求。对此，我们要着力做好当地常住居民，尤其是个体工商业者对商住楼需求的调查，利用扩大内需进一步深化对外贸易这一历史最好机遇，促进购房消费;同时，要做好消费导向宣传，切实推出货真价实，质量优良(包括户型合理)优美，多功能花园住宅小区，占领和开拓**的住宅房市场。

3、公司自身的弱势

四川省**市华泰房地产开发有限公司是一个品牌，要在本地打响

这一品牌，除面临上述的困难和风险外，还要克服公司自身的弱势。首先就我公司而言，异地开发、投资巨大，也存在鞭长莫及的弱势，趋利避害，与时俱进，谨慎操作。必须以改革创新的思维对公司实施战略改造。对经营决策、经营管理，都必须聚精竭力，做到指挥得当，组织有序、经营有方、管理得力、稳步推进、调整及时、决心下定、矢志不移。

八、结论

四川省**市华泰房地产开发建设项目是一个需要历经数年的中长期项目，无论建设规模，还是投资规模，对一个企业而言无疑是一个大的项目，其前景看好，可操作性显示。尽管存在一定的风险，但在**市委、市政府及相关部门的领导下，在社会各界和有关专家的支持帮助下，我们有信心、有能力开发建设好。

经广泛深入的调查研究和全面论证，同时，我公司通过一年富有成效的工作，目前已具备启动实施条件，建议政府列入二00六年度计划。以便尽快展开实质性工作。综上所述，四川省**市华泰房地产开发建设项目是可行的。请市委、市政府、**市边境经济合作区给予大力支持。四川省**市华泰房地产开发有限公司

**分公司

二00X年三月三十日

篇8：某现代物流园区可行性研究报告

概 述

一、合肥市建设物流园区的战略意义

合肥市建设物流园区的战略意义主要体现为：对经济社会发展的促进作用。对物流系统及功能的完善作用，以及对物流效率和企业效益的提高作用。

随着合肥物流园区的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进合肥市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为合肥市经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为合肥提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

合肥物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使合肥市的物流基础设施在布局。分工和功能上更加完善，有利于合肥市市域范围内的物流合理组织。

合肥建设物流园区的建设，还将大大改善以合肥为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。

总之，合肥物流园区建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式，合肥物流园区实际上可以称之为物流经济开发区，它是新的经济条件下推进现代物流发展。对合肥市经济增长方式转变和实现 GDP上 1000亿战略的实施具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开发项目。

二.合肥物流园区建设的必要性

合肥物流园区建设作为合肥市乃至安徽省物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起合肥市现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持合肥市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起合肥市乃至安徽省区域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。

合肥物流园区的建设，将有效引导和转化合肥市潜在的物流需求，提高合肥市的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。

合肥物流园区将依托区域核心城市合肥市，通过对合肥市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，

有效地提高合肥市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持合肥市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持合肥市国民经济和社会发展的最终目标。

三、新站试验区在合肥市物流发展中的地位

经多年建设，新站试验区已具有较为良好的区位条件与经济发展条件，具备物流园区建设的基础条件依托以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为合肥市城市建设与发展中城市主城区扩张和设施改造利用提供土地等方面可行的资产置换操作途径与操作可能。

合肥市新站试验区内蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个合肥市现代物流服务系统的发展建设及发挥合肥物流园区物流运作示范基地的特殊作用，提供了一个良好的实践空间和示范场所。同时，合肥物流园区的建设，将对在物流发展中具有重要影响的政策协调模式与协调渠道进行有益的尝试，支持合肥市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进合肥市现代物流业的发展。

四、合肥物流园区总体发展规划设想

根据合肥物流园区的市场定位，合肥物流园区的总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和物流发展推进三大功能进行。

合肥物流园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在物流园区管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建合肥物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成合肥物流园区的三大服务运作功能平台，即公铁联运中心、区域物流中心群和城市配送中心群。

本次计算中，合肥物流园区适用货类物流服务量将作为合肥物流园区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定合肥物流园区基本规模。

合肥物流园区最终能力估算为：约300万吨，95万平方米;约680万吨，190万平方米;约1300万吨，330万平方米。

根据合肥物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究确定了配送中心群、物流中心群和公铁联运中心的能力规模。

	配送中心群	物流中心群	公铁联运中心
能力 （万吨）	规模 （万M2）	能力 （万吨）	规模 （万 MZ）	能力 （万吨）	规模 （万  M‘）
20	120	35	90	30	90	30
20	280	75	200	55	200	60
20	520	130	390	100	390	100

 五、合肥物流园区运行管理规划

合肥物流园区的管理结构构想为：以新站试验区管委会为依托，组建合肥物流开发区管委会，主管园区内的行政事物，并协助和支持合肥市相关行业管理部I’j的行业管理，对园区内企业进行协助执法与督促检查;新组建的合肥物流园区建设发展公司将根据管委会制定的建设开发规划进行具体的项目建设，并承担未来园区设施的经营性活动;进入园区的企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从园区管委会统一管理，在设施使用与能力调节上与园区建设发展公司建立经济关系。

合肥物流园区的基本运行模式构想为：以物流开发区管委会为管理核心，以行政管理与服务为主要任务，负责整个园区的发展规划与运行规则的制定与调整：以园区建设发展公司为运行主体，以园区建设与园区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进入园区，实现园区的正常经营;以进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物流园区的功能发挥和园区未来发展的积累。

六、合肥物流园区运作系统设计

合肥物流园区的运作管理具有3个层次;即决策层、执行层和实施层。3个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过对园区建设性质和合肥市发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为合肥物流园区建设和发展的基本商业模式。

根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务、为客户提供快速响应物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等4个方面。

合肥物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段及措施保障和园区发展的管理、运营环境的保障等。保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区应积极争取合肥市及安徽省有关政府部的支持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制度上涌保园区的发展

七、合肥物流园区可行性分析及评价

合肥物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成，预计：总投资规模27.42亿元，其中信息系统投入为1470万元。

根据中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》和国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率(FIRR)、财务净现值(FNPV)、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。

根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为3.27%;在基准收益率定为3%的条件下，企业财务净现值为862万元;企业投资利润率为2.45%;项目投资回收期为22.45年。

计算结果表明，由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进合肥市经济发展的社会效益上，而合肥物流园区建设的直接财务效益较低。但根据目前国内成功的物流服务企业 10%以上的平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水平将达2.5亿元以上，年均上缴所得税将达到0上亿元。

因此，合肥物流园区建设具有较好的投资建设前景，合肥物流建设发展公司完全能够保证投入资产的保值增值，具有较强的实施可行性。实际上，合肥市物流园区的建设效益并不是通过物流园区的开发建设企业自身的赢利体现出来的，而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和培育现代物流新兴产业，使合肥市获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。

为此，希望合肥市及安徽省能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提供宏观环境支持，明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导和培育市场需求;设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用，发挥启动项目的示范效应，对启动示范项目进行科学合理运作;建立科学的园区建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。

第一章 物流园区的发展背景

1.1 对物流概念的理解

根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存，最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用的基础上所下的定义。

物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过与企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。

①对物流运作功能的理解

物流是将企业的原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。

②对物流增值功能的理解

物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动的资本升值活动。

③物流信息功能的理解

物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。

④对物流价值功能的理解

物流是通过降低企业运输及配送费用。实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。

对物流概念理解的不同，以及因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如“准时制生产”、“零库存”、“供应链管理”等。随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。

1.2 现代物流的特点及发展趋势

1.2.1 发展特点

国外现代物流业的发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。战后发达国家经

济的逐步繁荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。这一经济发展形势，为西方物流业的起步奠定了基础;进入70年代，由于石油危机的打击，发达国家企业纷纷将生产地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展，日益发展的交通基础设施和运输条件以及先进的运输组织方式如多式联运，为物流业的进一步发展提供了必要条件。

从国外物流业50年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷。优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平。就这些国家物流成本占GDP的百分比而言，美国为10%，日本为14%，英国为10.6%，法国为11.l%，意大利和荷兰均为11.3%，德国为 13%，西班牙为 11.5%，均居世界领先地位。

1.2.2 发展趋势

从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。

①物流服务的内涵将继续拓展

物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。搬运、仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。

②物流服务过程在继续延伸

物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货(JIT)”和“零库存(ZI)”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。

③专业化物流服务在不断壮大

发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。

1二2.3 现代物流的核心一供应链一体化

由于物流管理的作用是将分散的功能要素集合成一个有机的系统并以此构成物

流的基本要义所在，因此物流理论形成伊始便被注入了系统的思想。同时，由于物流活动的各功能要素如运输、仓储。信息组织、服务质量等相互之间存在效益背反关系，因此必须从系统管理的角度着手，合理正确解决效益背反矛盾。物流的“供应链管理”便是针对获得全系统物流效益最优化而出现的新管理思想。

供应链是指从采购开始经过生产、分配、销售最后到达用户等一系列活动(既包括生产经营活动，也包括物流活动本身)是一个环环相扣的‘物流链”，而不再是孤立的行为，物流活动受这一供应链决定和制约。例如效益观和库存观，供应链上各环节都有不同的利益和观念，各功能之间存在大生的冲突也难以避兔，但由于现代管理和现代技术可以提供总体的信息为各个链节共享，因此可大大扩展视野，使之能从总体上管理整个“链”，而不是如同过去那样只管理各链节之间的“接日”，或只管其中一部分链节。供应链管理实际上就是把物流和企业全部活动作为一个统一的过程来管理。供应链是现代物流管理的重要特征，也是现代物流的核心理论和技术所在。

供应链管理也称为一体化物流管理Ontegrated Logistics人是20世纪末最有影响的物流趋势之一，其基本含义是指不同职能部门之间或不同企业之间在物流上的广泛或全方位合作，以达到提高物流效率、降低物流成本的目的。

1.3 现代物流发展的推动因素

现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。

1.3.1 企业发展战略的改变

随着现代经济发展逐渐呈现出注重长期效益、规模效益和区域及全球战略，全球经济在现代信息产业发展和信息技术的支撑下，愈发注重一体化发展和知识经济发展。当前，在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。物流战略己成为现代企业在通过加强资源管理和技术改造等措施降低成本潜力被极大挖掘之后，充分挖掘“第三利润源”一物流利润和提高服务水平的重要因素。

因此，导致现代物流管理技术得到空前重视的原因，主要来自于以下几个方面：·企业注重长期发展战略和长期稳定利益的获得;

·跨区域、全国性、全球性销售网络逐步扩大;

·原材料采购、产品生产、产品销售三地分离或异地结合逐渐普遍;·企业从事销售、储运、采购的人员越来越多;

·企业的规模越来越大，生产经营管理的范围和难度越来越大。

在我国实现“两个转变”和进行国有企业改革攻坚的大背景下，我国经济正在

告别短缺而面临产品相对过剩，加快经济结构调整进程的任务十分艰巨，需要采取积极稳妥的财政金融政策，扩大内需、拉动经济发展。在这种经济转轨条件下，现代物流业在我国生逢其时，将为我国工业、商业流通、交通运输、信息等构成国民经济重要支柱和基础的各类产业克服困难、解脱困境、获得新的经济增长点带来机遇和挑战。

面对我国经济发展区域化特征日益突出和东、中、西部经济发展差距较大的现实形势，如何提高我国经济的整体实力，加强我国各行业的竞争能力，全面参与加入WTO后的国际竞争和迎接国外优势企业的挑战，是我国企业面临的重要战略课题。物流管理技术的应用因是构成企业核心竞争力的重要因素，随着经济向纵深层次发展和我国企业对物流认识的加深，物流业的发展问题也必将会得到我国政府部门和企业的高度重视。

1.3.2 企业物流能力的培养

在现代经济条件下，企业之间的竞争己不再是获得廉价的原材料、产品的生产技术、销售市场的简单竞争，往往是企业面对市场和客户建立的快速响应系统与供应链优劣的竞争，即企业是在物流能力方面进行生存的较量，企业物流能力的培养成为现代物流发展的重要推动力量。

①物流能力

·物流能力通常是指开展物流运作和提供物流服务的企业，在实现创造顾客价值的过程中所具备的对物流的计划、控制、实施过程进行的能力;

·物流能力既包含了企业物流设施设备生产能力等静态能力，也包含了企业管理与经营物流的动态能力以及企业对上述二者协调运作的综合控制能力;

·物流能力可以具体表现为企业的市场营销能力、物流组织与操作能力和对顾客的适应能力以及服务效率与保证率;

·物流能力涵盖了物流活动所涉及的各个层面，因此，在现代经济发展越来越强调长期效益和良好的顾客服务以及各企业与各地区间经济联系越来越紧密的经济发展趋势下，物流能力己成为物流企业进行市场竞争的最主要的手段。

②物流与企业的核心竞争能力

·在现代经济条件下，物流己成为企业的第三利润源，在技术、人力资源、生产能力、生产效率不大可能在较短的时间内大幅度提高的情况下，企业以物流为核心构筑的供应链的能力，将成为企业的核心竞争能力;

·现代物流服务实践说明，一个企业没有必要也不可能占有全部可涉及的物流资源;

·企业所追求的最高境界应该体现为企业对于其所面对的可控制与可利用的物流资源进行最大限度上的合理化开发与利用，而不是最大限度上的开发与利用;

·这种合理化表现为企业对于自身物流能力的客观评估与正确定位，对外部环境与市场需求、供给的深刻了解与合理预期，对企业自身发展方向与发展时机的准确把握;

·企业能够将可控制资源与可利用资源进行有机融合，并在市场运作中以各类有效方法与措施使上述两种资源始终处于相互协调、相互支持的动态平衡状态，使

之成为推动和促进企业实现其总体发展战略目标的重要原动

1.3.3 物流新技术的应用

现代物流发展的动力除来自于企业发展战略的改变及企业物流能力的开发因素外，计算机、信息网络技术、现代交通运输、仓储管理等技术在物流管理与运作领域的应用，特别是信息技术的发展和广泛应用，是其迅速发展的重要动力。

由于现代物流活动的范围(地理意义上的空间范围和物流管理技术渗透的经济活动范围)被极大地拓展，使大量的。多变的与物的位移、储存、状态和性质相关的数据信息的快速、准确、及时的采集、分析和处理变得非常重要。因此，提高信息反应速度，增强供应链的透明度，提高物流的控制管理能力、客户服务水平和系统效益，将是物流管理和运作必须解决的问题，而计算机和信息网络技术，既使这种需求得到满足，也使物流的发展因此而得到极大地推动。

近年来，在物流技术发达国家中，物流信息技术己成为相对独立的信息技术领域，其应用包括：依托计算机的物流战略计划模型、一体化的配送信息系统、在仓库管理中应用计算机采集和分析数据、无人拣选和无纸拣选、自动识别一条形码技术和分拣系统、仓储模拟、运输车辆线路安排和运输安排、道路数据库、交互式计划、颜色图形技术和车辆数据库等。信息技术几乎含盖了物流管理活动的各个环节，促进了物流整体水平的提高，使物流管理技术的适应范围和服务领域得到拓展，推动了物流的发展。

现代运输技术，包括高速公路、航空、海上国际集装箱运输。多式联运等，均在能力和效率方面成为物流管理和运作的重要支持手段，使物流活动可以在更为广阔的地域范围内进行开展，从而促进了物流的快速发展。

1.3.4 物流服务的专业化分工与协作

在欧美国家，现代物流发展的重要原因之一是物流服务的外部化趋势，即工商企业与物流企业以及与物流的需求、供给相关的企业在物流运作上的专业化分工与协作，这种分工与协作既可以是基于供应链的一体化物流运作，也可以是单纯意义上的物流单项环节的服务，专业化的分工与协作程度与物流服务供需双方面临的压力密切相关。在物流实际运作中，上述分工与协作可分为两个方面：

①物流服务需求的推动

物流服务需求的推动表现为从成本、服务及灵活性角度所反映的对外部物流服务的需求、减少物流设施投入或提高资产收益率、获得高水平的物流管理技能和企业经营管理方式的调整。

②物流服务供给的推动

物流服务供给的推动表现为第三方物流企业服务的改进与第三方物流企业服务方式的灵活性。

1人 物流园区的发展概况

物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。

自 以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区(或物流基地)正是在此种背景下出现并开始大力发展的。

1.4.1 物流园区的产生

物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善。有效的做法可以借鉴。此间分析研究了德国。日本等发达国家在物流园区建设中的经验和做法，希望能为我国的物流实践工作提供有益的借鉴。

在德国乃至于整个欧洲，日益激烈的市场竞争迫使各个企业在生产及销售环节尽力降低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约成本的强烈要求带来了发展物流产业的巨大机遇。

随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。

伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区(Distribution Park)，在德国被称为货运村呼reight Village人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。

1.4.2 国内物流园区的发展情况

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北。从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

1.4.2.1 珠江三角洲地区

珠江三角洲地区的物流园区发展以深圳、广州及周边以出口加工贸易为主的中小城市(特别是东莞)最具有代表性。

①深圳将建立八大物流园区

深圳市己通过政府规划明确了物流发展重点及物流基础设施发展方向，为适应未来的深圳将由北向西、中、东部三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架的城市发展格局，深圳市己确定把物流业作为未来经济发展的三大支柱产业之一，带动城市经济的快速发展和进行特区的第二次创业。

根据该市物流分布与城市功能结构的特点，《深圳市城市总体规划》提出发展以集装箱、航空和日岸过境运输为主体，加速发展现代物流业的构想。根据这一构想，深ql市物流业主要服务于两大类型，包括货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合、港口、陆路日岸、航空、配送等，计划依托深圳及通往华南地区、香港的发达的交通运输网络，在全市形成布局合理、功能齐备的八大物流园区：

·机场——宝安物流园区。占地二十至二十五公顷，包括航空物流、货物代理及配送;

·西部港区物流园区。占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主;

·南山物流园区。占地二十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心;

·平湖物流园区。面积达到五十公顷，主要用于货物中转运输及铁路公路联运;·龙华物流园区。占地四十公顷，主要功能为陆路日岸货运中转及集装箱接驳;·笋岗——清水河物流园区。规模为五十到六十公顷，其功能为消费性物流节点和配送服务中心;

·龙岗物流园区。占地十公顷，主要为消费性物流节点和配送服务中心;

·盐田港区物流园区。面积为五十公顷，主要从事国际集装箱中转、拆拼和仓储加工。

考虑到深圳的物流发展现状和特点，在规划的8大物流园区中，深圳市将优先发展机场——宝安物流园区、平湖物流园区、龙华物流园区、笋岗——清水河物流园区、盐田港区物流园区及西部港区物流园区，几乎是在全市范围内全面启动物流园区建设。

当然，由于对物流园区理解上的差异，深圳规划的8大园区其实在功能上是有较大不同的，是否都应称做物流园区，也有待于在未来的发展中进行重新的定位。同时，一个城市即便是经济规模较大和区域经济地位突出的经济中心城市，是否需要如此多的物流园区，也值得商榷。

②东莞常平物流园区

东莞是珠江三角洲对外经济最为活跃的城市，外贸进出口额达到344.亿美元，在我国城市中名列前茅。东莞以外贸经济为特色的国民经济结构，使得物流组织在时间、地域和网络等方面具有自身的要求和特点，对高效率、低成本组织国际物流组织的需求，使东芜构筑起强大的物流运作系统。

与此同时，良好的涉外经济产业发展环境，使东美在与国内地区开展引进国外大型工业企业入驻的竞争中取得优势，东莞也因此在90年代中后期的产业转型中，顺利地从主要为香港进行出日加工转变为具有自主工业生产能力，特别是IT产品的

生产已成为国内重要的生产基地，三星、联想等知名企业均在东莞拥有生产基地，其产品在出口的同时，也大量销往内地的n产品生产商与配套企业，因此，国内物流的组织也具有较大的规模。

产业发展和企业物流运作效率的需要，使为生产与销售服务的物流基础设施的需求突现出来，特别是发展物流园区的需求更为迫切。东莞境内的常平是京九铁路。广梅汕铁路、广深铁路的交汇点，有“京九第一镇”美誉，从物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助连接南北的铁路干线京九线和常平铁路枢纽，建设服务于东莞及周边地区、辐射京九沿线的物流园区，将有利于提高跨区域工业、商贸物流的组织化程度和物流运作效率。

规划中的常平物流园区首期占地二十亩，位于东莞常平东站货场东端，规划为八大功能，包括粮油饲料批发市场，农副产品。食品批发市场，专业建材市场，铁路货运站、公路货运站，仓储配送库及信息展示中心等。届时，常平将成为京九沿线省市与珠江三角地区之间物流与信息流的重要集散地。

1人.工2 上海市及华东地区

在改革开放、经济发展的推动下，上海市区面积近得到大幅度扩展，从80年代初的 450平方公里左右到 90年代的 700平方公里，预计到 将达到 1500平方公里，中心区将达到600平方公里。

在城市化发展进程中，原先布置在城市市区边缘或城市郊区的仓库、货场、铁路车站、化工区、港区、重工业区、发(变)电站等产业布局，变得不再合理，成为“深陷在城市中心区”的隐患之地。同时，随着城市区面积的扩展和城际交通运输的发展，在城市中心区与新城区的边缘地区则很快形成了新的产业聚集中心。

根据上海城市总体发展战略确定的“客走内环、货走外环”原则，以及“三港二路”的发展规划与调整趋势，参照国际上发达国家城市发展与现代物流发展的经验，上海将在城市西北、西南两个物流的组织聚集地和通道上建设二个社会化、现代化的综合物流园区。

华东地区是我国经济发展水平较高的三大经济区域之一，也是重要的物流发生与运作组织枢纽。此地的南京、苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为重要的交通运输枢纽而在区域物流的组织中发挥着重要的作用。目前，这些城市均在进行物流园区建设的规划论证或具体项目的建设。

①西南物流园区

规划中的西南物流园区将位于闵行区，以上海市与南方各省市物流为主要服务对象，以沪杭高速公路、铁路和公路国道为依托，以上海市浦西地区西南方向物流及城市内物流主要服务对象，建设现代化物流系统。

②西北物流园区

规划中的西北物流园区拟建在普陀区靠城市外环线一带，以上海市与北方各省市及沿长江省市物流为主要服务对象，以沪宁铁路、沪宁嘉高速公路和公路国道为依托，以上海市浦西地区东北方向和城市内物流为主要服务对象，建设现代化物流系统。

占地3000亩的上海西北物流园区，是我国“十五”规划中全国47个综合交通

货运枢纽的重要组成部分，具有海。陆、空。铁多式联运的综合交通优势：张华洪。军工路和宝山港三大港日去年的集装箱吞吐量占全市总量的58%以上;通过外环线宝山段、吴淑越江隧道连接外高桥，实现浦东浦西联运，年吞吐量将达到 1000万标准箱;连接浦东国际空港和虹桥国际机场以及沪嘉、沪宁、沪杭、沪京高速公路;通过使蕴藻洪与黄浦江、长江融为一体，服务于长江三角洲经济带。

显然，根据上海市物流(货运)的规律及仓储区、铁路货站布置，北方物流大于南方物流的特点，西北物流中心的规模与作用将大于西南物流中心。

③徐州香山现代物流园区

徐州香山现代物流园区是徐州市政府20重点工程项目之一，由徐限责任公司承建，位于市东郊下淀地区，交通便利、位置优越，紧靠台湾大中钢铁厂、金山桥高新技术开发区等生产区。

徐州储运公司在原有6万平方米仓库、二条铁路专用线等物流设施的基础上，拟建占地 100余亩的现代化货运停车场一座。一万平方米的智能化高架仓库一幢和拥有200辆货运汽车的虚拟车队，并以此为龙头整合徐州市现有社会物流资源，届时一个拥有仓储、配送、停车和贸易区的现代化物流园区将初露端倪。

货运停车场是规划之中的香山现代物流园区的重点项目之一，拥有 1000个车位的停车区、配备物流信息平台的交易大厅，以及具有餐饮、住宿、加油、维修、代办有关证件等服务功能的综合服务区。该项目总投资8000万元，预计日停车量为1000台次。

1。4.3 国外物流园区的发展经验

1，4.3.1 物流园区的区位选择和空间布局

物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。

为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。以德国为例，在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素：

·一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式;·二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应;

·三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益创造条件;

·四是符合环境保护与生态平衡的要求。

物流园区的占地规模较大，一般以仓储、运输、加工(工业加工和流通加工)等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。日本是最早建立物流园区的国家(一般称之为物流团地)，自 1965年至今己建成 20个大规模的物流园区，平均占地 74公顷;荷兰的 14个物流园区，平均占地44.8公顷;比利时的CargoVI物流园区占地乃公顷。德国的一些物流园区的占地规模较大，如不莱梅的物流园区占地在 100公顷以上。

1.4.3.2 物流园区的建设和经营

物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来新事物，因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。

l.4.3.2.且 日本的经验

在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：

①重视规划

物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。

②优惠的土地使用和政府投资政策

将规划的园区内土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长期低息贷款。

③良好的市政设施配套及投资环境

政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设施的配套建设，吸引物流企业进驻园区，并在促进物流企业发展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到回报。

1.4.3.2.2 德国的经验

德国政府在物流园区的规划和建设上与日本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的园区发展经验。德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府。市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做法是：

①联邦政府统筹规划

联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽规划的基础上，通过对经济布局、物流现状进行调查，根据各种运输方式衔接的可能性，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理科学的规划。

②州政府、市政府扶持建设

物流园区对地区经济有明显的带动和促进作用，为引导各州按统一的规划建设物流园区，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保。

德国政府扶持物流园区发展的重要原因是对园区公共服务职能的定位，认为园区建设并非为了单纯的追求盈利。因此，在物流园区的建设和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。例如位于德国中部图林根州州府Erf图林根物流园区，其建设投资比例为：市政府占42.5%，州经济开发部占35.S

联邦铁路(Dm 占14.70，行业协会占7.30。

③企业化经营管理

德国政府扶持园区建设，并非不考虑园区效益与效率。一般认为，企业化的管理方式比行政化的管理方式更为有效率，因此德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。

由于园区的投资人主要是政府或政府经济组织，所以园区经营企业的经营方针不以盈利为主要目标，而主要侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。仍以图林根物流园区为例，其管理企业由4人组成，企业的业务包括销售、宣传和物业管理三大块，管理公司还负责代表园区企业与政府交涉，负责兴建综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为成员企业提供信息。咨询、维修服务等。园区内的道路、下水等市政工程设施的维修、养护由市政公司负责，享受与普通市区同等水平公共服务并缴纳相关费用。

④入驻园区企业自主经营

入驻物流园区的企业实行自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建设相应的仓储设施、堆场。转运站，配备相关的机械设备和辅助设施。

1人.3.3 物流园区的发展前景

物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至邻近城市都产生了巨大的经济和社会效益，主要表现在减轻了物流对城市交通的压力，减小了物流对城市环境的不利影响，提高了物流经营的规模效益，满足了仓库建设大型化发展趋势和货物联运发展的需求。

物流园区的出现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业的快速发展，根据德国权威机构的研究，未来10年，即使在日本、德国这样运输业高度发达的国家，物流园区的建设仍将处于蓬勃发展时期。

在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

第二章 发展现代物流的战略意义

2.1 安徽省及合肥市经济发展背景

2.1.1 安徽省经济发展现状

2.1.1.1 安徽省自然地理状况

安徽省简称皖，位于我国华东地区东北部，南连江西，北接山东，东邻江、浙，西依豫、鄂，是中国长江经济带与京沪铁路贯穿的经济走廊交汇地带，在我国经济发展中起着“串东联西，交流南北”的作用，战略地位十分重要。

安徽省国土面积 13.94万平方公里，人日 6278万人(底)，分别占全国的 1.45%和 4.96%，是我国近海内陆地区的一个自然资源丰富、历史文化悠久、人日密度较高的省份。现辖17个省辖市，省会合肥，蚌埠、淮南、铜陵、安庆、芜湖、马鞍山等为省内主要城市。

安徽省南北分属亚热带湿润季风气候和暖温带半湿润季风气候，四季分明，雨水充沛，光照协调。境内地形多样、地貌复杂，西南较高，东北略低，平原占全省国土面积的 24.90，丘陵占 29.60，山地占 29.60，其他占 16.40。长江、淮河横贯全省，是我国重要的粮棉油生产区之一。

安徽境内自然资源丰富，以铁、煤、铜、明矾、瓷石、蛇纹岩等储量较大。旅游资源遍及全省，名胜众多。南部以自然山水风光为主，北部以历史文物古迹为多，优美的自然景观和壮丽的人文胜迹使安徽省成为我国重要的旅游省区之一。

2.1.1.2 安徽省经济发展状况

安徽省经过建国以来特别是改革开放以来的快速发展，综合经济实力明显增强，各项社会事业朝着可持续发展方向迈进，初步形成了由合肥、阜阳、蚌埠、芜湖等省内交通枢纽为中心、由若干个工业中心城市所组成的以煤炭、电力、冶金、化工。建材、家电等为支柱产业的工业体系，成为在全国具有重要地位的工农业生产、流通。科技和教育基地。20，安徽省国内生产总值达3038.24亿元，在全国列居第14位。

①综合经济

2000年，安徽省实现国内生产总值3038.24亿元，在全国排位14位;工业总产值达1661.44亿元，在全国排第15位;财政收入达到290.4亿元;全社会固定资产投资总额达到 803.97亿元;社会消费品零售总额达到 1054.3亿元。十年来各项

经济指标年均增长速度和在全国的位次见表卜。

表1.l“八五”以来安徽省各项经济指标比较和排位

┌───────────┬──────┬─────┬────────┬──┐

│项目 │1990年 │2000年 │平均增速 │排位│

│ │(亿元) │(亿元) │ (%) │ │

├───────────┼──────┼─────┼────────┼──┤

│国内生产总值 │606.54 │3338.24 │12.2 │14 │

├───────────┼──────┼─────┼────────┼──┤

│工业总产值 │670.3 │1661.44 │154 │15 │

├───────────┼──────┼─────┼────────┼──┤

│财政收入 │52.9 │2904 │14.7 │14 │

├───────────┼──────┼─────┼────────┼──┤

│全社会固定资产投资总额│125.2 │803.97 │21.6 │15 │

├───────────┼──────┼─────┼────────┼──┤

│社会消费品零售总额 │277.08 │10C4.3 │166 │15 │

└───────────┴──────┴─────┴────────┴──┘

注：1.当年价;2，工业为规模以上企业。

②经济结构

在经济快速发展的同时，产业结构层次明显提高，三次产业结构由 1990年的37.40：38.22：24.38调整为为2000年的24.l：42.67：33.23;工农业总产值中工、农业比重又 1990年的 1.8*调整为 2000年的 2.5：l，工业化进程明显加快。工业总产值中轻重工业比重又从 1990年的 1：l调整到 2000年的 2：3。在产业结构调整的同时，各种所有制经济得到了全面发展，经济运行质量、效益明显提高。

③对外经济与贸易

随着对外开放政策的不断深入和改善，安徽省对外经济与贸易取得了前所未有的发展。2000年，安徽省外贸进出日总额已达33.5亿美元(其中出日 ZI.7亿美元)，占国内生产总值的 9.l%，比 1990年增长 3.53倍。在外贸总量规模扩大的同时，外贸出口结构也得到了不断优化，由过去的以初级产品。原材料为主的结构转变到以工业制成品为主、初级产品为辅的结构。

2000年安徽省实际利用外资达4.二亿美元，且利用外资方式呈多元化，初步形成了全方位、多层次的开放格局。目前，安徽己与世界上 170多个国家和地区建立了往来关系，安徽的主要贸易伙伴包括港、澳、台及美、德、法 日、韩及澳大利亚等国家和地区。

④区域经济分布

根据安徽省的行政区划，全省划分为 17个省辖市。2000年，各市的主要经济指标见表l、2。

从表1-2中可以看出，由于受自然、资源、地理、交通、历史等条件的限制，各地区经济发展水平有一定差异。沿长江黄金水道和沿铁路干线的城市，如合肥。

蚌埠、阜阳、铜陵、芜湖和安庆等城市，经济发展实力明显高于其他地区。

⑤产业布局

安徽省根据各地区自然资源及交通、历史条件，在全省逐渐形成了发展侧重不同产业的城市群。详见表卜。

③产业发展

·工业经济

安徽省工业行业较为齐全，煤炭、电力、冶金、化工、建材、家电等行业在全国占有重要位置。全省现有工业企业3.7万余个，2000年完成工业总产值337.二亿元，比 1990年增加 4.03倍，在全国排第 14位，其中规模以上企业工业产值达

┌────┬───┬───┬───┬────┬────┬─────┬──────┐

│GDP总值 │第一产│第二产│第三产│农业总产│工业总产│固定资产投│社会消费品零│

│(亿元)│业亿元│业亿元│业亿元│ 值亿元│值亿元 │资额亿元 │售总额亿元 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│324.7 │37.02│157.9│129.8│64.4 │296.9 │70.8 │148.3 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│98.95 │15.47│48.53│34.95│25.4 │81.8 │20.0 │32.2 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│160.1 │66.34│41。62│52.14│117.7 │47.8 │3.3 │65.6 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│178.8 │81.24 │39.69│57.1 │134.3 │39.4 │7.2 │53.4 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│159.7 │40.5 │62.61│56.55│71.5 │86.1 │16.3 │70.8 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│200.5 │84。04│52.18│64.28│161.8 │76.0 │23.7 │102.2 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│126。0 │17.42│58.67│49.91 │26.5 │97.4 │11。2 │44.5 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│255.7 │71.36 │103.5│80.89│118.5 │118.0 │6.5 │65.6 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│170.9 │64。01│53.92│52.97│118.8 │75.7 │12.1 │73.5 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│126.2 │12.56│74.32│39.29 │18.8 │132.4 │8.6 │35.5 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│192.2 │54.61 │73.47│62.15│96.7 │66.9 │21.8 │63.4 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│2000.6 │22.84│105.0 │72.72 │39.6 │147.6 │38.4 │70.6 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│160.4 │38.06│61.20 │61.18│62.2 │75.2 │10.2 │56.0 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│73.3 │4.98 │40.74│27.58│7.9 │90.4 │10.0 │23.4 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│58.12 │17.37│20.39│20.36│27.6 │16.0 │3.9 │20.4 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│252.4 │59.36│122.7│80.42│97.8 │186.7 │18.7 │88.6 │

├────┼───┼───┼───┼────┼────┼─────┼──────┤

│81.31 │18.74│24.22│38.35│29.4 │26.9 │9.9 │28.1 │

└────┴───┴───┴───┴────┴────┴─────┴──────┘

资产投资额为基本建设投资

表l-3 安徽省地区产业布局

┌────┬────────┬───────────┬─────────┐

│产业特性│代表城市 │发展依托 │重点发展产业 │

├────┼────────┼───────────┼─────────┤

│综合性 │合肥 │全省政经、文教中心，城│冶金、化工。家电及│

│城市 │ │市能量辐射周边城市 │高新技术产业等 │

├────┼────────┼───────────┼─────────┤

│工矿城 │马鞍山、淮北、铜│利用本地工业资源发展 │钢铁。煤炭等 │

│ 市 │陵等 │ │ │

├────┼────────┼───────────┼─────────┤

│专业性 │黄山、毫州等 │利用本地自然资源发展 │旅游、食品工业等 │

│城市 │ │ │ │

├────┼────────┼───────────┼─────────┤

│区域性中│蚌埠、芜湖。安庆│区域内经济辐射 │交通、商贸等 │

│心城市 │等 │ │ │

├────┼────────┼───────────┼─────────┤

│地区中 │滁州。阜阳等地 │文教。卫生、科技对周围│农副产品基地和加 │

│心城市 │ │地区辐射 │工工业基地 │

└────┴────────┴───────────┴─────────┘

1661.4亿元，在全国的份额为 2%。在工业发展中，轻工业发展势头尤为强劲，在全国列7位，是我国“轻工大省”。

·农业经济

安徽是我国重要的农业商品生产基地和农产品出口基地。2000年，全省农林牧渔业产值达1219.96亿元，比1990年增长2.29倍。农业增加值在全国排第8位，在全国的份额为5%。在发展主导农产品的同时，农业结构逐步得到调整，以乡镇企业为龙头的农产品加工企业迅猛发展。

①市场体系

随着政府机构改革和经济体制改革的不断深入，安徽省社会主义市场经济体制的框架基础已经形成，市场体系不断健全，市场配置资源的作用日趋显著。目前，安徽省已初步形成较为完善的市场体系，生产资料，生活资料及金融服务等各类要素市场健全，市场秩序不断加强，市场规模不断扩展，市场体系日趋成熟。

2.1.2 合肥市经济发展现状

合肥市位于安徽省中部的淮河和长江之间、巢湖北岸，是安徽省省会，辖4区3县，拥有合肥高新技术产业开发区、合肥经济开发区和新火车站综合开发实验区。

行政区面积7266平方公里，其中市区面积458平方公里，全市人口 438.2万。合肥市是全国科教基地，华东地区重要交通枢纽;全省政治、经济、科教、文化中心，全省主要加工业、高新技术产业和综合性工业基地、商贸。金融、信息中心。

合肥市交通发达、地处要冲，是我国南北交流的汇聚地，南经巢湖与长江黄金水道相通，与技术先进、经济发达的沪宁杭地区仅距数百公里，北有京沪铁路与津京唐经济区相连，是南北物资交流的重要地区，居中的地理位置优势，便利的交通通信条件，使合肥在安徽乃至我国的社会经济发展中起着重要的作用。

合肥市是座新兴的综合性工业城市，经过多年建设，现己形成了机械、电子电器、高新技术等支柱产业及化工、食品、纺织服装、建材等优势行业。

①综合经济实力较强·经济总量增长较快

“八五”以来，是合肥市国民经济发展最快最好的十年，全市国内生产总产值从58.2亿元增长到324.7亿元，年均增长17.6%，人均达到7410元。全市工农业总产值达到377.8亿元，其中工业总产值占83%，全社会固定资产投资达到126，38亿元，财政收入41.9亿元，社会消费品零售总额达到148.27亿元，分别比1990年增加 12倍、4，3倍和 39倍。人均国内生产总值、工农业总产值、财政收入等主要国民经济指标均高于全省平均水平，先后获得中国城市综合实力50强、全国环境综合治理优秀城市、全国社会制安综合治理先进城市等荣誉，经济建设和社会发展连上新台阶。主要国民经济指标比较见表l-2。

·主要产业规模较大

— —工业经济

合肥市是座新兴的综合性工业城市，扣年的发展特别是改革开放20年，工业经济从小到大，显著增强，目前初步形成以电冰箱、洗衣机、空调机等为主的日用电器和电子工业;以汽车、叉车及成套配变电设备为主的机械工业;以轮胎、日用化工、化肥为主的化工工业;以新型建材为主的建材工业等四大支柱产业。工业增加值由1990年的22.83亿元增加到2000年的135.39亿元。工业结构由传统的冶金工业为主向目前的“投资导向”的重型化方向升级，轻重工业比重逐步调整，2000年产值比重达1：1.2。

— —农业经济

2000年全市实现农业总产值64.4亿元，农业现代化、商品化、产业化、城乡一体化、乡村城市化步伐加快。

— —对外经贸

改革开放促进了合肥市对外贸易的快速发展。2000年全市进出口总额达 19.l亿美元，其中出口额13.2亿美元。外贸出口初步形成了全方位、多元化的国际市场格局，出口国别和地区达门 多个。2000年实际利用外资额达 1.27亿美元。

— —中心城市

合肥市是安徽省省会城市，我国东部沿海、中部、西部地区梯度发展网结点上的一个中心城市，是南北经济的过度带，具有明显的省会优势、科教优势，其社会。经济。技术条件在全省属最好，全省80%以上的文教机构、科研机构以及高科技产业都集中在合肥市;国内生产总值、工农业总产值、财政收入等国民经济发展的主要指标均名列全省第一，水、陆、空立体交通网络发达，对全省经济发展的聚集和辐射能力强，在全省的经济地位明显。

②经济结构调整成效显著

·产业结构趋于合理

合肥市通过积极合理调整产业布局，使全市产业结构得到进一步改善。2000年，三次产业对全市国内生产总值的贡献率分别为11.4y、48.6%和40?，产业结构从1990年的 28.7：45.3：26.0调整为 2000年的 11：48：40，实现了产业格局由“ l一三”向“三二一”的进一步演变。工农业总产值中农轻重比重由1990年的1：1.7：1.4调整到2000年的I：2.2：2.6：工业化进程明显加快。第三产业继续保持高速增长，轻钢铁和高新技术三大支柱产业日渐成熟。

2.2 安徽省及合肥市国民经济与社会发展趋势

·经济结构调整迅速

“八五”以来，各种所有制经济全面发展，全市工业经济中非国有经济的增长速度明显快于国有经济，增速分别为 105.3%和 28.4%。到 2000年全市共有工业企业(国有及年销售收入500万元以上的非国有企业)365家，其中国有企业\\集体企业和其他类型经济分别占 24.7?、15.9%和 59.4%，产值比重分别占 16.3%、2.3%和84.4%，国有工业企业在全市工业中的主导地位逐渐下降。

·城乡结构进程加快

城镇化的发展是促进中心城市经济快速发展的原动力，近年来合肥市政府充分认识到这一点，加快城镇发展，2000年城市化水平己达到32.6%，达到了世界公认的经济快速发展阶段(30%～70%)。

2.2.1 安徽省国民经济与社会发展“十五”战略目标

在安徽省国民经济与社会发展“十五”计划中，安徽省政府提出的战略目标为：“十五”期间，继续全面落实党在社会主义初级阶段的基本路线，正确处理改革、发展和稳定的关系，增加经济总量和提高经济效益的关系，经济发展和社会发展的关系，转变经济增长方式，调整经济结构，提高经济质量，加快经济发展，继续大力推进市场化。工业化、城镇化和农业现代化，力争“十五”末基本达到全国人均国内生产总值水平，确保全面实现小康目标，确保经济与社会事业协调发展。在此基础上，力争提前实现国内生产总值比2000年再翻一番的目标，综合省力跨入全国先进行列。

安徽省“十五”经济发展的具体目标为：“十五”期间国内生产总值年均增长9～10%以上，确保比全国高 2个百分点，力争国内生产总值期末基本达到全国平均水平;财政收入增幅高于国内生产总值增幅1～2个百分点，收支基本平衡;全社会固定资产投资率达到30%左右，年均投资额增长11%;三次产业比重大致调整为18：50：32，非公有制经济占全省经济总量的比重上升到25%以上，支柱产业增加值、高新技术企业增加值占国内生产总值的比重以及省辖市市区经济占国内生产总值的比重有较大提高，同时，城乡居民收入年均增幅9%左右，到2005年全省全面达到小康标准，基本消除贫困人口。

安徽省根据本省的自然地理状况、经济发展特点以及城市辐射能力等综合因素，在省内划分了淮宿、合肥、芜马。黄山等九个综合经济区，并根据各自不同条件和不同特点划分各个经济区域的基本功能与产业发展方向。其中，合肥经济区的首要发展任务是大力发展城市经济，为全省经济发展起到带动和促进作用。

2.2二2 合肥市经济发展战略及规划

2.2.二1 国民经济与社会发展目标

2.2.2.二 产业发展及结构调整趋势

根据省委。省政府对合肥市发展的战略定位和合肥市第八次党代会精神，切实贯彻“加快发展，富民强市”战略思想，合肥市对现有的国民经济十五计划及十一五设想进行了重新调整，在未来的 5～10年中，合肥市将以 GDP达千亿元为基本目标，基本实现经济发展、基础设施、人民生活。社会文明等各个方面的现代化，将合肥市建设成为现代化的中心城市、生态城市、数字城市、科教城市。

①社会经济和社会发展主要目标

·“十五”末期全市国民经济的技术水平和整体素质明显提高：社会事业全面进步;人民生活进一步改善，达到丰裕水平;初步建成经济实力较强、开放度较高、生态环境优美和社会环境文明的现代化大城市。

·到2005年，国内生产总值年均增长12%，第一、二、三产业年均增长分别达到5%、12%和13%;财政收入年均增长12%左右，其中地方财政收入年均增长*%左右;固定资产投资年均增长门%以上;社会消费品零售总额年均增长 12%;进出口总额年均增长 10%左右，其中出口总额年均增长 11%左右，五年累计利用外资 15亿美元;人均国内生产总值1.2万元，城镇居民人均可支配收入9600元。

②经济结构调整目标

2005年三次产业结构目标达到8：49：43，农业以种植业为基础，实施压粮扩经;重点发展养殖业;加快发展加工业，实施农业产业化战略;工业发展壮大支柱产业，改造提升传统产业，促进现有企业和产品向高附加值。集约化和高加工度方向发展;努力构建以传统服务业与新兴服务业、城区服务业和农村服务业协调发展的服务业新体系，着力提高商贸流通、交通邮电等行业，使服务业在国民经济中的比例显著增加。

围绕建设现代化大城市这一战略目标，实施城市布局、产业布局、农村经济结构三大调整，突出抓好重点工程、重点企业、重点产品、重点开发区的建设，加快培植机械制造业。日用电器和电子工业、化学工业、新型建材和建筑业、交通能源邮电业、商业。金融保险业、开发性农业八大产业，构筑起具有规模经济和竟争力的产业群。

①工业

工业结构调整的战略是：调整、改造和提高基础工业和加工工业，壮大现有优势工业，形成和大力发展植株产业，加快培育跨世纪的先导产业，构筑结构合理。具有合肥特色的大工业体系，重点推进“335”工程，即培育发展三个高新技术产业。发展壮大三个支柱行业、改造提升五个传统行业。

·培育发展三个高新技术产业

重点培育发展电子信息、生物技术及新医药、光机电一体化等三个高新技术产业，使其份额由2000年的20%增长到2005年工业总产值的30%;

·支持壮大三大支柱产业

重点支持壮大汽车及工程机械、家用电器、化工等三大支柱产业，到2005年三大支柱产业产值达400亿元;

·改造提升五个传统产业

重点改造提升机械工业、轻纺工业、食品工业。建材工业和冶金工业等五个传统行业，大力采用先进适用技术，加大力改力度，推进技术创新，实现产业升级。

到2005年，初步形成传统优势行业强大，高新技术产业地位突出，区域布局基本合理，创新能力和经济效益显著提高，整体竞争实力明显增强的工业经济体系。工业增加值年均增长12%，占全市GDP比重达40%以上;工业实现利税年均增长12%，其中实现利润年均增长 15%;全市独立核算工业企业经济综合效益指数保持在 95%以上;全市工业产品出日创汇实现翻番;高新技术产业的产值占全市工业总产值的比重达30%;全市工业企业劳动生产率达到8万元/人，年均增长10.5%。

②农业

合肥市“十五”农业发展战略为：以整体推进现代化大城市建设统揽全局，结构战略性调整为主线，以壮大农村经济、增加农民收入为核心，大力发展多种经营和规模经济，突出发展乡镇企业，加速建设小城镇，提高农业工业化、城镇化水平。初步形成农业生产区域化、规模化。高效化的城郊型市场农业新格局。

“十五”期间合肥农业发展的主要任务是大力发展城郊型农业，着力提高农产品质量，培育区域性主导产业;加快发展农产品加工业，推进乡镇企业发展和小城镇建设，加强农村基础设施建设。实现农业增加值年均递增4%左右，乡镇企业增加值年均递增10%左右;主要经济产品产量90万吨;农林牧渔业产值比调整到41：3：41：15，农村非农业劳动力比重提高到 40%，农村城镇化水平提高到 30%，农民人均纯收入年均递增7%左右，达到2664元。

③第三产业

合肥市“十五”第三产业发展战略为：整合创新商贸、金融。交通运输等服务业，大力发展物流、信息、旅游等服务业，积极培育教育、文化、科技服务等知识型服务业。

“十五”期间，合肥市第三产业年均增速达到12%以上，增加值达到245亿元，三次产业结构比例调整为8：49：43，实现“二、三、一”向“三、二、一”转变。传统的交通运输、商贸流通、仓储等在第三产业的比重逐步下降，重点是通过改组改造完善服务功能，提高现代化水平。“十五”期间，第三产业在新增GDP的比重达到40%以上。坚持适度超前的的发展方针发展交通运输业。围绕建设大市场、搞活大流通、发展大贸易的战略，大力发展商业连锁经营、仓储超市、物流配送、代理制等组织形式和服务方式，增强竞争能力，力争到2005年，全市社会消费品零售总额达 248亿元，年均增长 11%左右。同时，大力发展旅游业，使旅游业成为经济发展新的经济增长点;积极推进金融保险业不断进步，完善社会保证体系。加速发展通信、信息及中介服务，运用信息网络技术改造传统产业，促进产品开发。设计、生产和物流配送。

2.2.2.3 区域经济分工及发展趋势

充分发挥中心城市的综合实力，通过合理的城市布局和产业布局，调整优化城市空间布局和功能分区，启动城市新区、卫星城和重点功能区建设，推进生产力布局重心由主城逐步向市郊转移，有重点地强化与周边地区的联动发展，形成城乡一体的发展格局。

合肥市城市分为老城区、东区、北区、西南区及新城区，各个城区的经济分工及发展趋势为：

·位于环城河内侧的老城区加强市政设施建设和旧城更新改造，保护环境质量;·东区位于南淝河、板桥河东岸地区，以对外交通为门户，轻工、机械工业为基地，集商贸、交通运输、房地产业于一体，成为城市东部发展的综合区。在新火车站地区，形成服务全国的金融、商品、信息和流通中心;

·北区位于南淝河北岸、板桥河西岸地区，为合肥市大型仓储基地，发展建筑材料、有色金属、能源等工业企业，利用铁路和公路交通条件，形成城市物资储备流通中心;

·西南区位于南淝河西岸，环城园林路西、南侧，四里河路西侧，形成以机械。电子、家用电器为主的西南工业区和高等院校。科研单位集中的科研教育区、高新技术产业基地以及蜀山风景区的森林公园、植物园;

·新城区位于312国道大龙段南侧、合安公路东侧，发展外向型和技术密集型的工业企业和第三产业，逐步形成工业。仓储、公共服务设施全面的综合新区。

2.3 合肥市建设物流园区的战略意义

物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能角度分析，物流园区的作用主要体现在对经济社会发展的促进、对区域物流系统和城市物流功能区的完善以及对物流企业和物流效率的影响等3个方面，合肥建设物流园区的战略意义也充分体现在这3个方面。

2.3.1 对经济社会发展的促进作用

合肥市建设物流园区，对经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：①培育新的经济增长点

合肥物流园区的建设，有利于物流园区的物流产业开发功能的发挥，将促进合肥市现代物流与物流产业的培育和发展，必将产生新的经济增长点，为合肥市经济的可持续发展提供新的产业成长支持。

②创造经济发展的环境

合肥市加快建设物流园区，将创造以合肥为中心的良好的区域内产业布局与发展环境，为通过招商引资提高经济发展水平创造了条件。

2.3.2 对物流系统及功能的完善作用

区域经济发展和城市化水平的提高，使得地区之间、中心城市之间、中心城市与周边辐射范围内相关地区之间的物流服务需求保持了较为旺盛的增长态势，对城市物流管理与组织系统提出了较高要求。

①完善物流设施系统

合肥建设物流园区，加快现代物流基础设施的建设和发展，将会因不同区域的物流园区在布局和功能上的呼应和协调，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持。

②完善物流功能系统

由于物流园区的内涵决定了物流园区应设置于经济中心城市或交通运输枢纽，因此，合肥作为安徽省的经济中心城市，开发和建设物流园区，将会使合肥城市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于合肥市市域范围内的物流合理组织。

2.3.3 对物流效率和企业效益的提高作用

合肥建设物流园区，将大大改善以合肥为中心的经济区域的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，提高经济增长质量;物流园区的建设和发展将为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，专业化的物流企业将从中受益，从而提高物流企业的经济效益，为其不断发展提供支持。

第三章 合肥市物流发展条件及需求分析

3.1 合肥市现代物流的发展条件分析

3.1.1 经济发展条件

经济发展是物流需求产生的源泉，其发展规模在一定的条件下反映了物流需求的规模。同时，在经济发展过程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异是大量的原材料、产成品、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发展现代物流的基本条件之一，合肥市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发展现代物流的条件。

3.1，1.1 经济总量水平条件

2001年，合肥市国内生产总值(GDP)达363.4亿元，比2000年增长11.3%，合肥市全社会固定资产投资总额142.5亿元，社会商品零售总额164，6亿元，对外贸易进出口总额 20.5亿元，分别比上年增长 8.8%、11.0%、7.0%。

合肥市国内生产总值占安徽省的 10.8%，工农业生产总值、社会投资、社会商品销售总额。进出日贸易等都领先于省内其他城市，较强的综合经济实力奠定了合肥市作为安徽省内经济发展中心城市的地位。

以合肥市物流成本占其GDP的20%左右分析，每年合肥市用于物流管理和组织的费用将达到73亿元左右，因此，合肥市具备发展现代物流基本的经济规模条件，物流效率和效益的提高，对合肥市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义;合肥市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，“十五”期间，将继续保持稳定增长的态势，从合肥的经济地位和与周边城市的计较优势分析，合肥也具备发展现代物流的总体经济实力条件。

3.1.1.2 经济结构条件

2皿1年，合肥市三次产业结构为的10：49：41，形成以第二产业为辅助、第一产业相应发展的结构。工业及服务业的发展，特别是第二产业中，以家电、机械制造、化工、建筑等为支柱产业，第三产业中，形成了以商业贸易。交通通信、金融保险为主导的结构。与产业发展相呼应，合肥在企业结构方面，规模以上的工业企业、批发零售商业贸易企业在资产规模、产销量以及收入等方面在全部的工商企业中都占据较大的比重，高达65%以上，而且涌现出美菱、荣事达。

合肥海尔、合力叉车、安凯客车、合肥百货等国内知名企业，还有上百家中外独资。合资合作的企业积聚在合肥。

这种产业结构，导致了合肥市在安徽省区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了存在于安徽省内的城市间、乃至全国以及与国外许多城市和地区的原材料、半成品、产成品等的进出，形成了彼此的供需关系和物流渠道，存在着大量的煤炭。石油、钢铁、建材、粮食、化工、农副饮食以及零担、集装箱等物资商品的运输和配送。仓储、装卸搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为物流的发展创造了产业结构条件。

3二1.2 区位条件

合肥市地处安徽省中部中心位置，与省内蚌埠、芜湖。淮南、阜阳、安庆、六安、铜陵、马鞍山等地的距离在120公里——180公里的范围内，同时也是上海。武汉、郑州三大城市为支点的三角区域的中心。铁路有京九线、京沪线、陇海线。淮南线、合九线等经过合肥，并将建设合西铁路;公路有合宁、合芜、合徐、合安高速以及多条国省干道进出;水运依靠南淝河水道通向长江;航空通过合肥骆岗机场与全国形成联系，己经是安徽省内最为重要的交通枢纽，具有优越的经济地理条件。

特别是，合肥市处于未来合西铁路以及合宁高速将组成的陆路通道上，通道将成为以沪宁为首的东部经济和以西安为首的西部经济相互对流的经济转移线。良好的经济地理条件，有利于以合肥为物流据点开展低成本、高效率地开展物流服务。3.1.3 城市化发展条件

合肥市辖4区3县，总面积7266平方公里，市区面积458平方公里，市区建成区面积 125平方公里。总人口 438万人，其中非农人口 143万人，城区人口 134.5万人，其中非农人 DI 07.5万人。以非农人口占总人口比例衡量的合肥市城市化率为32石%，城区城市化率为79.9%。据有关资料，年流动人日在20～30万人之间。

从合肥市市域看，市域城镇按职能分为4个等级，即中心城市、次中心城市。中心镇、一般乡镇。中心城市合肥为安徽省会，也是全国教育基地、重要的交通枢纽，全省主要加工业、高新技术产业和综合性工业基地、商贸、金融、信息中心;次中心城市为上派镇、店埠镇和水家湖镇，分别为肥西县、肥东县和长丰县的行政、经济、文化中心，地方工业基地和交通、商贸、金融、信息、科教中心;中心镇为肥西县、肥东县和长丰县各片区的工贸服务型城镇，计18个;一般乡镇为肥西县。肥东县和长丰县内的其他乡镇，计86个。

从城市交通基础设施看，形成以新火车站、铁路编组站、南淝河货港、骆岗机场为枢纽，以国道、高等级公路、铁路、水运、航空为骨架的城市对外交通体系;形成市内“两环九射”“五纵五横”的干道为骨架的环形、放射加方格网的城市道路系统。

这样的城市规模、布局、基础设施，结合其经济发展、消费水平，直接决定了其生产、生活物资、商品的需求物流流量、流向状况，使合肥市具备了发展物流的城市发展基础条件。

3.1.4 物流基础设施条件

①运输及网络支撑条件

·公路运输

安徽省公路网络以合肥市为中心，沿国省干道向外辐射，以各级公路为辅联结郊区县、乡、村。到2001年末，合肥市拥有的公路里程达4991.5公里，其中，一。二级公路(含高速公路)里程为防.8公里，三、四级公路2990.5公里。在市域范围内形成四通八达的公路网，并通过以下出口道路向外辐射。

全市从事公路运输业经营户达 8000余户，拥有营运货车匕 305辆/40475吨位，用于危险品运输的车辆有 179辆/586吨位。2001年合肥市完成公路货物运输量2400万吨，货物周转量为24亿吨公里。

·铁路运输

经过多年的建设，合肥铁路正在成为安徽省的枢纽之一。以合肥为中心，通过合肥——蚌埠、合肥——阜阳。合肥——九江、合肥——芜湖铁路线接全国铁路网通达全国。将要建设的西安——南京铁路将使合肥铁路形成具有五个铁路出口的网络构架。2000年，合肥城市范围内完成铁路货物发送量 185.2万吨。

·水上运输

合肥主要依靠南淝河通江达海的自然条件进行水上货物运输。南淝河常年通单机货船 500吨级，枯水季节 400吨级，是合肥市一条重要水上通道。合肥现有各类船舶240艘，总吨位3.3万吨。主要航线有：长江上游到城陵矾，下游到上海以及江、浙、赣、鄂等支流航线。2001年完成吞吐量340万吨，其中到达量为300万吨，发送量40万吨。

·航空运输

合肥市通过骆岗机场，架起合肥市与国内38个大中城市和香港、澳门的空中通道。每周发出航班门 次。合肥尚未开通货运专机，航空货运通过客运班机带货方式，200年完成货邮吞吐量近l.3万吨。

·城市交通

合肥市城市道路系统形成以“两环九射”和“五纵五横”的干道为骨架的环形、放射加方格网的城市道路系统。2000年末，合肥市城区道路长度354.55公里，道路面积 1264万平方米。

②物流据点的组织条件·铁路运输组织

铁路拥有合肥站、合肥南站、合肥东站、合肥北站、钟油坊站、桃花店站和罗岗线路所等六站一所，组成合肥铁路枢纽。合肥站为枢纽内最为重要的客运站，并办理行包托运业务：合肥东站为枢纽内的编组站;合肥南站是枢纽内办理整车、零担、集装箱和危险品货物到发的综合性大型货运站。此外，还拥有大量的铁路专用线，各种专用线、专用铁道共有41条，总长109公里，专用线与国铁通过18公里的地方铁路相联接。专用线配有仓库、堆场规模、机械设备等。

·公路运输组织

合肥市主要的公路货运场站有11处(不含省属)，总场地面积计有6.5万平方米。另有合肥市物流中心，是安徽迅捷交通开发有限公司建成占地 100亩，仓储面积4万平方米的储运配送中心。此外有相当数量的公路货运配载点、营业部等分散在合肥市各区县中。

·水运组织

合肥港拥有生产用码头数十个，其中主要的码头是合肥航运总公司拥有的 120米长度码头，后方堆场占地总面积130亩，投入3台杂货吊机运营。

·航空运输组织

合肥骆岗机场拥有一座货运仓库，面积3000余平方米，设海关监管仓库。·商业、物资部门物流组织

商业。物资部门和企业拥有大量的库场，其中仅合肥市物资集团拥有的库场占地面积800多亩，约占全市能力的50%。此外，上述部门拥有近百台的运输车辆，6条铁路专用线，大型仓库都备有吊车，叉车等装卸设备。

③信息网络支撑条件

合肥是全国重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。2000年，全市城市电话用户47万户，拥有固定与移动电话用户32万户。同时，合肥拥有覆盖全市的邮政网络。

因此，从合肥的交通运输及网络设施条件、物流组织据点条件和信息支撑条件分析，合肥市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施而发展现代物流的基本条件。

3.1.5 物流服务企业条件

发展现代物流的直接目的是提高全市物流服务水平，而物流服务水平需要通过物流服务企业的运营组织管理水平实现。

当前，合肥市在物流领域从事与物流相关服务的企业仍以原交通、物资行业的企业为主体。主要的经营企业有：合肥站货场经营管理中心、安徽国际集装箱联运公司、安徽迅捷交通开发有限公司、合肥通达航运服务有限责任公司。合肥市物资集团公司及其下属的金属公司、木材公司、建材公司和燃料公司、合肥市邮政等。

从合肥市物流相关企业的经营现状分析，目前合肥市己拥有一批具有从事物流相关服务、具备了相当的服务经验的经营者队伍，并正在不断发展壮大。部分企业已开始依托现代物流服务理念进行服务尝试并制定发展现代物流的规划，出现了合肥百大商业配送、长江大市场电子商务物流网站等业态，现代物流的发展在合肥市的企业运营中开始起步，合肥市已经具备了一定的发展现代物流的企业组织条件。3.1二6 市场环境与政策条件

随着合肥市国民经济运行市场化程度的逐渐深入，企业面临的市场竞争日趋激烈。商品与服务的买方市场的出现，使许多企业出于对资产收益与资产弹性的考虑，迫切需要适时调整和压缩自用的低效率物流资产，寻求更有效降低成本的合理化措施;具有现代经营管理理念的企业群体发展迅速，对专业化物流服务的需求与日俱增，城镇居民商品消费对于商品特色、商品质量功能和商品服务的要求也日见提高，物流服务的市场需求强度日渐加大，所有这些因素都为合肥市现代物流发展创造了市场条件。

在政策环境方面，首先国家对于加快现代物流业发展非常重视，国家经济贸易委员会、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局文件(国经贸运行12001」189号)在印发《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中提出了加快我国现代物流发展的八条意见：其次安徽省及合肥市政府对合肥市发展现代物流业非常重视，力求为合肥物流业的发展创造良好的政策环境，为合肥市发展现代物流业创造了政策环境支持条件。

3.1.7 合肥市发展现代物流条件的综合评价3.1.7.1 总体经济发展条件评价

现代物流业的发展是与经济和社会发展阶段水平相适应的。从合肥市当前的经济发展总量水平。城市化水平看，其发展虽然领先于安徽省内的其他城市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边省份的中心城市诸如南京、杭州、武汉、郑州相比较，其经济实力尚待加强。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使合肥市在经济积聚和扩散的范围受到制约。

从区位交通运输条件看，就省内城市而言，蚌埠的铁路运输条件、芜湖的水运条件都优于合肥市，使得合肥市铁路中转物流量。水运中转物流量的规模受到制约，影响着其区位物流组织优势的发挥。

从合肥市产业结构来看，工业基础仍较薄弱，农业比例偏高，物流业的规模化和组织化发展在一段时间内将受到制约。

虽然合肥市物流的需求较大，但传统工业企业“大而全”，“小而全”的生产、经营、组织模式的改变尚需时日;物流服务商的选择依据体现在物流服务所提供的质量、价格、管理以及为客户企业带来的经济效益上，高质量、全方位的物流服务欠缺，导致相当的物流需求成为潜在的物流需求，需要转化。

3.1.7.2 发展物流的基础运作条件评价

3·l·7.2.l 物流基础设施

①交通运输

交通基础设施供给仍然不足。体现在：铁路运输网供给强度不够，现有运能不足;现有公路存在着路况差、等级偏低的问题;运输枢纽建设急待加强。

各种运输工具都不同程度存在着结构性调整的问题。表现在：运输工具的超期服役;集装、散装、冷藏保温保鲜、危险品等专运车辆以及大、中、小车型的发展缓慢。

②仓储设施

既有仓储设施存量资产庞大;城市内的仓储设施布局。配置不尽合理;库场设施陈旧老化，缺乏现代化、自动化仓库等物流基础设施。

③通信网络

合肥市己具备了现阶段国民经济信息化所需要的通信能力，但物流业发展所需的信息环境亟待改善。

3.1.7.2.2 物流企业及其组织管理

形成了以交通运输。储运、外运、代理。商业配送、电子商务物流网站等从事物流的单一环节或多环节服务和少数第三方物流企业为基础的物流经营企业体系，也初步形成了物流经营主体多元化，物流经营组织管理方式、手段、渠道多样化。复杂化，自由竞争和垄断经营并存的局面，但是，物流企业及其组织管理对合肥现代物流的发展仍存在不适应之处。

物流业主体仍以传统运输、仓储为主;联运、散装、集装化运输程度较低;企业自我积累能力低，竞争力低下;现代意义上的第三方物流企业还未形成对物流发展的有力支撑。

3·1.7.2.3 物流市场环境及政策环境

发展现代物流，提高物流服务水平更多的体现在物流的操作层面上。尚需要在潜在的物流需求转化方面，物流市场机制建立方面，物流基础设施的科学规划和建设方面，既有物流资产存量整合方面，高素质物流经营人才的应用方面创造市场环境及政策环境条件。

而合肥市在市场环境建设方面尚有许多工作要完成，如：市场更加开放，管制更加合理和科学、市场准入和汰出机制的建立、市场保障机制、商业信用机制的建立等。在物流基础设施的科学规划和建设、既有物流资产的合理整合、高素质物流经营人才的培养等也要符合现代物流发展的要求。

3.1.7.3 尚需创造的条件

①基础设施条件

从合肥市发展现代物流的现状基础设施分析，为适应物流的发展需要，合肥市必须积极加快物流网络的建设，包括各种运输方式的路网、物流园区和城市物流基础设施的建设，特别是必须加快建设发挥合肥市区域经济作用的物流园区及其相关的运输通道的建设。

②物流企业条件

尽快提高传统运输、仓储、代理等物流企业的经营组织化水平，加快其向现代物流的转型和服务方式的转变，特别是要积极培育和扶持专业化第三方物流企业的发展，为现代物流的发展准备良好的企业组织及经营管理条件。3.2 合肥物流园区建设的必要性

合肥物流园区建设作为合肥市乃至安徽省物流发展的重要实验项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起合肥市现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导扶持合肥市现代物流企业，依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起合肥市乃至安徽省区域内现代物流运作。组织和信息管理的'系统框架。因此，对合肥物流园区建设的意义与必要性的理解必须将其置于合肥市经济发展的大背景下。

3.2.1 合肥物流园区建设的意义

①全面推进合肥市现代物流业的健康发展

作为合肥市现代物流系统建设的积极前导和有益尝试，合肥物流园区的建设和运营将充分发挥合肥市综合交通枢纽功能和大市场优势，为合肥市建设以综合运输、仓储、加工、配送和电子商务为支撑的现代物流业提供积极的发展契机和实践空间，有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等行业运用现代物流技术的改造重组和社会化协作，有利于推进传统交通运输企业向现代物流服务的积极转型并为之提供良好的发展机遇与宽松健全的发展环境，有利于合肥市现代物流业的健康发展。

②培养和造就合肥市现代物流服务产业

合肥物流园区的建设将大大促进合肥市积极引进和利用国际商贸和物流企业的步伐，通过引入国内外先进的物流管理与运作技术、物流园区建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式，使先进的物流服务企业以其成熟而规范的服务运作为合肥市物流服务发展提供良好的范例与榜样，为合肥市培育和发展具有全国性经营网络的专业化骨干物流配送企业提供运作支持，推动传统物流服务企业的跨部门重组和联合，积极引导传统物资流通和仓储、运输企业改组成为第三方物流企业，从而使合肥现代物流园区真正成为培养和造就推动合肥市物流业产业提升和营运流程创新的孵化器。

③为合肥市物流基础设施的科学规划和建设奠定基础

物流基础设施涉及铁、公、水、航、管道、电信以及各类库、场、站，其建设需要大量的投资，并有建设周期长、回报时间长的特点。合肥物流园区的建设将在充分分析合肥市物流服务需求的基础上进行科学的规划，既要考虑当前情况，又要考虑未来的发展，不仅要结合城市综合规划、产业发展规划，还要按物流作业要求进行布局与管理设计，同时还要考虑建设资金的供给和回报、既有物流资产存量的整合、符合城市可持续发展及环保要求等方面的问题。因此合肥物流园区的建设将为合肥市乃至更大范围上物流基础设施的系统规划、统筹兼顾和物流资源有效利用进行具有开创意义的尝试，并为合肥市现代物流系统未来发展奠定良好的规划基础和成功的典范。

④有效提高合肥市城市创新手段与政府宏观调控力度

以核心城市为依托的合肥物流园区将在市场经济条件下建设和发展，这意味着企业和城市都将面对剧烈的竞争，特别是对于合肥市这样一个区域中心城市，创新和创新能力正在城市的竞争和发展中起着越来越重要的作用。作为一种新的尝试，合肥物流园区的建设和运营本身就是一个需要不断创新的过程，它将涉及观念创新。技术创新、管理创新、制度创新等方面的系统性创新过程，合肥物流园区所依托的核心城市应是区域创新和吸纳创新的中心。

同时，合肥物流园区与现代物流业对于合肥市尚属新兴事物，虽已开始现代物流运作的尝试，但尚处于幼稚期，迫切需要政府宏观调控作用的支持。在合肥物流园区建设和发展过程中可能遇到许多棘手的问题，诸如管理体制、市场培育、物流基础设施规划建设、物流存量资产整合、物流成本管理“黑洞”等问题，都需要强有力的政府宏观调控作用，并要求政府出台强有力的政策措施给予支持甚至直接进行干预。

3.2.2 合肥物流园区建设的必要性

①引导和转化合肥市潜在物流需求的必要

物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然合肥市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售;企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。

随着合肥市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高合肥市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。合肥物流园区的建设将使合肥市物流服务设施与物流服务企业在园区建设与运行过程中得到有机地结合，从而有力地加强现有铁。公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。

同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与经营服务，使得合肥市物流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力的加强。对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，园区内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业对于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着合肥市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效地扩大合肥全市范围的物流需求规模。

②支持有效的物流市场机制建立的必要

物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，

物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。

合肥物流园区的建设，将使在全市范围内进行运作的各类物流企业在园区内建立其各自的运作控制系统与经营组织架构，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和汰出以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，合肥物流园区的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。

因此，合肥物流中心的建设与运营，对合肥市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。

③推进合肥市既有物流资产合理整合的必要

在计划经济休制条件下，合肥市是国家在江淮地区重要的物资调拨中转站，拥有大批配备仓储设施、铁路专用线和运输车队等资产存量的传统企业以及辐射全国的业务网络以及一批长期从事传统物流服务的专业队伍。由于经济环境与体制变化的原因，上述企业及其资产目前大多处于较低的运作水平，相当部分设施地处合肥市一环路与二环路之间甚至一环路内，设施设备陈旧老化却受困于惨淡的经营环境难以更新，其规模化发展又因其占据市区土地与合肥市城市发展构成矛盾，企业面临较为严峻的经营压力。

合肥物流园区的建设，将有利于对这些非社会化物流资产的利用和物流服务的社会化。园区内的土地资源也为上述企业通过土地置换和资产运作获得其发展空间与资本支持，从而有利于实现合肥市对既有物流存量资产的合理整合与重新配置，为那些传统物流服务企业存量资产的利用效率的提高创造必要的条件。

④充分发挥合肥市区域中心城市辐射功能的必要

长期以来，虽然合肥市经济综合实力水平低于周边省会城市，但仍能维持其安徽省特别是江淮地区经济中心城市的地位。从发展的角度看待这一情况，不免为合肥市今后的经济发展后劲存有一丝疑虑。因此，合肥市政府在其“十五”计划中提出，要将合肥市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化大城市，经济发展速度高于全国平均水平。要实现上述目标，尽快提升全市综合经济实力在安徽省乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在继续领先于省内其它城市的同时，积极缩小与周边发达省会城市及经济中心城市的经济差距，已成为合肥市面临的不容回避的任务。这不仅意味着合肥市以国内生产总值(GDP)为代表的经济总量规模的增长，还包括合肥市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外合肥市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。合肥市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的集中为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应在安徽省乃至更大区域上的发挥。合肥物流园区的建设与运营正是合肥市发挥上述经济中心城市功能的最佳窗日和有效途径。

合肥物流园区以区域核心城市合肥市作为其建设与营运依托，通过在其建设和发展过程中对合肥市宏观物流调控、微观物流组织管理以及物流人才的培养和引进。物流存量资产的整合、物流基础设施建设运营等方面工作的全面推进与具体实践，将有效地提高合肥市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持合肥市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为合肥市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高创造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持合肥市国民经济和社会发展的最终目标。

3.3 新站试验区在合肥市物流发展中的地位

3.3.1 新站试验区的基本状况

合肥市新站综合开发试验区(以下简称新站试验区)是安徽省政府批准的省级开发区， 2月国家建设部批准将其列为全国首家城市综合开发试验区。在区管委会和全区人民的共同努力下，新站试验区建设已初见成效。建区五年来，累计完成各项投资52亿元，土地开发率达80%，合同利用外资1.45亿美元。2001年，全区实现GDPS*亿元，工业增加值6750万元;全区完成固定资产投资7二亿元，商品批零贸易总额达35亿元，实现出回总额达3000万元，实现财政税收3025万元。

①区位条件

新站试验区位于合肥市东北部，东接合肥市主城区，距合肥市主城区3.5公里，合肥市城市主干道一环路与二环路穿区而过。合肥铁路新站和合肥市汽车客运总站均位于区内。目前，新站试验区己形成依托合肥城市主干道连接合芜。合宁、合徐高速公路以及 312、206国道的合肥市对外公路通道并位于以铁路淮南线、皖赣线。合九线和即将建成的宁西线构成的路网中心，从而使新站试验区成为合肥市对外交流的核心枢纽地区。

根据新站试验区的总体发展规划，未来新站试验区的发展构架包括站南的商贸区和站北的物流区，2010年开发总规模达34平方公里(原有的10平方公里、物流园区18平方公里以及代管七里塘镇约6平方公里)。

②基础设施条件

经过多年的辛勤建设，新站试验区已完成各类开发投资24亿元，区内基础设施建设任务基本完成。目前区内已建成各类市政综合管线170余公里，并建有8万门电信交换局、邮政枢纽及11万伏变电所，供水、供热、有线电视网络、煤气管线等生产生活设施，区内道路交通网络基本形成，依托己建成的30余公里城市干道与合肥市环城公路相连接，试验区可与合肥市各主要经济区域、企业、交通枢纽以及安徽省综合运输网络直接连通，从而使试验区具备建设物流园区开发建设的基础条件。

③政策环境条件

作为安徽省级开发区，新站试验区管委会拥有市级经济管理权限。开发区管委会根据新站试验区的实际需要与操作可能，在国家、安徽省与合肥市的投资政策基础上，制订了更为实用也更为优惠的引资政策，具体涵盖税收优惠、准入优惠、资源使用优惠、企业运行优惠等多方面内容。实践证明，上述政策在新站试验区过去5年的实际执行过程中取得了令人满意的明显成效，也为新站开发区建设物流园区奠定了政策发展条件。

④物流服务需求条件

新站试验区是一个综合性开发试验区，其功能布局以交通。经贸设施发展为主，同时辅以高科技园区建设。截止目前，新站试验区已成功运作了区内安徽大市场。五州商城、新鸿安商城、明珠广场等一系列大型商业项目的企业进驻与商业经营，未来高科技工业区的建设将使新站试验区的产业结构与经济总量再上一个新的高度。区内众多商业企业的成功运作为代表的商贸活动的日益繁荣，为新站试验区发展现代物流服务业和建设物流园区提供了直接的物流服务需求资源。

同时，随着周边地区特别是合肥市高新技术开发区与新站试验区自身的不断发展，新站试验区优良的区位以及地处合肥市交通枢纽的基础设施优势，使得新站试验区对于物流需求的吸引与诱发力度从试验区扩展到全合肥市，服务需求的种类也从单纯的商业物流服务需求扩展到包括商业、制造业以及城市服务业等多方位发展的综合性物流服务需求。因此，从物流需求发展角度特别是出于合肥市现代物流系统建设的基础性与稳妥性考虑，新站试验区是建设合肥物流园区的一个理想选择。3.3.2 新站试验区在合肥市物流发展中的地位

根据合肥新站综合开发试验区“十五”至2010年经济发展规划中提出的目标，今后5一10年合肥新站综合开发试验区的经济发展思路是：以加快发展，建设合肥现代化大城市新城区为主题，以第三产业为主体，以现代商贸、现代物流为重点，以专业市场为特色，实施“商贸兴区”、“开放强区”、“形象立区”和“可持续发展”四大战略，保持经济持续、快速、健康发展。到2010年，开发区国内生产总值(GDP)30亿元(争取实现GDP40亿元)，年均增长接近25%，商品批零贸易额、固定资产投资、出口总额和工商税收分别超过 200亿、100亿、1.5亿美元和 3亿元。

为实现上述目标，新站试验区将根据自身的区位、交通与产业优势，按照合肥现代化大城市建设的总体要求，将本区的经济功能定位于：安徽省人流、物流、资金流。信息流的重要集散地，规划建设安徽合肥现代物流园区正是其中的核心任务。在新站试验区所承担的合肥现代物流园区建设任务中，包括建设安徽现代物流信息平台。物流企业培育与发展、新建改建园区物流基础设施以及相应的招商引资工作。因此，新站试验区在合肥市物流发展与物流园区建设中具有举足轻重的重要地位。

①合肥物流园区建设的区位依托

当前，合肥市现代物流发展刚刚开始起步，合肥物流园区作为合肥市现代物流系统建设的先导与示范，其建设与营运均需要一个区位条件较为良好的实施区域作为支持其具体操作的实践空间。新站试验区具有较为良好的区位条件，区内已建成的较为完善的基础设施。商贸设施与大规模商贸企业的经济活动，不仅为物流园区

建设提供了基础条件依托，并具备诱发市区及周边地区物流需求的巨大潜能，同时也为合肥市城市建设与发展中城市主城区扩张和设施改造利用，提供土地等方面可行的资产置换操作途径与操作可能，从而为合肥物流园区更大规模的建设和营运提供了一个较为坚实的区位依托。

②合肥市现代物流发展的运作试验基地

实践证明，高效的物流组织与经营管理技术与物流实物运作技术是形成系统物流能力的最为重要的两个基本条件。由于物流技术的先进性表现为以运输技术、仓储技术、信息技术、包装技术、装卸搬运技术、流通加工技术等支持的技术组合，能够充分体现物流管理的技术创新，诸如实现零库存、及时供货、营销支持、协同配送、流程再造等物流技术目标，因此在实际操作中与以往传统储运作业具有较大差别，运作难度也更大。

合肥物流园区的建设与营运为合肥市现代物流的实物运作提供了较为完善的基础环境，新站试验区内蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求，先进物流企业进驻园区带来的先进的物流管理与运作技术则为园区物流服务的发展提供了良好的操作模式展现，园区物流服务所诱发的新增物流服务需求也为上述设施与企业功能作用的发挥带来具体操作经营上的更为广阔的空间，因此合肥物流园区的建设将以园区内物流服务企业的高效运作为推动力，为整个合肥市现代物流服务系统的发展建设提供一个良好的实践空间和示范场所，发挥其物流运作实验基地的特殊作用。

③合肥市现代物流发展的政策研究平台

鉴于合肥市国民经济和社会发展对现代物流的产业需求与服务需求不断增长，合肥市现代物流业未来的快速发展已是大势所趋。现代物流业的复合型产业特征使得合肥市在其发展进程中，必须加强全市对物流发展具有重要影响的管理部门和企业之间的协调，而最为通用和最为有效的协调方式则是政策协调，在目前国家尚未出台完整的现代物流发展政策的既有局面下，合肥市政府相关应通过对既有不适应发展的政策的调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进合肥市现代物流业的发展。

应当承认，在目前条件下，上述政策在制定与执行过程中肯定会遇到一些不尽人意的困难和问题，而这些困难和问题的最佳解决途径就在于与合肥市物流发展的实践紧密结合，从而在实践中得到不断的补充和完善。新站试验区政策环境较为宽松，设施较为齐全，区位较为理想，又有一批具备开放观念、勇于面对挑战的管理人才队伍，政策环境优势和物流服务需求与运作环境优势，使得新站试验区成为合肥市物流发展理想的政策研究与政策实验平台，新站试验区通过在其物流园区建设发展的政策把握与实际运作中的经验积累，将对合肥市现代物流发展和现代物流服务系统的建设与运作产生积极的影响，并对合肥市现代物流发展政策的完善与调整起到实际验证和需求引导作用。

3.4 合肥市及周边地区物流需求的分析3，4.1 合肥市市域范围内物流需求的特点

合肥市位于我国的东、中部地区结合部，随着改革开放政策的实施，合肥市的基础设施建设有了飞速的发展，合肥市的产业结构、生产力布局、商品储运体制开始出现新的较为重大的变化，具体表现为相当数量的工商企业开始尝试直接在市场上寻找仓储、运输企业，由过去对“大而全”。“小而全”自办物流的追求与认可，逐步向寻求合格的第三方物流供应商发展，并由此带动了非流通部门的储运企业与非国有储运企业的发展;原来的国有储运企业由依托批发企业开展储运业务发展到直接依托生产、零售企业开展储运业务，企业由过去对单纯仓储、运输的需求开始逐步发展到对仓储运输在内的综合物流的需求。

面对生产企业不断提高的物流要求和激烈的市场竞争，90年代以来，合肥市商业、物资。外贸等流通行政主管部门和国有流通储运企业的经营观念正在发生转变，为向现代物流企业发展做了大量工作，服务功能与服务质量有了较大提高，但尚未完全适应市场经济的需要。

通过对目前合肥市及相关地区物流组织管理现状的调查分析，合肥市相关区域内的物流需求具有以下特点：

①物流需求发展的阶段性

合肥市作为安徽省重要的经济中心城市，已经具有了较为优良的区位优势和相当的经济实力，但从其所在的华东经济区域上分析合肥市的经济综合实力，较周边其他经济中心城市尚有一定差距。同时，在省内和经济区域内，由于有长江黄金水道和京沪、津浦等铁路干线的带动，沿交通干线的城市经济发展较快，交通发达，与经济发达城市联系方便，目前合肥市作为经济中心城市的积聚与扩散作用发挥的范围在一定程度上受到了影响，其主要作用范围基本限制在合肥市周边地区以及接受其辐射的皖北、皖西及皖西南地区。近期内，合肥市物流需求将广泛地分布在以合肥市市区为中心。以周边三县为主要外部支撑、涵盖皖西、皖北、皖西南半径200公里左右的地区，且呈现出明显的本地特征和“北重东轻”的态势，物流需求分布的区域性特征十分明显。

从发展趋势分析，随着合肥市经济发展目标的逐步实现以及以合肥为中心的安徽省综合运输网络与国家综合运输网络的逐步融合与完善，未来合肥市的物流服务将远远超出安徽省的地理范围，以合肥市为中心服务枢纽的物流需求分布将日趋广泛，不仅将涵盖整个合肥市和安徽省，还将随着安徽省与相临省市经济交流规模与水平的不断扩大和合肥市经济实力增长带来的中心城市辐射能力增强，延伸到包括周边省市以及周边经济区域的广大区域上，物流需求分布的外延性开始增强，从而使合肥市物流服务需求在分布范围与分布强度上具有十分明显的阶段性特征。

②物流需求内涵的针对性

根据资料统计与实地调查，目前合肥市生产与商业企业出于其各自的经营需要，对于物流服务的专业性要求越来越强烈。生产企业出于原材料采购、产品销售的需要，专业性主要表现为对支杜产业大宗物资与产品的送达与分拨等物流服务能力在

省域内外范围上的追求;商业企业则出于对市场消费潮流和商品使用对象的认识，较为倾向于个性化服务，灵活的小批量、多批次的城市内商品配送服务及合肥市周边辐射地区间的分拨服务是其主要追求。目前，合肥市相当部分生产企业开始介入自主性物流服务，因此，在合肥市公共性物流服务需求中，商业物流服务需求拥有较大的市场空间。因此，这种局面将对合肥市现代物流系统的建设与发展在服务构成上产生重要影响。

③物流需求种类的多样性

物流需求内涵的针对性直接引发了物流需求种类的多样性，不同行业、不同企业以及不同时期均会对生产和销售产生不同的影响，从而产生个性化、多样化的物流需求，物流增值服务的内容和优势也由此得以发展和发挥。这对于合肥市现有传统物流服务企业而言是一项较为长期和艰巨的任务。

合肥市汽车及工程机械、化工、家用电器等三大支柱行业是合肥市目前及今后重点发展的支柱行业，大部分生产企业都是围绕这三大行业展开的，这些生产企业出于原材料外采和产品外销的需要，较为注重跨区域范围的批量物资送达与分拨等物流服务能力。目前，合肥市与外界联系的主要方式是公路、铁路及内河航运和航空运输，提出的物流需求是多式联运。主要环节有：装卸、运输。仓储、代理、配货等，逐渐发展为简单加工，包装等环节。

·生产企业间的配送需求

合肥市家电、工程机械企业集中，生产企业配件联系密切，尤其是家电、叉车生产间的配件、原料的配送更是联系紧密。因此，合肥市生产企业间的运输配送服务要求强烈。主要环节有：装卸、运输、配送、简单加工等。

·商业配送

合肥市商业发达，随着经济的发展，人民收入水平的提高和生活质量的提高，消费量增大。合肥市商业规划，将建设一批购物中心和物资交易中心，对商品的储运提出了新的需求。其主要环节有：仓储、配送、装卸、简单包装等。

·城间快递

城市快递是伴随着商品流通、市场繁荣、旅游业发展、人民生活、生产节奏加快，对小件物品运输要求快速。便捷。直达的一种方式。而在合肥市由于其家电产品和工程机械的特殊要求，城市间商品快递尤其重要。

合肥市的物资与交通系统均拥有着大量物流设施及技术力量，并经过长期发展积累了较为丰富的经验，已构成服务于市场需要的重要力量，同时也是诱发和推动物流需求多样性发展的动力和基础。但从满足物流服务多样性的角度分析，其技术结构与服务结构上还有较大欠缺，相当部分资源与力量在布局、能力利用以及技术进步方面均还存在较大的改进余地，而改善的工作又因保证条件的限制具有相当的难度和较大的工作量，因此应作为今后发展中的重点问题着力加以解决。

3.4.2 合肥市及与周边地区经济活动引发的物流需求

①物流需求压力逐渐加大

随着合肥市经济发展水平的不断提高，合肥币与华东地区其它经济相对发达地区间的经济交往将愈发频繁，合肥市对周边地区经济辐射作用也在不断增强，经济

交流与经济发展所引发的对于现代综合物流服务的需要越来越强烈。目前合肥市现有的传统物流企业如运输、仓储及运输服务企业己经开始注意到服务需求发生的变化，并正在以各种方式进行服务改进以期适应上述趋势要求。但由于受制于自身条件、历史因素和相关环境条件的局限，目前合肥市大部分传统物流企业及其服务水平尚难以满足当前工商企业提出的综合物流服务的要求，传统运输、仓储等企业转变观念向现代物流企业发展和建设现代物流企业的任务十分艰巨，面临巨大的发展压力与更新挑战。

②物流需求规模迅速扩展

随着安徽省国民经济与社会“十五”发展战略的逐步深入，合肥市与周边地区的经济交流活动的规模与频率不断得到扩展，物流服务市场的竞争也随之日益激烈。这种竞争不仅表现为物流服务企业之间服务水平的竞争，同时还表现为物流企业对物流服务市场在地域空间控制程度与控制量的竞争。这种竞争的直接原因在于合肥市物流服务需求将越来越多地超越合肥市域范围，合肥市与周边地区间对社会化物流服务需求的规模将以超常的速度增长，甚至有可能超过合肥市域范围内的物流需求增长。因此，未来合肥市的物流需求结构的变化与需求规模的扩展，对于位于省域经济中心合肥市的综合性物流服务系统以及专业化物流企业的成长与发展，将具有积极而明确的支持、促进与监督意义。

③物流需求种类日趋复杂

国际经验表明，现代物流的根本特征是专业化、系统化、网络化。信息化、规模化。专业化、社会化的现代物流服务将成为未来企业(包括物流服务企业与物流服务目标企业)发展的重要支持力量。商业企业发展连锁经营和生产企业发展产供销供应链系统，都将对专业物流企业发展现代物流服务不断提出新的要求，诸如依托零售商提供的配送服务、作为生产企业的物流承接商直接支持企业的生产经营活动或两者相互配合、共同发展等现代物流服务。物流服务需求的种类从最初简单的储、运作业向物流综合管理、附属加工。信息服务和代理服务方向发展，需求结构与需求内容日趋专业化和复杂化。合肥市工商企业虽然在很大程度上仍尚未完全摆脱体制与环境条件的束缚，但改变“大而全”。“小而全”的陈旧观念，根据经济效益原则与规模化原则，逐步向建立健全适应本企业实力与发展需要的物流系统的方向发展的理念已经逐步被接受。因此，未来合肥市现代物流服务系统的建设与发展将面对越来越高的物流服务方式与物流服务质量的挑战。

3.4.3 合肥市物流需求总体规模

3人.3.1 总体物流需求的范围及构成

①需求范围

物流需求具有多样性、多环节和在工业、商业、物流服务企业间的相互渗透性等特征，因此，要从数量上反映一个城市或地区的需求水平，目前并无通行的方法。

此外，物流园区作为新生的物流环境开发和物流组织管理方式，其建设和开发规模又必须建立在数量化的需求基础上，以便进行园区的物流设施的建设规划和进

行科学合理的布局。

考虑到上述因素，在本次可行性研究中，课题组在总结以往城市及区域物流发展规划对物流需求量进行预测的经验的基础上，按照物流园区的服务区域及物流发生的范围，将合肥市物流服务总量限定为合肥市范围内发生的物流服务需求量，即市区和三县物流服务需求量。

②需求构成

按照物流需求的总体范围，从物流园区提供物流服务区域、对象和基本组织形式的角度分析，合肥市物流服务总量在构成上将取决于上述因素。

·地区范围

合肥市物流需求主要指合肥市域范围内的生产企业、商贸企业、物资流通企业等对运输、仓储、配送等物流组织管理活动的需求。

·服务对象

从物流运作角度分析，合肥物流园区物流需求对象应为对各种运输、仓储。配送、加工等物流具体活动在运作上的需求者，这部分需求者的需求发生范围及满足范围应与上述服务地区范围基本重合，并随各种主客观条件的完善程度逐步扩展。

·基本形式

以运输、仓储与信息为基本服务手段，结合不同服务需求，派生出城市配送。城际快递、地区分拨、多式联运。简易加工、服务代理等基本服务形式。

3力.3.2 物流需求总量

由于我国现行统计日径与统计渠道的限制，现有历史资料尚不能直接反映物流规模及其构成情况，根据合肥市物流需求基本特性和发展趋势，本次计算将以2000年合肥市全社会运输总量为基础，以合肥市交通邮电“十五”规划中的相关目标为参考依据，分别以 2005年和 2015年为近期水平年和远期水平年，按照合肥物流活动的组织环节、内在数量关系和现代物流的组织特征，对合肥市物流总量进行预测。

合肥市物流总量是指合肥市域范围内的工商企业、物资储运企业对运输、仓储。配送、加工等各种物流运作组织的需求量的总和。为方便计算，在此将其定义为：合肥市物流总量为合肥市全社会物流运输总量(运输总量)、合肥市全社会库存处理总量(简称库存总量)与合肥市全市市内配送总量(简称配送总量)之和，而附加服务作业因在总体上不会对物流设施在规模上提出新的需求，通常情况下能满足运输、仓储和配送需求的设施，完全可以适应附加作业的要求，因此，暂不计入物流总量之中。

①合肥市运输总量

根据2000年合肥市各种运输方式货运量实绩，结合合肥市第三产业发展“十五”计划中关于交通基础设施建设计划以及合肥市未来经济发展水平和产业结构调整计划，推算出合肥市2005年及2010年、2015年各种运输方式运量。

表3

2005年、2010年、2015年合肥市物流运输总量

年取

	单 位	铁路 总量	公路 总量	水运 总量	航空 总量	总计
2000年实际完成	万吨	926	2314.8	330	1.2	3572
“十五”增长率	％	2．5	2	1．5	17
2005．2010增长率估算	％	3	2	1	25
2005年预计	万吨	1050	2556	355	2．6	3964
2010年预计	万吨	1217	2822	370	8	4417
2015年预测	万吨	1410	3200	400	15	5025

 注：公路总量按运量1：1;铁路总量按发送4：1;水运总量按港口吞吐量计。

②合肥市库存总量

本次计算中，库存总量指所有进出合肥市货物总量在合肥市的库存处理量，其中扣除直通过境、直取直送、直接中转。

根据课题组在合肥市及相关城市实地调研所获得的典型数据，以及合肥市相关统计及工、商。运输等行业的经验数据，合肥市库存总量预测的相关指标及原则为：

·铁路直取直送比例2005年取10%，2010年取8%，2015年取7%;

·港口直取直送比例2005年取4%，2010年取6%，2015年取8%;水上中转忽略不计;

·公路长途全程货运占公路货运总量比例20“年取50见2010年取40见201533%

·公路直取直送“门到门”比例 2005年取 10%，2010年取 20%，2015年取 28%;

·航空中转比例忽略不计：

·铁路中转量在运量预测中已扣除;

·合肥城市内部生成的公路货运量比例暂按合肥市公路货运总量的20%计;

·在物流基地、物流中心、配送中心及企业库场之间重复发生的库存处理量暂平均按总库存量的30%计算。

根据以上计算比例和原则，预计：

·2005年，合肥市全社会库存总量为3997万吨;·2010年，合肥市全社会库存总量为5240万吨;

·2015年，合肥市全社会库存总量为6886万吨。详见表3-2。蚌埠、芜湖的门户，

·东区是新建的工业区和商贸中心，是合肥市通往南京轻工、机械基地，发展潜力巨大;

·北区是合肥市的生命源泉所在地，是工业发展的限制区域;·西区是合肥市文化、教育事业集中办公区;

·老城区是合肥市保护区;

·西南区包括经济技术和高新技术开发区，是合肥市经济发展的经济增长点，电子、家用电器生产基地，合肥市招商引资的窗口，合肥市生产力布局的重机械。点地区

从建设初衷分析，合肥物流园区未来服务范围与服务功能将主要针对合肥市商贸物流需求及地区分销服务。根据新站试验区的地理位置和目前区内的经济结构特性以及未来合肥环城铁路专用线城市客运改造计划的影响，考虑到合肥市现代物流系统建设的时序性，本次预测中，作为先驱项目的合肥物流园区，其物流需求总规模2005年、2010年和 2015年将分别以合肥市全社会物流服务需求总量的45%、40%和 35%计算(约占合肥市主城区物流服务需求总量的 60%。55%和 50%)。

表3占 合肥市物流服务需求总量分布

从以上主城区未来经济发展重点可以预测出其今后各区物流需求，西南区和东区是全市工业、商业发展的主力，产生的物流需求约占总量的70%(两区分别为

38.5.%和31.5%)：北区、老城区和西区产生的物流需求约占总量的为 7.5%、13.5%和 9%)。见表 3-4。

表3-4 合肥市主城区物流量

	单位	2005年	2010年	2015年
合肥市主城区	万吨	931	11 640	15733
其中：老城区	万吨	1257	1571	2124
西南区	万吨	3585	4481	6057
东区	万吨	2937	3667	4955
西区	万吨	838	1047	1416
北区	万吨	698	873	1181

 

	单位	2005年	2010年	2015年
合肥市全社会	万吨	12757	15945	21552
合肥市主城区	万吨	9312	11640	15733
合肥物流园区	万吨	5740	6400	7550

 第四章 合肥物流园区总体发展构想

4.1 合肥市物流服务体系结构构想

4.1.1 物流需求发展对物流服务体系的总体要求

改革开放以来，合肥经济的快速发展使得全市经济实力有了相当程度的增强，基本确立了安徽省经济中心城市的地位。但客观而言，与华东地区其它省会城市相比，合肥市目前的综合经济实力尚不十分强大，其经济总量规模与结构水平也相对较弱，消除经济社会发展中的各种制约因素的任务较为繁重，摆脱落后局面将可能需要相当长的时间。反映在物流需求的发展与构成上，在未来短时期内，合肥市伴随经济发展而出现的物流服务需求的服务规模增长与服务领域扩展，总体上将保持一种相对稳定的发展态势，这一点已从上节预测结果中得到证实。

因此，对于构建合肥市物流发展体系的工作中，合肥市物流服务需求发展的总体要求必须考虑以下几个方面的问题：

①要求为发挥合肥市经济中心城市功能提供发展导向支持

作为安徽省经济中心城市，合肥市发展现代物流业的根本目的是支持其实现国民经济与社会的可持续发展，并担负在省域范围及周边地区发挥其区域中心经济能量积聚与扩散作用的使命。因此，合肥市现代物流系统的首要任务是为合肥现代物流的上述发展目的和使命提供在发展上的功能导向，以建立服从并服务于合肥市发挥重要经济城市的集聚与扩散作用、提升合肥市产业结构水平和经济综合实力的发展核心目标，从而通过支持和改善合肥市物流服务水平，支持合肥市在未来经济发展中寻求和选择新的增长点和重要支柱所必需的高效率物流运作提供明确的发展导向支持。

②要求为现代物流业提供运行基础与企业结构支持

合肥市发展现代物流已具备一定的基础和优势，综合运输网络与枢纽建设己基本形成，尤其是铁路与公路的能力已成为未来物流运作服务的强力支撑，特殊的区位也使合肥市在开展区域性物流服务具有独特优势。因此，合肥市现代物流系统建设应通过物流服务设施与物流服务企业的强化建设，积极促进物流技术在生产、流通企业及其它相关企业的广泛应用，以低成本、高效率的良好服务，为合肥市发挥优势提供系统性的物流服务支持。

根据合肥市目前的经济实力与物流服务需求强度，未来合肥市现代物流系统的建设将不追求高水平物流设施建设的一步到位，而应在合理开展物流基础设施的新建的同时，注重现有设施的改建和功能与资产重组，尤其要重视充分利用\\改造和重组现有物流服务相关企业，使其服务效能得到最大限度的发挥，以期在尽短的时期内，为实现现代物流服务在整个合肥市的较快发展提供运行基础与企业运作的双重支持。

③要求为现代物流发展提供政策环境支持

合肥市经济发展水平的现实情况，决定了合肥市在推进现代物流的发展进程中，必须高度重视合肥市物流发展的政策环境建设，在全方位。多模式和高效化的协调发展原则基础上，为合肥市物流服务系统和物流基础设施的建设构建一个宽松、有序、积极、健康的发展环境，建立起全市范围内物流管理技术推广应用与国内外高效物流服务企业及专业人才引进的积极氛围，鼓励外资及社会各界资金与政府共同形成对物流业的投入。

为此，合肥市政府及其职能部门应重视物流需求市场与服务的培育和形成，在发展政策引导、物流基础设施建设、物流供需市场建设以及对协调相关利益关系等方面起到积极的作用，积极引导和支持投资者在合肥市现代物流发展规划及政策框架内，积极参与物流基础设施的投资建设、经营和管理，积极引导和扶植全市物流企业在服务业态和服务种类上形成合理分工和专业协作的多种模式并存的局面，提升物流服务的质量与效率，积极引导和帮助物流服务需求主体通过优化企业的物流设计，改善原有的物流环节，构筑高效供应链，提高企业经济效益和企业竞争能力。

④要求为现代物流产业的可持续发展提供系统保障支持

以合肥市现有的物流管理水平和经济发展水平，支持合肥市现代物流系统建设与发展的大量保障工作尚待完成，因此，为合肥市现代物流产业的可持续发展提供系统保障支持，也是合肥市现代物流系统建设中的一项重要任务。这其中包括合肥市物流基础设施建设、专业物流服务企业经营管理水平的提高和在工商企业中物流管理技术的积极应用推进，同时也包括支持和实现合肥市现代物流系统在安徽省物流系统中的准确定位与功能发挥。

完成上述任务决不是一件轻松的工作，它涉及到合肥市提高城市化水平、改善城乡结构、构筑较为完备的国民经济基础设施体系的总体发展目标，因此必须遵循重点推进、循序发展的实施原则，选择好合肥市物流基础设施建设的突破口，为今后逐步形成合肥市现代物流体系的基础框架、形成高质量的物流专业化服务体系并具备可持续发展能力，构筑人才基础。经验基础、维护基础和政策基础以及合理的运行监督机制，为使合肥市成为区域物流聚集地、物流服务组织及专业化物流服务基地，并达到国内先进水平提供系统的外部及内部保障。

4.1.2 物流服务体系建设的系统要求

发展现代物流是合肥市改善经济运行质量和条件的重要手段，因此，必须实现物流服务专业化、物流企业规模化及物流运作网络化。

4.1.2.1 结构系统化

从现代物流业的行业特点分析，现代物流业是一项新型的复合性产业，具有行业跨度大、领域覆盖广、技术要求高的特点，尤其是对系统的整体协调与管理能力要求较强。因此，从长远发展的观点考虑现代物流的发展趋势，合肥市现代物流系统建设必须适应未来物流业发展趋势，从现代物流的系统构架、设施布局、装备技

术水平、营运组织、企业建设、保障条件等诸方面着手，从系统建设角度出发，依托综合运输体系，对合肥市物流网络系统和物流信息系统进行高起点、高标准的系统规划与逐步建设，以此保证合肥市现代物流系统的布局与功能适应和满足合肥市现代物流发展的要求。

4.1，2.2 月务专业化

从操作层面分析，现代物流服务是依托现代信息系统和运输、仓储及管理技术进行的综合性服务。实现良好的物流服务，要求交通运输系统必须满足运输费用、运输时间、运输能力、可靠性与可获得性和信息的及时性与准确性等多方面的要求，同时也要求库存控制系统以服务对象的实际需求为依据，将库存量控制到最佳数量，用尽量少的系统投入获取最大的供给保障，最后实现了按既定目标控制库存的目的。国内外实践表明，上述目标的实现必须在专业技术与专业装备的保障下，依托各类专业管理技术与管理手段的专业化服务才可能成为现实。因此，积极引进、消化。吸收国内外现代物流装备、技术和管理运作经验，积极扶植第三方物流企业开展专业化物流服务，也是合肥市现代物流系统建设的又一个重要组成部分。

4，1.2.3 企业规模化

随着国家经济体制改革和结构调整的加快，传统物流企业特别是国有企业因其从资源及劳动生产率方面挖掘利润己呈疲态，背负着历史和现实原因造成的人员结构与技术力量的双重负担，经济效益低下，发展后劲下降，面对着越来越严重的服务市场竞争，整体上呈现出分散经营的格局。

现代物流服务是经济发展的产物，要求其服务方式与服务内容必须符合市场经济发展的内在要求和运作特点，适应现代经济区域化、全球化的发展趋势。因此，结合国有企业改革和现代企业制度建设，积极推进传统物流企业重新走向规模化发展，应作为合肥市现代物流系统建设中的重要内容。这将有利于改变传统物流企业目前的发展困境，打破来自传统观念与陈旧经营模式的严重制约，通过加强市场意识与服务意识，充分发挥其运作规范、网络齐备、经验丰富的自身优势，以规模化企业的合理分工与协调互动，发挥整体效能与网络效应，从而形成对合肥市现代物流服务需求的整体拉动和系统服务，使合肥市现代物流系统真正担负起对合肥市经济增长的进一步支持和利润带动。

4.1.2.4 运作网络化

随着现代物流的不断发展，以信息化支持的网络化服务己成为现代物流服务的基本特征之一。一般认为，物流运作网络化有三重含义，即：

①物流服务系统的通信网络

物流服务系统的通信网络是指以计算机为基础的现代信息技术所构成的物流信息网络，其功能通过计算机网络在物流(配送)中心与供应(制造)商以及零售商

与顾客之间或企业与顾客之间建立计算机网络通信，完成物流服务信息运行任务;

②物流服务系统的组织与管理网络

物流服务系统的组织与管理网络是指由依托物流服务信息网络进行作业控制的各级管理节点所构成的管理网络，其功能主要是在物流信息系统支持下，对物流服务的各个环节以及各项操作下达各种作业指令与管理命令，完成物流服务运作的管理组织任务;

③物流服务系统的服务运行网络

物流服务系统的服务运行网络是指由场站节点、输送通道和作业装备共同构成的物流服务实物网络，其功能是在物流组织与管理网络的指挥下完成物流服务实务运作任务。

从物流的发展历史看，物流运作的网络化既是物流信息化的必然，也是现代物流发展的时代特征，更是物流服务需求的直接产物，当今世界Internet等全球网络资源的共享及网络技术的普及也为物流运作的网络化提供了良好的外部环境。同时，物流服务的实践表明，由于物流服务的空间覆盖面较大以及物流企业财力与影响力的限制，即便是拥有雄厚财力的大型跨国集团也需要借助其它企业的支持与合作完成其服务，而无法独自担当其全部实物运作网络的建设。因此，完善和合理的物流网络建设将成为合肥市现代物流体系建设的标志，也是合肥市物流服务得以进行的物质保证。

4.1.3 合肥市物流服务体系的基本框架

合肥市现代物流发展对物流服务体系的总体要求的实质，是充分发挥现代物流对合肥市经济结构调整和经济增长方式转变的支持和带动作用，实现经济发展战略和现代物流发展战略。因此，按照现代物流的发展机理和趋势，合肥市未来的物流服务系统将按照以下设想构成其基本框架。

4.2 合肥物流园区整体发展设想4.2.1 物流园区的内涵

关于物流园区的内涵，目前国内尚无明确和统一的定义，即便是在《国家标准物流术语》中，也仅对物流中心。配送中心进行了界定。

从国内提出进行物流园区或物流基地建设的城市、企业的相关项目的界定，借鉴日本开发建设物流团地、德国不来梅建设作为城市基础设施的大规模物流中心等的经验，考虑到大规模和相对集中的物流基础设施的建设不仅仅是为了发展物流本身，往往会涉及物流运作、交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市功能刀’发与调整等综合性方面，因此，对此类物流发展项目，建议借鉴目前的工业园区、经济开发区、高新技术产业开发区等在综合发展上的内在含义，使用“物流

园区”的概念，赋予其在发展物流等方面的综合意义，而不是“物流基地”所显示的仅仅是物流运作的场所的含义。

根据上述理由，在对合肥物流园区进行可行性研究之前，本研究项目将对物流园区的内涵进行界定。

物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域;同时，也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。

作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施;作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费。就近生产、区域生产组织所需要的企业生产、经营活动。

4.2.2 物流园区的功能

按照对物流园区所下的定义，现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。

4.2.2.1 园区的物流组织与管理功能

物流园区在功能上首先是物流的核心内涵所含盖的物流服务组织与物流运作管理的功能，即物流活动所必须具备的存储、运输、装卸。简单流通加工等功能，但与传统的货物运输组织中心所不同的是组成园区的各个要素要具有高科技、高效率特征。

O)物流园区的物流功能构成要素

由于现代物流的组织与管理活动大多是在物流节点和物流企业的组织下完成的，因此，作为物流园区，从其物流活动的多样性和物流组织的广泛性，以及园区在区域经济和城市经济发展中的地位，其发挥物流的组织管理作用，就离不开大规模和功能各异的物流组织节点。

从目前国内外物流节点的功能分析，主要有区域运输组织中心、物流中心和配送中心三种类型。

·区域运输组织中心。如集装箱运输枢纽、零担货物运输场站、货运配载场站等;

·物流中心。包括单一功能的企业物流中心和综合功能的提供物流组织服务的社会化物流中心等;

·配送中心。其在功能和分类上与物流中心较为相似。

运输组织功能己为各界所熟悉，且根据物流的发展趋势，运输组织中心的功能也逐渐由物流中心和配送中心等现代物流发展中出现的综合性物流节点所涵盖。

①物流中心 logistics center

按照《国家标准物流术语》，物流中心是指从事物流活动的场所或组织，应基本符合下列要求：

·主要面向社会服务：·物流功能健全;

·完善的信息网络;·辐射范围大;

·少品种、大批量;

·存储、吞吐能力强;

·物流业务统一经营、管理。

②配送中0 distribution center

《国家标准物流术语》对配送中心下的定义是：从事配送业务的物流场所或组织，应基本符合下列要求：

·主要为特定的用户服务;·配送功能健全;

·完善的信息网络;·辐射范围小;

·多品种、小批量;

·以配送为主，储存为辅。

(2) 物流园区的物流组织与管理功

构成物流园区的功能要素是物流节点，虽然物流节点在功能和作用上存在一定差异，但总体上看，这种差异性正在因物流企业在经营物流服务和工业、商业企业在引进新的物流管理技术和组织技术的过程中不断缩小，特别是计算机和互联网技术的发展，使得从单纯物流组织和管理的角度，物流园区的物流组织与管理功能发挥大多具有普遍意义，而不再是物流节点的个体行为。

物流园区的物流组织与管理的功能一般包括：货物运输、分拣包装、储存保管。集疏中转。市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统。

物流园区是物流组织活动相对集中的区域，在外在形态上不同园区有相似之处，但是，物流的组织功能因园区的地理位置、服务地区的经济和产业结构及企业的物流组织内容和形式、区位交通运输地位及条件等存在较大不同或差异，因此，物流园区的功能不应有统一的界定。

①基本功能

·停车、中转、配载·仓储保管

·城市内货物配送(含超市、企业、个人等多种对象的仓储、配送)

·各种交通方式的多式联运(可包含铁路、公路、水路。航空多种交通运输方式的联运)

·信息中心

— —信息服务— —电子商务— —中介交易

— —全程物流监控服务(GPS。GIS)②物流延伸服务功能

·货物调剂中心(库存物资处理)·包装、加工

③配套服务功能

·货车辅助服务(加油、检修、培训、硬件供应等)·金融配套服务(金融、保险等)

·生活配套服务(住宿、餐饮。娱乐。购物。旅游等)·共同税务服务

4.2.2.2 园区的经济开发功能

物流园区概念的提出，很重要的原因不是由于其在物流发展和运作本身的作用，而在于其经济开发功能。

在物流园区的概念中，提出了对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展，以及依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动，从而对物流园区的经济开发功能进行了定位。

O)物流基础设施项目的经济开发功能

物流园区的经济开发功能首先体现在物流基础设施及经营所产生的经济开发上。基础设施项目的建设对经济发展具有开发性的功能和作用，己为宏观及微观经济领域所认识。

①新建设施的开发功能

物流园区一般从区域经济发展的和城市物流功能区的角度进行建设，具有较大的规模，国内目前较大的物流园区一般占地均在千亩之上，经济发达国家更有占地在数平方公里之多。因此，物流园区的开发和建设，将因在局部地区的大量基本建设投入，而带动所在地区的经济增长。我国近几年通过利用增发国债在交通、能源。城市设施等进行的大规模建设，有效扩大了内需，拉动了国民经济的快速增长，便是基础设施建设对经济进行开发的有力证明。

此外，现代物流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺乏，均是阻碍物流快速发展的因素，加快物流园区大量、大规模基础设施的建设，对改善物流发展环境及基础条件，培育物流产业将具有重要意义和作用，以物流业在国民经济中的地位，物流园区将因带动物流业发展而产生新的经济增长点，从而刀’发出新的经济发展领域。

②既有设施及资源的整合功能

我国经济在近10余年的发展中的显著特征是区域化和城市化，区域经济联系的密切和城市规模的扩大，原有的物流基础设施体系包括交通运输系统已不能很好地适应经济发展的需要，必须按照区域经济分工、城市经济功能调整和新的物资流量流向，以及企业生产活动组织、居民消费习惯和需求等，重新构筑满足物流效率和有效降低全社会物流成本要求的新的物流组织体系和综合运输体系。

开发和建设物流园区，将因物流园区在物流组织规模较大和管理水平较高等因素而对既有物流设施在功能上产生替代效应，在既有设施已客观存在局部过剩的情况下，物流园区并非简单的重复建设，而是通过在功能设计和布局卜对当前及未来物流组织管理的适应，并通过规模化和组织化经营，实现对既有设施的合理整合。

目前，国内各地的既有物流设施大多是在近10～30年以前城市扩张前建设和发展起来的，而且相当一部分处于城市的中心地带，对城市经济与环境的负面影响己超过其作用。加速与发展不适应的设施淘汰或退出市场而转作其它用途后，其以中心地区的土地使用价值的增值，必将带来较好的经济开发效应，部分城市的实践己充分证明其开发价值与前景。

物流园区的物流运作的集中，为运输组织资源调整与整合创造了条件。目前，各种运输方式的协调不够、单一和综合的运输效率不高，仍是我国在运输组织方面多年未能很好解决的突出问题。物流园区将为各种运输方式的合作和提高效率提供良好的组织化基础条件，从运输资源整合的角度，为运输经济的发展和基于效率的开发创造基础条件。

c)完善的物流服务所支持的经济开发功能

经济开发区在促进地区经济发展中扮演了重要角色，但也应看到，经济开发区的单一产业经济开发功能，己成为其进一步提高效益和扩大规模的障碍，其中重要的原因就是物流效率无法跟上经济发展的步伐，在开发区开发政策、经济发展环境等过去传统的比较优势逐步丧失后，包括开发区、保税区等在内的经济开发的发展水平处于停滞不前状态，己充分证明必须寻求新的开发区或经济开发与发展的途径。

从定义的角度出发，物流园区除具有自身的经济开发功能外，还具有支持产业经济开发的功能，主要原因是物流园区在物流基础设施方面比较完善，物流服务功能较为齐全，从而确保了经济发展所必须的物流运作效率和水平，这正是经济进一步上台阶发展的重要基础。

因此，为更好发挥物流园区的物流组织功能，在物流园区的功能定位上，要将产业经济的开发功能包含进去，不能仅仅将园区理解为规模较大的物流服务和组织管理区域，而是应扩大园区功能的范围，形成物流组织管理、依托的产业经济共同发展的格局。

4.3 合肥物流园区发展原则

物流园区的功能和作用决定了其是一项复杂的、巨大的系统工程项目，园区的建设既需要投入大量资金，又需要不断建设和市场培育，一般需要较长时期。因此，

物流园区的开发、建设过程是一个不断发展、不断完善和市场逐步拓展的过程。

与此同时，高质量的物流服务需求的不断增长，物流成本管理与企业经营效率及效益日益密切和管理难度的加大，经济发展空间的拓展与就业压力的增大，环境保护、能源等资源的合理消耗与节约。城市交通环境的改善等，使城市物流的发展和物流水平的提高将承载较大使命和发挥更大的作用。

因此，必须从重新构筑城市及区域现代物流系统的角度，重视并加快物流园区的发展，提高城市各个环节的物流运作效率，在物流园区的发展上，应在建设和运营等方面，努力遵循与社会经济发展和物流本身的变化发展相适应的总体原则。

4.3* 建设原则

合肥物流园区并非一个简单的基础设施建设项目，而是与物流市场培育、物流组织管理效率提高和经济开发与发展紧密结合的复合型经济综合开发项目，因此，其在建设方面必须遵循特定的原则。

4.3.1.1 有利于构建安徽及合肥市物流系统框架

在不断变化的物流环境中，如何建立最适合区域及中心城市物流发展需要的物流系，统是十分重要的。

目前，日本的企业正在归并分散在全国各地的中小型物流节点，逐步建设大型物流、配送中心和物流团地。把己在顾客附近建立起来的物流节点撤消，配送距离延长，运费必然增加，但是却可以减少人工费、保管费和库存费，降低总的物流成本。从另一方面来说，减少物流节点，缩减物流运作环节，固然可以降低总成本，但客户服务的方便性，市场竞争和库存能力，以及新的节点在大城市周边地区的布局等因素，在构建物流系统时必须给予考虑。

合肥物流园区的建设不是单个企业的个性化行为，而是在国内外物流发展进程中，按照经济发展规律和物流发展趋势重新构建新的高效率现代物流系统的过程。

因此，合肥物流园区的建设，必须确立有利于构建合肥乃至安徽或更大范围的物流系统框架的原则，并能最大限度地减少物流设施的重复建设和合理发挥既有设施的功能和作用，物流节点的减少和单个节点的功能的集中，必须以不影响物流效率和客户服务水平为前提，以达到建设物流园区的目的。

《3，1.2 有利于解决物流节点功能及布局上存在的问题

重新构筑物流系统框架的直接原因在于，既有的物流设施系统在功能和布局上已不能适应新的经济发展条件下物流组织与管理和物流效率的提高的需要。

因此，在合肥物流园区的建设中，必须遵循有利于合理解决合肥及安徽省范围内物流节点在功能和布局方面存在的问题的原则，一切围绕功能和布局进行建设，克服短期、短视思维，也要克服贪大求全和盲目借鉴的行为，以便发挥物流节点在物流组织化进程推进中的作用。

①当前合肥物流节点功能和布局问题

从总体上看，当前，合肥物流节点存在的问题与全国其它地区和城市相比具有普遍性，具体表现在以下方面：只追求保管效率，而不重视提高拣选等作业效率：以储藏、保管为主要目的，缺乏流通过程的物流服务功能：配送用库存和保管用库存混在一起，保管效率和作业效率都不高;缺乏对物流信息的管理，无法从总体上对生产、销售提供信息支持;物流节点在物流管理中的责任和分工不清;销售库存和生产库存功能不清，库存量较大;流通库存过于分散，流通管理落后，并因功能和布局的局限，掩盖了生产和销售环节上的物流管理问题。

因此，合肥物流园区的建设，虽不能通过一个点上解决问题，但为了确保合肥物流服务水平的提高，降低全市物流总成本，必须从功能和布局上着手，必须通过功能和布局的调整，为逐步解决合肥存在的物流组织与管理问题创造条件。

②物流节点必须具备的功能和布局条件

物流节点是构建高效率物流网络的基础和基本条件，因此，建设合肥物流园区，应在功能配置和合理布局上下功夫，为此，物流节点必须具备以下功能和布局条件：

·功能条件

合肥物流园区在功能上必须同时具备物流开发和经济开发的双重条件，必须为合肥城市及区域物流组织、配送组织与通道运输组织提供强大的功能条件。

·布局条件

合肥物流园区在布局上必须为提高园区内拣选、理货、检验、分类等的作业效率提供仓储设施的合理布局条件;为实现多品种、少批量和多批次、小批量配送提供物流中心、配送中心和货物运输网点布局条件：必须为提高集货配送、减少库存。消除滞销商品提供一体化管理的设施布局条件。

4.3.2 运营原则

合肥物流园区的建设本身不是目的，从合肥发展现代物流的要求和必要性出发，能科学合理地对物流园区进行经营管理运作，通过物流园区的快速和健康发展，使其发挥在带动合肥现代物流发展中的作用，有效促进合肥及安徽省现代物流体系的建设，将是合肥物流园区运营的基本原则。

篇9：酒店项目可行性研究报告-可行性研究报告

酒店项目可行性研究报告-可行性研究报告

第一部分 总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、酒店项目背景

一)项目名称(在本地工商行政机关注册的酒店建设工程项目的全称)

二)项目拟建地址(有与房(地)产证书和工商注册上相一致的项目建造地址)

三)项目业主方(有参与工程项目的合法投资企业和业主名称)

四)项目法人代表(酒店建设工程项目的企业法人代表姓名)

五)工商注册资金(酒店在本地工商行政管理局注册登记的注册资金)

六)项目建设资金来源(工程建造项目资金的出资企业名称)

七)企业性质(说明在工商机关登记的企业性质)

八)企业业绩(说明企业的财务状况，如：前一年的累计利润和前一年的经营利润、前一年的经营收入和累计经营收入、固定资产情况、各方面贷款情况、以及企业的人员状况等)

九)承担可行性研究的公司和法人代表

二、项目可行性研究依据

一)本地区政府职能部门的《城市总体规划说明》

二)本地区政府职能部门颁发的《规划“红线”、“绿线(绿化)”图》和与酒店建造性质相应的规划部门颁布的相关文件

三)政府职能部门，诸如：建设、规划、财政、审计、环卫、市政等部门的相关政策与法规

四)旅游权威部门或旅游专业人员对本市、本地区酒店行业的《旅游市场调查研究和报告》和《旅游市场年度报告》

三、项目可行性研究分析

一)项日建设的必要性

二)项目建设可行性

三)项目未来发展潜力

四、项目可行性研究结论

在项目可行性研究中，对项目定位、建筑概念及规模、经营管理策略、劳动用工、投资总额及资金筹措、项目经济效益和社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。可行性研究结论包括：

一)项目定位

二)建筑概念及规模

三)经营管理策略

四)劳动用工

五)投资总额及资金筹措

六)项目经济效益和社会效益

七)项目综合评价结论

五、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。

六、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

篇10：酒店项目可行性研究报告

【目录】

第一部分 酒店项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、酒店项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ;

4.《产业结构调整目录2011版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、酒店项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

序号

名称

单位

数值

1 项目投入总资金 万元 26136.00

1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

1.2 流动资金 万元 7840.80

2 项目总投资 万元 20647.44

2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

2.2 铺底流动资金 万元 2352.24

3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40

4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76

5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24

6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61

7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36

8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64

9 所得税(正常年份) 万元 3201.66

10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98

11 投资利润率 % 62.03

12 投资利税率 % 71.33

13 资本金投资利润率 % 80.63

14 资本金投资利税率 % 93.04

15 销售利润率 % 46.52

16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32

17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98

18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60

19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20

20 税后投资回收期 年 4.66

21 税前投资回收期 年 3.88

22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 酒店项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、酒店项目建设背景

(一)酒店项目市场迅速发展

酒店项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国酒店领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、酒店项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、酒店项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于，改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的酒店工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

酒店项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 酒店项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、酒店项目产品市场调查

(一)酒店项目产品国际市场调查

(二)酒店项目产品国内市场调查

(三)酒店项目产品价格调查

(四)酒店项目产品上游原料市场调查

(五)酒店项目产品下游消费市场调查

(六)酒店项目产品市场竞争调查

二、酒店项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)酒店项目产品国际市场预测

(二)酒店项目产品国内市场预测

(三)酒店项目产品价格预测

(四)酒店项目产品上游原料市场预测

(五)酒店项目产品下游消费市场预测

(六)酒店项目发展前景综述

第四部分 酒店项目产品规划方案

一、酒店项目产品产能规划方案

二、酒店项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、酒店项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 酒店项目建设地与土建总规

一、酒店项目建设地

(一)酒店项目建设地地理位置

(二)酒店项目建设地自然情况

(三)酒店项目建设地资源情况

(四)酒店项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)酒店项目建设地人口情况

(六)酒店项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的.交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、酒店项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

序号

建设项目

建筑结构

建筑方式

施工面积(m2)

1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011

2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802

3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847

4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703

5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308

6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209

7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110

8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209

9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802

10 小计 80200

11 绿化设施 5407

12 厂区硬化周围美化 4506

13 总施工面积(m2) 90112

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 酒店项目酒店、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、酒店项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、酒店项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、酒店项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能2000吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、酒店项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

篇11：酒店项目可行性研究报告

第一部分 酒店项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、酒店项目背景

(一)项目名称

(二)项目的承办单位

(三)承担可行性研究工作的单位情况

(四)项目的主管部门

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。

项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

序号	名称	单位	数值
1	项目投入总资金	万元
1.1	建设投资	万元
1.2	流动资金	万元
2	项目总投资	万元
2.1	建设投资	万元
2.2	铺底流动资金	万元
3	年营业收入（正常年份）	万元
4	年总成本费用（正常年份）	万元
5	年经营成本（正常年份）	万元
6	年增值税（正常年份）	万元
7	年销售税金及附加（正常年份）	万元
8	年利润总额（正常年份）	万元
9	所得税（正常年份）	万元
10	年税后利润（正常年份）	万元
11	投资利润率（%）	%
12	投资利税率（%）	%
13	资本金投资利润率（%）	%
14	资本金投资利税率（%）	%
15	销售利润率（%）	%
16	税后财务内部收益率（全部投资）	%
17	税前财务内部收益率（全部投资）	%
18	税后财务净现值FNPV（I=12%）	万元
19	税前财务净现值FNPV（I=12%）	万元
20	税后投资回收期	年
21	税前投资回收期	年
22	盈亏平衡点（生产能力利用率）	%

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 酒店项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、酒店项目建设背景

(一)项目政策层面发起背景

1、国家或行业发展规划

2、产业政策

3、技术政策

(二)项目市场层面发起背景

1、市场发展阶段、趋势、特点

2、市场发展前景

(三)项目发起人以及发起缘由

1、公司在技术方面的积累

2、公司在市场方面的积累

3、……

(四)……

二、酒店项目建设必要性

(一)产业发展的要求

(二)市场发展的要求

(三)企业发展的要求

三、酒店项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

(四)模式可行性

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 酒店项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、XX市场前景(重点)

二、XX市场容量(重点)

三、XX市场竞争格局

四、XX价格现状及预测

五、XX市场主要原材料供应

第四部分 酒店项目产品规划方案

一、酒店项目产品产能规划方案

二、酒店项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、酒店项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 酒店项目建设地与土建总规

一、酒店项目建设地

(一)酒店项目建设地地理位置

(二)酒店项目建设地自然情况

(三)酒店项目建设地资源情况

(四)酒店项目建设地经济情况

(五)酒店项目建设地人口情况

二、酒店项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

篇12：酒店项目可行性研究报告

酒店项目可行性研究报告

第一部分 酒店项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、酒店项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ;

4.《产业结构调整目录2011版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、酒店项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(七)项目风险控制问题

(八)项目财务效益结论

(九)项目社会效益结论

(十)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

序号	名称	单位	数值
1	项目投入总资金	万元	29339.00
1.1	固定资产建设投资	万元	20537.30
1.2	流动资金	万元	8801.70
2	项目总投资	万元	23177.81
2.1	固定资产建设投资	万元	20537.30
2.2	铺底流动资金	万元	2640.51
3	年营业收入（正常年份）	万元	49876.30
4	年总成本费用（正常年份）	万元	32419.60
5	年经营成本（正常年份）	万元	29925.78
6	年增值税（正常年份）	万元	3794.34
7	年销售税金及附加（正常年份）	万元	379.43
8	年利润总额（正常年份）	万元	17456.70
9	所得税（正常年份）	万元	4364.18
10	年税后利润（正常年份）	万元	13092.53
11	投资利润率	%	75.32
12	投资利税率	%	86.61
13	资本金投资利润率	%	97.91
14	资本金投资利税率	%	112.97
15	销售利润率	%	56.49
16	税后财务内部收益率（全部投资）	%	27.63
17	税前财务内部收益率（全部投资）	%	41.44
18	税后财务净现值FNPV（i=8%）	万元	10268.65
19	税前财务净现值FNPV（i=8%）	万元	13202.55
20	税后投资回收期	年	4.44
21	税前投资回收期	年	3.70
22	盈亏平衡点（生产能力利用率）	%	43.70

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 酒店项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、酒店项目建设背景

(一)酒店项目市场迅速发展

酒店项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国酒店领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

篇13：酒店项目可行性研究报告

一.全国酒店业形势

酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上,随着人类的进步、社会经济的发展,科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。

现代社会经济的发展,带来了世界旅游、商务的兴旺,酒店业也随之迅速发展起来,而且是越来越豪华、越来越现代化。

2005年中国宾馆酒店行业持续发展,营业额和就业人数都有所增长;酒店业的经营继续呈现全面回升的态势,客房出租率和房价同时增长,其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点,但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展,外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。

国际品牌的领先优势继续扩大,各项经营指标均领先于内资酒店企业;同时,行业内品牌竞争成为主导,酒店集团化趋势尤为突出。

2006年度假游,自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎,此类旅游客源快速增长。

一些酒店更加趋向于专一性客源定位,其产品也更加细化,更有深度。

主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。

而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会,将会大大的推动中国酒店业的发展,所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。

二.本项目基本情况及优势介绍

1.项目区域介绍

本项目坐落在美丽的临安市市区

临安地处浙西北,东邻杭州,西接黄山,南连富阳、桐庐和淳安,北靠安吉,是距离上海、杭州等大都市最近的山区市。

市域东西长100余公里,南北宽50余公里,总面积3126.8平方公里,辖4个街道22个乡镇662个行政村,人口52万。

市区建成区面积20平方公里,人口15万。

临安是首批全国生态建设示范市,拥有“中国优秀旅游城市”“中国竹子之乡”“中国山核桃之乡”“中国书画艺术之乡”“全国绿化造林先进县”等称号,两次跻身“全国农村综合实力百强县(市)”行列,今年被列为浙江省十七经济强县(市)之一。

临安山清水秀、风光迷人,森林覆盖率达74.9%。

境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区,其中天目山被列入联合国人与生物圈网络成员,还有青山湖国家级森林公园,大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。

湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光。

临安历史悠久,新石器时代人们就在这里繁衍生息。

西汉时设县建制是,是吴越国王钱谬故里和墓葬地。

历代以来人才辈出,宋代大文人洪咨夔,清代数学家方克猷,革命烈士来学照,爱民模范赵尔春,高原赤子陈金水等都是临安的杰出人物。

秀丽的山水吸引来众多名人墨客。

谢安、昭明太子、李白、白居易、苏轼、郁达夫、周恩来等曾留下他们的足迹和诗文,给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。

临安的佛教文化源远流长,西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目山播教,天目山被尊为韦驮菩萨的道场。

历代高僧辈出,在东南亚尤其是日本影响深远。

2.项目基本情况

本酒店项目位于临安市钱王大街西,玲珑山脚下,其酒店建筑是街边的一栋七层的楼房,室外是淡红色彩砖,室内是毛坯,总共的可用面积为2300平方米,带电梯.酒店装修完后,将有客房64间,一楼营业房三间,有停车场.

三.项目周边酒店分析

临安上点规模的酒店大约有30多家,本酒店项目附近有三家酒店,都在钱王大街边上.它们分别如下

1.东方假日酒店,是一家三星级酒店,有客房170多套,其入住率比较高,客人以团队为主,零星散客.距离本项目200多米..

2.假日之星酒店,是一家经济型酒店,其建筑外力面为淡黄色,给人一种清新的感觉,所以散客比较多,但仍以团队为主, 入住率较高,有客房80个左右.,距本项目100米左右.

3.保罗山庄,是一家传统酒店,有客房50套左右,,入住率较高, 距本项目100米左右.

这三家酒店各有特点,其优势都是入住率较高,以团队为主,劣势就是有些酒店设计过时

四.项目优势介绍

本酒店项目是杭州运河钢材市场有限公司在临安投资的第二家酒店,另一家酒店----临安大世界酒店,也位于临安钱王大街,距本项目500米左右,故其优势有;

1.产业化扩张,低成本经营

本酒店项目是由杭州运河钢材市场有限公司投资的,其公司宗旨是走集团化道路,多元化投资..现经营方向为钢材和酒店并进,已有杭州北晶大酒店和临安大世界酒店,即将投资的酒店项目有安吉棋盘石度假村和本酒店项目.因本酒店离临安大世界酒店较近,所以可以在客户方面把本酒店的客户带到大世界酒店用餐,既提高了效益又节省了成本,在公司酒店人力调动和分配方面,也比较灵活方便

2.管理人员减少,组织更加精简

因为本项目和临安大世界酒店较近,所以总公司可以派较少的管理人员到临安,不需要设置

复杂的组织结构,因此办事有效简便,资源可以共享

3.政策利好

临安市的未来市区规划是向西扩展,而本项目就是位于市区西面,所以周边商业会更加活跃,人流量更大

五.项目定位

根据全国酒店业趋势,区域特点,项目周边酒店情况,项目优势等因素,,此项目可以定位为”价廉,,干净,舒适”的经济型酒店

★ 可行性研究报告范文

★ 可行性研究报告格式

★ 可行性研究报告范本

★ 可行性研究报告模板

★ 怎么写可行性研究报告

★ 项目可行性研究报告格式

★ 板式家具可行性研究报告

★ 防火门可行性研究报告

★ 项目可行性研究报告

★ 大米可行性研究报告范文