【导语】“百八十”通过精心收集，向本站投稿了3篇论共有产权经济适用住房之法律问题，下面是小编为大家整理后的论共有产权经济适用住房之法律问题，仅供大家参考借鉴，希望大家喜欢!
篇1：论共有产权经济适用住房之法律问题
论共有产权经济适用住房之法律问题
论共有产权经济适用住房之法律问题蒋拯
一、“共有产权经济适用住房”提法的由来
《住房保障法》于11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法（征求意见稿）》已进入审查阶段。该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。英国“共有产权”的保障性住房模式是：“共有产权”的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。［1］（p.72-73）淮安共有产权经济适用住房模式是：将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价（一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。而比例主要分为政府和个人5：5和3：7两种。共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即5年内原价购买，5至8年加同期贷款利息，8年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。拟规定：配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求：“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。”近年来，上海市将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用住房，受到中低收入家庭的广泛欢迎。［3］可见，我国“共有产权经济适用住房制度”已进入探索实施阶段。
二、共有产权经济适用住房涉及的主要法律问题
（一）共有产权经济适用住房共有人―― 政府和承购人之间的关系包括行政关系和民事关系。共有，是现代物权法的一种所有权形式，指两个或两个以上的权利主体就同一个财产共同享有所有权的法律制度。［4］（p.235） 在共有产权经济适用住房的销售、持有及退出过程中，政府的审批及监管行为是具体行政行为，申请人或者保障对象对住房保障审核、调整、退出的决定以及行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而作为共有人，根据《物权法》平等原则，其间的共有关系本身是平等主体间的民事关系。
（二）共有产权经济适用住房涉及四个“ 共有”问题。第一，对土地使用权的共有。房屋占用的国有土地所有权属于国家，而一个小区的土地使用权是没有具体划分到户的，而是由各个房屋所有权人（业主）共有。在购买共有产权经济适用住房时，土地出让金已算入房价之中。在将来土地使用权续期需要交纳土地出让金时，将会要求各共有人分担。第二，对房屋所有权的共有。共有产权经济适用住房，顾名思义就是由政府和个人按一定比例共有经济适用住房所有权。第三，对建筑物区分所有权共有部分的共有。在共有产权经济适用住房由政府和购房人共有的同时，政府和购房人的联合体与其他业主共同享有建筑物共用部分之所有权。第四，购房人家庭对所购经济适用住房涉及的诸项财产权利的共有。建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》，明确经济适用住房制度解决的是城市低收入家庭的住房困难问题。由此可见，购买的主体是家庭（房产证上可只表现为家庭成员之一人），家庭成员之间自然对所购经济适用住房形成共同共有关系。
（三）共有产权经济适用住房的共有性质是按份共有。［5］（P.345-352）《住房保障法》（征求意见稿）的思路是：配售的保障性住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。承购人的出资额按照保障性住房的配售价格计算。政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政补贴额之和计算。购房满五年，经批准承购人可以按照届时住房市场价格购买政府的份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，转让所得收益按照共有份额分配。如果比例确定得不合理，将会使政府和购房人的利益失衡，不能实现公平、公正之目的。存在的问题是维修基金、装修费用、“三通费”如何分担？是否纳入共有人共同负担范围？
1.关于维修基金是否应列入共同负担范围。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第7条规定：商品住宅的业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。第28条规定：房屋所有权转让时，结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于政府与承购人在共有经济适用住房时，实际是共同成为了该住房的业主。加之，五年后上市转让给其它承购人时，成交价实际上是考虑了维修基金剩余额度的（新建住宅前五年维修量少，满五年交易时维修基金剩余比例较大），由原购房人独自交纳（不列入共有份额），而由政府与其按比例分成不公平。因此，房屋维修基金应算入房价由政府与承购人共同分担，而不宜将其列在房价外由购房人自己交纳。
2. 关于房屋装修费用是否应列入共同负担范围。由于装修费用不菲，是否由政府和个人共同负担，法律上的意义十分重大，因为这直接影响共有产权比例和共有人双方的权利义务份额。有人认为：尽管政府与承购人共有，但住房由承购人居住，故装修费用应由承购人支付。此种说法看似有理，实则缘于对我国住房产业政策不了解而发出的片面之言。住房和城乡建设部20再次发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），要求各地继续贯彻落实国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）和建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。在这一产业政策背景下，对共有产权经济适用住房如果还规定装修费用由承购人自付（不列入共同负担范围），这必然致生两个问题。一是如果经济适用住房本身就已是全装修房，再将装修费用扣除，而由承购人自付，这显得不合情理，与物权法也相背。因为根据添附理论，装修后的部分已添附到住房上形成一个所有权，在算房价时不应将装修部分排除而仅计算毛坯房价格，这在实务上很难做到精准计算，也不经济。二是会导致地方政府抵制“推广全装修房”这一产业政策，致生政策与法律之间的冲突。如果硬性作出规定，那么为了避免出现全装修房在剥离装修费用由承购人自付时出现的尴尬，地方政府在推广共有产权经济适用住房时，可能会将房源局限于毛坯房。因为售给承购人后，由购房人自付装修费用显得名正言顺，政府还节省了共有成本。但是，这一做法的代价就是直接违背了国家的产业政策。另外，在满五年后卖房时，所作的装修也还是有一定价值的（有人在买房时要求把原来的装修拆掉，这种情况是很少见的，也不应鼓励），如果出卖后由政府和承购人分成，人们不禁要问：政府分成的`权源基础是什么？这不正是政府与民争利的证据吗？如果政府可以无缘得利，承购人将宁可选择不装修。其实，买房后没财力装修的家庭是不少的，政府拟推行共有产权经济适用住房制度的目的，就是为了解决中低收入家庭（或低收入家庭，政府的提法时有不同）的住房困难，那么按国家产业政策使之住上全装修房有什么不可呢？为此，笔者认为应按国家产业政策推广全装修房，如果是毛坯费，应将装修费用列入总房价，由政府和个人共同承担。
3.关于“三通费”是否共同承担的问题。有不少地方的承购人在接收房屋时，还要交纳几千元的“三通费” （水、电、煤气等配套设施的开通费）。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条规定：商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。笔者认为，贵州等地的做法是有道理的，这些设施的开通是房屋正常功能得以发挥的前提，应将“三通费”包括在房价内。就共有产权经济适用住房而言，满五年上市后，房屋的这些配套设施也是继续存在并发挥功能的，在共有产权语境下，由承购人单独支付，明显没有正当且充分的理由。因此，国家应统一规定“三通费”包括在房价内，由政府与购房人共同承担。
（四）政府和购房人的权利义务。
1.政府的权利。第一，实施监管的职权。要求承购人如实提供有关资料，履行审批职责。依法就承购人对建筑物区分所有权之专有所有权及共有所有权的行使情况进行监督，对违反相关法律、法规规定的行为予以制止并责令改正。第二，参与行使建筑物区分所有权之成员权、专有所有权之处分权。政府有权与承购人就行使建筑物区分所有权之成员权进行协商，选出代表行使业主的重大决策权。有人认为政府不必享有成员权，实属不当。政府与承购人共同作为业主，当然应共同享有成员权，按照按份共有之物权效力，当政府持有份额在50%以上时就显得尤为必要。反之，政府不行使业主之成员权，却要遵守业主委员会之决定和物业管理规约，实属不公。《物权法》第97条规定：处分共有之不动产，以及对共有不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，政府对建筑物专有所有权之处分权的行使，亦有权按照法律规定或合同约定与作为共有人之承购人共同协商行使。第三，对住房使用情况的检查权。对住房进行检查，是确保承购人依法使用经济适用住房的应然要求。应赋予政府在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入共有产权经济适用住房检查使用情况。第四，对承购人份额的回购权和共有住房上市后的收益分成权。赋予政府回购权，这对经济适用住房在保障对象之间实现流转，充分发挥经济适用住房的保障功能具有重要意义。赋予政府住房上市后的收益分成权，这正是共有产权经济适用住房制度设计的主要目的之所在，该权利之行使，将使政府获得房价上涨带来的收益，从而扼制通过经济适用住房进行权利寻租及牟利行为。［6］（P.36）
2.政府的义务。第一，不得侵入住宅。基于私有房屋“风能进，雨能进，国王不能进”的法谚和承购人隐私权的保护，政府不应留有共有住房的钥匙（这也可减轻政府责任）。政府人员要进入共有住房检查时，必须有一名承购家庭成年成员在场。政府亦不得安排外人与承购人家庭共住。当然，承购人有违法嫌疑时，可依法进行搜查，则另当别论。第二，不得将持有的共有份额单独转让给其他人。如果政府将自有份额单独转让给其他人，则会形成两个家庭对房屋的共有，必将影响承购人的居住。故政府之共有份额只能转让给承购人或与承购人之份额同时转让给具备购买资格之第三人。第三，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。《物权法》第78条规定：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主作为建筑物区分所有权之成员权人，享有业主权利时，亦承担相应义务，此为建筑物维持其功用的必要条件之一。政府作为共有业主，自然不能例外。第四，搞好机构建设，提高服务质量。政府应搞好政务公开，提高监管及服务质量，建立高效、公正的共有产权经济适用住房管理机构及其体系，以便与承购人建立良好的互动机制。
3.承购人的权利。第一，占有和合理使用的权利。承购人作为使用人，有权占有并按住房的用途进行合理使用，但不得破坏住房结构或使住房功能受损，也不得擅自出租或出借所购经济适用住房，否则有违该制度之初衷。第二，行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（“共同管理的权利”即指成员权，其它两项权利为专有所有权和共有所有权）。［4］（P.166）承购人作为共有人，具体占有和使用经济适用住房，有权行使建筑物区分所有权之专有所有权、共有所有权和成员权，但在行使专有所有权之处分权以及成员权之重大决策权时，应按照法律规定或合同约定与作为共有人之政府共同协商行使。［7］（P.81）
第三，购买政府份额的权利。政府应履行在住房上的积极责任，充分发挥住房保障功能，“尊重人们追求财富的进取心”。［8］（P.715）共有产权经济适用住房制度的目的之一就是帮助承购人承担部分购房压力，待其经济条件好转时，鼓励承购人购买政府份额获得全产权，同时使政府将回收的资金用于为其他符合条件的家庭提供保障。对承购人购买政府份额的申请，一般来讲政府都应允许，除非承购人出现应被强制退出共有关系的情形。第四，依法处分自有份额的权利。承购人有权将自己的份额交由政府回购，也可在满足一定年限后与政府协商将房屋上市交易后分成，以退出共有关系。为了减轻承购人购房压力，应允许其用所购住房的自有份额抵押贷款用于购房。承购人自有份额所对应的价值可以由其继承人继承，也可遗赠给他人，但其继承人或受遗赠人能否取得住房所有权，则有待政府批准，不符合经济适用住房保障条件的，只能就原承购人份额变现后对应的价值继承或受遗赠。另外，应参照英国的共有产权住房制度，允许承购人在一定条件下经批准将房屋之部分出借或出租给其他人居住。［1］（P.72）这是因为随着家庭成员情况的变化，比如小孩上大学后有一房间空出，承购人将该空余的房间出租给他人居住，既能给别人带来便利，又可以给自己带来收益，符合物尽其用原则。至于承购人还有别的住所，拟将经济适用住房全部出租，则应重新核查其购买资格，由政府将其份额回购。
4.承购人的义务。第一，交纳物业管理费。《物权法》第98条规定：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。就实际而言，政府出资但没有直接占有、使用房屋，承购人直接占有、使用共有住房而没有向政府付费，将该住房及其附属设施的管理和养护费用由承购人承担，应属公平。因此，物业管理费应当由承购人交纳。第二，正确使用住房，负责房屋专有部分的维修。承购人应依住房之用途而为使用，不得改变住房用途和结构，不得损害其他人利益。《侵权行为法》第87条规定：“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿”。另外，房屋公共部分的维修此前已论述由维修基金支付，而专有部分的维修，承购人作为具体使用者，当然自己负担。第三，服从政府监管及报告的义务。共有产权经济适用住房承购人应服从政府监管，并就其违法、违规及违约行为承担相应的法律责任。在使用住房过程中，在房屋处于危险之虞时，以及出现需要重大维修等情形时，应当及时向政府报告。第四，服从业主大会或者业主委员会的决定，遵守管理规约。承购人作为业主，承担该项义务当属应有之义。
（五）关于政府和承购人的连带责任和风险负担问题。
1.建筑物致人损害的责任。一是脱落、坠落责任。《侵权责任法》第85条规定：“建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”。政府作为房源的提供者，作为共有产权人，当建筑物发生脱落造成他人损害时，应当共同承担责任，根据《物权法》第102条之规定，当属连带责任。而房屋交由承购人实际控制并使用，搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，当由承购人承担责任。二是倒塌责任。第86条规定：“ 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任”。因此，当政府作为经济适用住房的建设单位，当然应根据该条对受损害的人承担相应责任。同时，政府将所建经济适用住房销售给承购人，对承购人当然应承担房屋质量瑕疵担保责任。而当承购人致使该房屋倒塌造成他人损害时，承购人应对该他人负损害赔偿责任，同时应对政府的所有权所受损害承担赔偿责任。
2.费用交纳的连带责任。前已论述维修基金应当共同交纳，故作为共有人之政府和承购人当然就维修基金的交纳负连带责任。至于物管费追缴问题则值得研究，第一，在房屋还未销售给承购人，政府作为所有人时，应由政府交纳，而不管是否有人居住。承购人购买该房屋后，作为部分产权人之承购人占有和使用住房，由其交纳物业管理费是合理的。就事实而言，承购人交纳物管费，对住房的价值维持是有积极意义的。第二，经济适用住房的承购人有不少是低收入家庭，生活尚且困难，拖欠物管费的情形难免会存在。如果此种情况下政府承担连带责任（承购人的份额实际上是可作为担保的），会使小区物业管理得以正常运行，实是一举多得的做法。
3.关于政府连带责任的豁免问题。《物权法》第102条规定：“因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”有人认为，在《住房保障法》中应规定“承购人和政府不具有连带债权债务关系”。()笔者认为共有产权经济适用住房，应按民事法律关系来分配法律责任，而不能轻易排除共有人之法律责任。政府的豁免责任应受到严格限制，否则就是对法制的破坏，必将对其它民事主体的合法权益造成损害。因此，政府在维修基金和物管费的交纳上应负连带责任，而不应在《住房保障法》中以条文排除之。
4.关于风险承担问题。由于不可抗力，比如地震、水灾、战争等原因致使房屋受损，应根据按份共有规则，各自承担所受损失，自无疑义。
（六）共有房屋登记问题。自2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（ 建设部令第168号）第13条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。 第24条规定：房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。而《物权法》第104条规定：按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。因此，在房屋登记时应对政府和承购人的份额作出登记。而对相关的重要问题，也应在政府与个人之间的协议中明确。此外，《房屋登记办法》第25条规定：房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”及各自份额等字样。同时，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。
篇2：上海市共有产权保障住房（经济适用住房）出售合同示本
甲方：_____________________________________________
住所：____________________________________________ 邮编：_________
营业执照号码：_____________________________ 资质证书号码：_________
法定代表人：_______________________________ 联系电话：__________
委托代理人：_______________________________ 联系电话：__________
乙方：______________________
户籍所在区(县)：____________ 性别：________ 出生年月日：__________
住所(址)：_______________________________________ 邮编：_________
身份证件号码： 联系电话：_________
委托/法定代理人：________________________________________
住所(址)：____________________________________ 联系电话：__________
乙方：______________________
户籍所在区(县)：____________ 性别：________ 出生年月日：__________
住所(址)：_______________________________________ 邮编：_________
身份证件号码： 联系电话：_________
委托/法定代理人：________________________________________
住所(址)：____________________________________ 联系电话：__________
乙方：______________________
户籍所在区(县)：____________ 性别：________ 出生年月日：__________
住所(址)：_______________________________________ 邮编：_________
身份证件号码： 联系电话：_________
委托/法定代理人：________________________________________
住所(址)：____________________________________ 联系电话：__________
丙方： 区/县住房保障中心
住所：_________________________ 邮编：___________
组织机构代码： 法定代表人：_____________
委托代理人： 联系电话：___________________
依照《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上就共有产权保障住房出售等事宜签订本合同。
第一章 合同标的物
第一条 甲方取得 区/县 地块建设用地使用权，投资建造的共有产权保障住房项目：
已竣工，并办理了新建房屋初始登记，取得了房地产权证(大产证)，证书编号： 。
第二条 根据乙方取得的共有产权保障住房选房确认文件(编号： )，甲方向乙方出售座落于 区/县 路
弄《 》 号 室共有产权保障住房(以下简称该房屋)。该房屋建筑结构为 ，房屋类型为 ，建筑物地上层数为 层，地下层数为 层，建筑层高为
米。(该房屋户型见本合同附件二，装修及设施设备标准见附件三。)
第三条 据房屋调查机构 测量，该房屋实测建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为平方米、共有分摊建筑面积为平方米。
第四条 乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权。乙、丙双方约定，乙方在取得房地产权证(小产证)满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让总房价款的 %。
第二章 房价款和支付方式
第五条 乙方向甲方购买该房屋有限产权的单价为每平方米建筑面积人民币(大写) 元，(小写) 元/平方米;根据本合同第一章第三条载明的该房屋实测建筑面积 ，乙方支付的总价为人民币(大写) 元，(小写)元。
第六条 乙方应将房价款解入预售款监管账户(监管机构：___________、账户名称：_________、账号： )。乙方的支付方式由甲、乙双方在本合同附件四中约定。甲方收到乙方房款时应开具发票。
第七条 乙方未按本合同附件四约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之 计算，违约金自本合同的应付款期限之日次日起算至实际付款之日止。逾期超过 日(该日期不得少于60日)后，甲方有权解除本合同。
第三章 房屋交付
第八条 甲、乙双方按下列第____种约定确定该房屋交付使用日期：
1、本合同自甲乙双方签署之日起____日内，甲方向乙方交付该房屋。
2、甲方在收到乙方全部房价款之日起____日内，甲方向乙方交付该房屋。
3、__________________________________
第九条 甲方向乙方保证在交付该房屋时：
(一)该房屋没有产权纠纷;
(二)甲方未在该房屋上设定抵押权或甲方设定的抵押权已解除;
(三)该房屋应由甲方缴纳的房屋维修资金已缴纳完毕。
第十条 乙方应在本合同第八条约定的房屋交付期限内到甲方要求的地点办理房屋验收交付手续。
验收交付时，甲方应向乙方提交下列资料：
1、《住宅质量保证书》;
2、《住宅使用说明书》;
3、《前期物业管理服务合同》;
4、。
乙方要求提供该房屋实测建筑面积有关材料的，甲方应如实提供。甲方不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。
第十一条 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。该房屋交付的标志为下列第 项：
1、甲、乙双方签署房屋验收交付文件。
2、。
第十二条 乙方未按本合同第八条约定期限办理交付该房屋手续的，甲方有权发出载明合理办理验收交付日期的书面催告书。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交付手续的，则自催告书规定的验收交付日的次日起，该房屋的风险责任转移由乙方承担。
第十三条 甲方逾期交付该房屋的，应向乙方支付违约金，违约金按总房价款的日万分之 计算，违约金自本合同第八条约定的最后交付期限次日起算至实际交付之日止。逾期超过 日(该日期不得少于60日)，乙方有权解除本合同。
第四章 房地产登记
第十四条 甲、乙双方约定，在 年 月 日前，双方依法向房屋所在地房地产登记机构办理价格申报、并申请该房屋的房地产转移登记(办理小产证)。
第十五条 因甲方原因，致使乙方未能在该房屋交付之日起 日内取得房地产权证(小产证)，甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之 计算，违约金自本条约定取得房地产权证最后期限的次日起算至房地产登记机构转移登记完成之日止。
篇3：上海有限产权经济适用住房效应分析经济学论文
上海有限产权经济适用住房效应分析经济学论文
上海实施的是拥有“有限产权”的经济适用住房制度。
我们认为,该制度的社会效应不仅在于解决住房困难问题，更是促进社会公平、和谐，增强城市持续发展动力的重大举措。
一、住房保障目标要兼顾保障对象支付能力的提高住房保障制度的基本目标是，帮助缺乏住房支付能力的家庭解决住房困难，满足基本居住需求。住房保障对象首先是住房困难，其次是收入较低和住房支付能力不足，不能通过市场解决住房困难。住房保障制度的综合目标是，既能解决保障对象眼前的住房困难，又能帮助其提高住房支付能力，标本兼治，使保障对象在享受住房保障期间，社会的和谐。
所以，住房保障制度不同于生活、医疗等保障，不仅要解决眼前问题，更要解决长期支付能力问题，在一定程度甚至要起到“二次分配”的作用。
二、拥有保障住房“产权”有助于积累住房支付能力解决住房困难有许多方法，如租金补贴、提供低价租赁住房，供应限价房、经济适用住房等。理论上，这几种方法都可以使保障对象在享受政策期间积累财富，到一定年限退出保障，但哪种政策更有效、更持续、保障对象更能接受，这就必须和当地经济社会背景结合起来考虑。
先租住保障性住房，到条件好时再购买或租赁商品住April 2011 29逐步积累和提高住房支付能力，在条件具备时能够进入市场，改善住房条件。这样的制度才是全面的、可持续、有生命力的。
从国际上多数国家的实践看，如果多数的保障对象没能在有效的“上升”通道中退出住房保障体系，长期居住在保障性住房，势必产生以下几个后果：一是进入保障性住房中的群体越来越大，社会管理难度增加，住房的投资和运营压力越来越大；二是随着时间推移，越来越多的保障性住房（特别是租赁型住房）年久失修，居住质量越来越差；三是由于住房财产的缺失，社会分化日益加重，中低收入家庭的心态越来越差。这都不利于住房保障的可持续和社会的和谐。所以，世界上许多国家都将促进“居者有其屋”作为追求目标。如新加坡实施的“居者有其屋计划”，英国于上世纪70年代后开始致力于住房的“私有化”，美国的金融政策支持使住房自有率持续提高，我国香港地区几十年来采取“鼓励居民自置居所”的政策，等等，都是和住房保障目标结合起来，旨在促进住房保障的可持续，房，通常被认为是最理想的方式。但这种方式需要一个地区的房价比较稳定，预期房价不会出现明显的上涨，房价收入比基本合理，居民收入提高后可以承受市场化商品住房价格。我国有不少地区和城市适合采用这种方式。相反，如果一个地区的房价上涨幅度高于收入增长速度，房价收入比失衡，居民的收入和积蓄远远赶不上住房价格的上涨，甚至积累的收入在不断缩水，那仅仅依靠租赁型保障型住房，还是难以提高住房困难家庭未来住房的支付能力，即使是给予低租金的优惠，恐怕也无济于事。
现实中，贫富差距不仅来源于收入的差距，也来源于财富的增值保值。如果一个普通家庭只有收入积累，没有更好的投资渠道，没有与房价相对应的财富积累，将很难买得起住房。“无恒产者则无恒心”。更多有知识、有能力的年青人将会选择离开。因此，通过提供有产权的保障性住房，使之不仅通过收入的积累，同时通过住房财产的保值增值，提高日后改善住房条件的支付能力，是一个非常有效的手段。三、“有限产权”及其收益分配符合经济规律客观地说，如果保障家庭购买的产权型保障住房不能获得增值回报，就没有购买的积极性。但如果对保障性住房的使用和收益分配没有限制，也不能保证其用于最需要的家庭，还会产生过度的“利益输送”，影响社会接受度。
经济适用住房实行“有限产权”，由购房人和政府按其“出资额”不同拥有相应的产权，体现了“谁投资谁受益”的原则。经济适用住房低于市场化商品住房价格的部分不是简单“让渡”给购房人，而是政府拥有部分产权；
当经济适用住房上市时，政府按其产权份额回收投资并获得相应的收益。即保障对象购买经济适用住房时，由于购房价格仅占住房准市场价格的70%，则该购房人只能拥有70%的产权，其余30%是政府土地投入等价值形成的产权，由政府拥有。将来购房人出售房屋时，他只能按其70%份额获得出售价款，其余的归政府所有。
为增强经济适用住房的保障功能，减少短期投资性，上海对“有限产权”进行了多方面限制：一是产权收益的限制，购房人得到的只是其投资的收益，这种投资和其他投资一样，将面对市场风险。二是年限的限制，5年内不得上市，使经济适用住房不是用于短期投资，将面对时间风险。三是使用上的限制，购房人只能自住，不得将住房用于出租，将面对机会风险。这些限制体现了经济适用住房用于解决住房困难的功能。
当然，政府的“利益输送”是有限的，相对于商品住房而言，本来由开发商获得的市场利润，现在更多地让渡给了购房人，这是一种社会再分配手段。一是用行政手段将开发商的超额利润转移到中低收入家庭，是一种支持；
二是这部分利润由于经济适用住房的多种限制，将来是否实现仍面临不确定性；三是这种支持主要是一种机会“给予”，希望购房对象将来能退出保障进入市场。四是这种机会“给予”是有限的，是一次性的'，一个家庭只有一次机会。
如果经济适用住房由保障对象长期居住，说明这部分家庭没有能力通过市场改善自己的住房条件。保障对象通过购买取得这部分住房产权，属于“自助”行为；政府将其名下产权的“使用权”让渡给保障对象，属于“帮助”行为。相对于建设租赁型保障住房给这些家庭长期居住而言，政府投资和管理的成本都低，而且保障家庭拥有产权住房后顾之忧少，更能安居乐业，所以是一个“双赢”的制度安排，在经济学上是一个“帕累托改进”。
四、经济适用住房“有限产权”符合上海实际情况一方面，上海的实际情况是房价高、购房困难，没有住房基础的购房更困难，因住房而引起的财富两极分化在加剧。通过“有限产权”经济适用住房兼顾到保障对象住房支付能力的积累，可以实现住房保障制度的综合目标。
一是上海作为人才高地，更多的青年“白领”要在上海定居，需要有解决长期稳定居住的渠道；二是上海作为大城市，住房市场的资本化程度高，房价上涨压力较大，必须有一定比例的保障性产权房供应；三是通过出售经济适用住房，可以加快住房保障资金回笼，在短期内可供应更多的保障性住房。经济适用住房为无力在市场上购买住房的家庭，提供拥有“产权”的机会，为他们积累财富提供了机会，使他们将来能有能力、有机会进入市场，通过市场改善住房条件，使更多的上海居民迈入小康社会，让上海社会更和谐。
另一方面，上海土地资源紧缺，保障性住房循环使用的要求更加突出。“有限产权”经济适用住房可以形成循环使用的机制，提高保障性资源的配置效率。从法理上讲，由于经济适用住房是购房人与政府的共同财产，另一方有“优先受让权”，即当保障对象将来要出售经济适用住房时，政府有“优先回购”权，支付给保障对象的只是其产权份额的市场价格。政府回购经济适用住房后，可继续提供给符合条件的家庭作为保障性住房。由于经济适用住房只能自住，不能擅自出售、出借、出租等，经济适用住房就处于一个“半封闭”状态，可以长期作为保障性房源使用。
这种思路符合上海资源特点和实际，是一项可持续的制度设计。
上海前期的试点也证明这一制度的合理性。笔者走访了徐汇和闵行两区试点中的部分家庭，多数反映经济适用住房使他们圆了“住房梦”，通过解决住房困难，同时解决了生活中婚姻、就学、养老等许多实际困难，甚至家庭矛盾。虽然有许多人因准入条件较高而未能享受，但都表达了对这一制度的认可，认为经济适用住房给了最需要的家庭，使这些家庭对美好的城市生活更有了信心和动力。
当然，“有限产权”的经济适用住房制度是一个新生事物，也还有许多具体问题需要解决，有许多具体政策需要完善。包括如何保证经济适用住房资源的合理、公平配置；尽快推出经济适用住房“先租后售”政策，缓解当前购房压力，帮助实现购房梦；与其他住房保障政策的有效衔接；远期经济适用住房建设规划的研究，随着保障性住房数量的增加，保障性住房的使用、保障对象的退出并形成良性循环，保障性住房保有量与建设量趋于基本稳定等。
★ 产权证明
★ 产权合同格式合集
★ 适用会计制度
★ 论具体之美论文
★ 山水英雄之我论
论共有产权经济适用住房之法律问题（合集3篇）
