地役权合同

【导语】“犭犭”通过精心收集，向本站投稿了11篇地役权合同，下面是小编为大家整理后的地役权合同，仅供大家参考借鉴，希望大家喜欢!

篇1：地役权设定合同

立契约书人____________（以下简称甲方），____________（以下简称乙方），兹为签订地役权设定契约书，经当事人协议，订立条款如下：

第一条供役地所有人甲方，对于地役权人乙方所有的________市________号的`土地，为便于通行，将其所有下记土地设定地役权给乙方。宅地面积________平方米。

第二条前顷土地拥有地役权部分如下：

土地东部________地号的边界线起，往西________平方米，从乙方所有的土地边界线起向南方公路________米，面积________平方米，附图表于后。

第三条甲方对于前项土地的部分，以其费用，每年修复一次，以便通行。

第四条乙方为酬谢，每年付人民币________元给甲方，于每年12月31日支付。

第五条乙方若有两年以上不付前项酬谢金时，甲方可请求消灭地役权。

第六条地役权有效期限，自立约日起30年为限。

第七条在本地役权契约有效期间内，随时与需役地同时移转，即使需役地所有人转移，地役权也不消灭。

本契约书正本一式两份，签名盖章后当事人各执一份为凭。

供役地所有人（甲方）：____________

住址：____________

身份证统一号码：____________

地役权（乙方）：____________

住址：____________

身份证统一号码：____________

________年____月____日

篇2：地役权设定契约书

地役权设定契约书

地役权设定契约书正文： 立契约书人x x x（以下简称甲方）x x x（以下简称乙方），兹为签订地役权设定契约书，经当事人协议，订立条款如下： 第一条 供役地所有人甲方，对于地役权人乙方所有的x x市x x号的土地，为便于通行，将其所有下记土地设定地役权给乙方。宅地面积x平方米。 第二条 前顷土地拥有地役权部分如下： 土地东部x x地号的边界线起，往西x x平方米，从乙方所有的`土地边界线起向南方公路30米，面积20平方米，附图表于后。 第三条 甲方对于前项土地的部分，以其费用，每年修复一次，以便通行。 第四条 乙方为酬谢，每年付人民币x元给甲方，于每年12月31日支付。 第五条 乙方若有两年以上不付前项酬谢金时，甲方可请求消灭地役权。 第六条 地役权有效期限，自立约日起30年为限。 第七条 在本地役权契约有效期间内，随时与需役地同时移转，即使需役地所有人转移，地役权也不消灭。 本契约书正本一式两份，签名盖章后当事人各执一份为凭。 供役地所有人（甲方）：x x x 住址： 身份证统一号码： 地役权（乙方）：x x x 住址： 身份证统一号码： ・・・・・・・・・ x x x x年x月x[1] [2] 下一页

篇3：地役权设定契约书（一）

立契约书人_________（以下简称甲方）________（以下简称乙方），兹为签订地役权设定契约书，经当事人协议，订立条款如下

第一条 供役地所有人甲方，对于地役权人乙方所有的_________市_________号的土地，为便于通行，将其所有下记土地设定地役权给乙方。宅地面积_________平方米。

第二条 前项土地拥有地役权部分如下：_____________________________________。

土地东部_________地号的边界线起，往西_________平方米，从乙方所有的土地边界线起向南_________米，面积________平方米，附图表于后。

第三条 甲方对于前项土地的部分，以其费用，每年修复一次，以便通行。

第四条 乙方为酬谢，每年付人民币________________元给甲方，于每年12月31日支付。

第五条 乙方若有两年以上不付前项酬谢金时，甲方可请求消灭地役权。

第六条 地役权有效期限，自立约日起_________年为限。

第七条 在本地役权契约有效期间内，随时与需役地同时移转，即使需役地所有人转移，地役权也不消灭。

本契约书正本一式两份，签名盖章后当事人各执一份为凭。

供役地所有人（甲方）：_____ 地役权（乙方）：________

住址：_____________________ 住址：__________________

身份证统一号码：___________ 身份证统一号码：________

_______年_______月_______日 _______年______月_____日

篇4：地役权设定契约书（二）

立契约书人_____________（以下简称甲方）、_____________ （以下简称乙方），兹为签订地役权变更协议书，经当事人协议，订立条款如下：

第一条 后记土地在______年______月______日收文第_______号第_________顺位地役权登记，双方当事人同意变更。

第二条 地役权范围：东侧长_________米，宽_________米，面积_________平方米。

第三条 不动产标示

坐落：_____________________________________________

地目：宅地

面积：_______________平方米

第四条 本协议一式两份，当事人各执一份为凭。

甲方（签字）：___________ 乙方（签字）：_________

住址：___________________ 住址：_________________

身份证统一号码：_________ 身份证统一号码：_______

_________年_____月_____日 _________年____月____日

签订地点：_______________ 签订地点：_____________

篇5：相邻关系与地役权

相邻关系与地役权

一、地役权与相邻关系的两种立法例

地役权是一个与相邻关系有联系的概念。这主要是因为在当今大陆法系关于地役权和相邻关系存在两种立法例：地役权与相邻关系合并规范立法例和分别规范立法例。

（1）合并规范及其理由

以法国为代表的许多大陆法国家的民法典采合并规范模式。在这些国家，相邻关系也称为法定地役，法定地役与约定地役共同称为地役权，规定在用益物权一章中。

（2）分别规范及其理由

以德国为代表的国家（日本、瑞士等）采分别规范的规范模式。按照分别规范模式，地役权仅指约定地役（及时效取得地役权），规范在用益物权编中；法定地役视为相邻关系，规定在所有权一章中。这样立法安排的理由是，地役权（约定地役权）属于用益物权，而相邻关系只是对所有权的限制。

由此可见，各国对地役权规定并不完全一致。那么，什么是地役权，约定地役权与相邻关系（法定地役）有什么区别呢？我们不妨按照法国模式，先弄清什么是广义的地役权。

二、广义地役权

土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；对应地，前一块土地所有权人被认为拥有地役权，称为地役权人，后一块土地所有权人被认为附带有供役的义务，称为地役人。因此，地役，从需役地的角度，地役权是一种权利，而从供役地的角度则是一种负担或义务。

作为一种对他人土地的一种便宜性权利，地役权从取得方式或发生根据上有两个，一个是依据法律规定，一个是依据当事人约定。于是，地役权被分为两类：约定地役和法定地役。顾名思义，法定地役是依据法律规定产生的对他人土地的一种便宜性权利；而约定地役是依据当事人的约定而产生的对他人土地的'一种便宜性权利。法律之所以规定某人对他人土地享有地役，主要是因为如果不给予他这样的便宜，则他对自己的土地利用便不可能或不方便，法律强加给当事人供役义务，以使各自的土地都能得到有效的利用。而在法律上无供役义务时，一方当事人可以基于约定而赋予另一方当事人利用其土地的权利，便产生了约定地役。

在地役权取得中还存在时效取得，即和平地、公然地（表见地）、连续利用他人土地达法定时效期间的，可以请求登记为地役权人。例如，甲和乙相邻，甲原有道路通往公路，但须绕一个弯路，为取方便，即弃原路而改走乙之土地，乙碍于情面，一直未提出异议。如果这种情形一直延续到法定时效期间（比如）的话，那么甲即可以请求将其形成的通行事实登记为通行地役权。这种地役权产生基础为法律规定，但在采分别规范的模式国家里，在地役权规范中也承认这种取得方式。在这一点上，分别规范模式中的地役权也并不完全是基于当事人约定而产生的。

一般的法定地役与时效取得地役的区别在于，法定地役的取得只要具备取得要件（最主要的是有此必要）即可立即取得，而时效取得本质上并没有这样的必要性，但经过法定期限后，法律上对这种事实予以承认，取得地役权。因此，法定取得仍然有别于时效取得。我们下面所讲的法定地役（相邻权意义上法定地役）均不包括时效取得。

总之，广义上的地役权包括法定地役、时效取得的地役、约定地役。时效取得的地役兼具有法定地役与约定地役的一些特征。

三

[1] [2] [3] [4]

篇6：相邻关系与地役权

相邻关系与地役权

一、地役权与相邻关系的两种立法例

地役权是一个与相邻关系有联系的概念。这主要是因为在当今大陆法系关于地役权和相邻关系存在两种立法例：地役权与相邻关系合并规范立法例和分别规范立法例。

（1）合并规范及其理由

以法国为代表的许多大陆法国家的民法典采合并规范模式。在这些国家，相邻关系也称为法定地役，法定地役与约定地役共同称为地役权，规定在用益物权一章中。

（2）分别规范及其理由

以德国为代表的国家（日本、瑞士等）采分别规范的规范模式。按照分别规范模式，地役权仅指约定地役（及时效取得地役权），规范在用益物权编中；法定地役视为相邻关系，规定在所有权一章中。这样立法安排的理由是，地役权（约定地役权）属于用益物权，而相邻关系只是对所有权的限制。

由此可见，各国对地役权规定并不完全一致。那么，什么是地役权，约定地役权与相邻关系（法定地役）有什么区别呢？我们不妨按照法国模式，先弄清什么是广义的地役权。

二、广义地役权

土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。其中需要役使他人土地的地块称为需役地，而供他人行使的地块则称为供役地；对应地，前一块土地所有权人被认为拥有地役权，称为地役权人，后一块土地所有权人被认为附带有供役的义务，称为地役人。因此，地役，从需役地的角度，地役权是一种权利，而从供役地的角度则是一种负担或义务。

作为一种对他人土地的一种便宜性权利，地役权从取得方式或发生根据上有两个，一个是依据法律规定，一个是依据当事人约定。于是，地役权被分为两类：约定地役和法定地役。顾名思义，法定地役是依据法律规定产生的对他人土地的一种便宜性权利；而约定地役是依据当事人的约定而产生的对他人土地的一种便宜性权利。法律之所以规定某人对他人土地享有地役，主要是因为如果不给予他这样的便宜，则他对自己的土地利用便不可能或不方便，法律强加给当事人供役义务，以使各自的土地都能得到有效的利用。而在法律上无供役义务时，一方当事人可以基于约定而赋予另一方当事人利用其土地的权利，便产生了约定地役。

在地役权取得中还存在时效取得，即和平地、公然地（表见地）、连续利用他人土地达法定时效期间的，可以请求登记为地役权人。例如，甲和乙相邻，甲原有道路通往公路，但须绕一个弯路，为取方便，即弃原路而改走乙之土地，乙碍于情面，一直未提出异议。如果这种情形一直延续到法定时效期间（比如20年）的话，那么甲即可以请求将其形成的通行事实登记为通行地役权。这种地役权产生基础为法律规定，但在采分别规范的模式国家里，在地役权规范中也承认这种取得方式。在这一点上，分别规范模式中的地役权也并不完全是基于当事人约定而产生的。

一般的法定地役与时效取得地役的区别在于，法定地役的取得只要具备取得要件（最主要的是有此必要）即可立即取得，而时效取得本质上并没有这样的必要性，但经过法定期限后，法律上对这种事实予以承认，取得地役权。因此，法定取得仍然有别于时效取得。我们下面所讲的法定地役（相邻权意义上法定地役）均不包括时效取得。

总之，广义上的地役权包括法定地役、时效取得的地役、约定地役。时效取得的地役兼具有法定地役与约定地役的一些特征。

三、法定地役权（相邻权）与约定地役权联系与区别

（一）约定地役和法定地役的共同特征

在大陆法国家，地役权是一种对他人土地的一种权利，即属他物权的一种。但地役权与用益性质的他物权却具有本质的不同。这些不同点构成地役权的最主要特征，主要体现在以下三方面：

（1）它是服务于特定土地或附属于特定土地的权利，它对“地”不对“人”，丧失需役地所有权或使用权即意味着丧失地役权；取得需役地的所有权或使用权通常也随之取得为利用该土地所附带的地役权，除非地役权是基于当事人约定产生的。例如，A土地使用权人甲为了避免绕道行走，与B土地使用权人乙达成一项约定通行权，如果甲将A土地转让给丙，那么，A也就自然地丧失该约定地役，且丙不能当然地取得甲与乙之间约定地役权。因此，不管是约定地役，还是法定地役（相邻权），地役权基本上是服务于特定土地的权利，它不能脱离特定的土地而存在，这在物权法中称为地役权的从属性和不可分性。

（2）地役权不以占有他人土地内容或目的，而只是要求对方应尽某种容忍或不作为义务。地役权通常只是给予地役权人为了利用自己的土地或为了低成本地利用自己的土地而利用他人土地的权利，供役人提供地役并不因此丧失对土地的占有甚至利用，而只是承受了某种负担或不便利，本质上对其土地没有根本的影响。例如，相邻通行权只是赋予其通行的权利，而不包括在土地上建筑或种植树木的权利；相邻管线通过权仅限于管线地通过并进行必要施工的权利，而对通过的土地或建筑物没有任何权利。因此，地役权不是对他人土地全面占有和享用的一种权利，传统民法将其归入用益物权，只是从它是对他人之物享有权利的角度讲的。

（3）地役权不是一种独立的他物权，不可独立转让、继承或进行其他处分。这是以上两点得出的必然结论。而其他形态的用益物权，用益物权人基本上可以像所有权人那样去利用物，甚至有些用益物权（指地上权、永佃权）还可以转让或被继承。地役权则欠缺这种权能，它只是非独立存在的不可单独转让的附属于需役地所有权的一种附属性权利。

作者认为，不管约定地役，还是法定地役（相邻关系）均具有上述特征。而且地役权还具有共同的内容。根据使用的方式或用途地役可分为：通行地役、引水或排水地役、眺望地役权、采光地役、通风地役、邻地利用地役等。另外，传统大陆法中还将取土（沙石）地役、放牧权、采集权等也放入地役权，但是这类地役权本质上属于一种取得权或收益权，与役使他人土地权利

存在本质上的区别，因此作者不把它归入地役权范畴。

总之，地役权是为了利用自己的土地而不得不役使他人土地而产生的权利。它的基本功能是调整不同土地所有者之间因共同利用各自土地而产生的权利义务关系，以使在相邻土地归属于不同主体的情况下，使需要借助他人土地才能够利用自己土地的人，得以顺利利用自己的土地。因此，只要在土地归属或利用分属于不同的主体，就存在地役权或与地役权相类似的制度。也许对役使他人土地的权利称谓在各国不同，或没有赋予这种权利以物权地位，但总有调整相邻土地之间发生的相互利用规范。正因此，在当今世界两大法系中都存在地役权制度 .

（二）约定地役（狭义的地役权）与法定地役（相邻权）区别

（1）产生基础

约定地役和法定地役的区别主要是权利产生的依据或基础不一样。法定地役（或相邻权）是依据法律取得，而约定地役（或狭义的地役权）则是根据当事人双方自愿达成供役或需役的协议而产生的。法律之所以强加给某地块以供役义务或赋予某地块以权利，必须有合理的理由。这种理由是两块土地之间的一种自然需要，或者因为地形、地势，或者因为位置、距离，或者为了达到和睦利用各自土地的目的，法律有必要强加给某块土地以义务，给予某块土地以权利。因此，法定地役（相邻权）是建立在一定范围的每个土地权利人都能够利用各自土地的自然需要性上的。一般来说，这种自然需要是以土地的相邻、邻近为基础的。而约定地役则毋须有自然必要性，可以超越相邻或邻近关系（当然并不是必须的），某地块之所以承担某种义务或负担是因为他作出承诺或同意。换言之，约定地役产生于当事人的合意，对地块之间的自然关系没有什么限制。因此，法定地役和约定地役的区别主要是设两种地役权的基础不尽一致，法定地役只存在相邻（含相近）不动产权人之间；约定地役既可以产生于相邻不动产所有权人之间，也可以产生于不相邻不动产权人之间。

（2）有偿无偿

法定地役（相邻权）一般是无偿的，因为土地上的供役负担源自于自然需要，要求需役地人负担费用违背其制度的宗旨。而在约定地役，某地块本身并没有负担这样的义务，要其负担某种义务，除了经其同意外，通常还要支付一定报酬；当然如果对方不主张报酬，亦是可以的。亦即是，约定地役权既可以是有偿的，也可以是无偿的，主要取决于当事人的约定。

（3）对抗性

由于法定地役是基于土地的自然需要且是固定于或永久地附属于土地之上的，其地役权或地役负担并不因其土地所有权或使用权人改变而改变，因此，法定地役具有对抗第三人的天然属性，或者说，它的对抗效力源自于土地本身，而不需要其他公示手段。而约定地役则因其源自于当事人的约定，则只有经公示后才能取得对抗第三人的效力，这种公示手段，通常是登记。也即是约定地役权经登记后具有对抗第三人的效力。地役权的登记通常是在供役地的登记簿上记载供役负担，一旦作这样的记载，需役地人即可以要求取得供役地所有权或使用权人承受供役负担（即具有对抗第三人的效力），否则没有。

（4）独立与否

在人们谈到相邻关系与地役权区别时，普遍地认为：相邻关系为基于法律规定产生的`对不动产所有权的扩张或限制（对供役地是限制，对需役地是扩张），不是一项独立的物权；地役权为基于契约而产生的对他人土地利用的权利，为用益物权的一种。

不过应当指出的是，两者都是非占有他人土地而对他人不动产的某种权利，均是为了土地利用便利而设置的权利，具有相同的功能。约定地役的主要功能在于弥补法定地役的不足，在法定地役得不到调整或相邻或邻近不动产义务人没有义务提供便利时，即可通过约定来加以弥补。法定地役权无非是经由契约形成的物权相邻权。由于约定地役源自于当事人的约定，使得约定地役权具有脱离土地本身独立存在的属性，使这种权利接近其他用益物权，而法定地役权本质上只是调整相邻不动产权利义务关系一种工具。

四、相邻关系与法定地役权：称谓问题

不管采取分别规范，还是采合并规范，相邻关系（相邻权）与法定地役权的内容大致相同。也就是说，相邻关系或法定地役上的不动产权人之间基本上涉及以下几项内容的权利义务关系：1）关于道路通行、通过；2）关于排水和用水；3），关于相邻管线的安设；4）关于通风、采光、眺望等相邻空间距离；5）关于建筑、竹木越界禁止；6）关于相邻有害气体、噪音等；7）关于相邻不动产使用危险（对地基和建筑物施工或其他设施设置等不得使邻地造成损害）防止，等等。

但是，相邻关系与法定地役立法规范角度不同。作为一种地役权，法定地役权规范更强调的是权利，可以说是从权利的角度进行规范法定地役的；而相邻关系基本上是以相邻人的义务作为规范基点的，但也不排除从权利的角度来规范。因此，在上述七个方面中，最后三个方面似乎更宜称为相邻关系的权利义务，而不是称为地役权。因为这里似乎不是强调对他人土地的某种权利，而是对相邻人的义务。

作者认为，上述差异更多的是称谓问题、形式问题。不动产的特殊之处在于存在相邻人之间的权利义务关系，而不管是从权利的角度规范，还是从义务的角度规范，都涉及到特定当事人之间的权利与义务关系，一方享有权利，另一方即享有义务；一方的法定义务，即意味着另一方有相应的权利。而其共同点是：其法律依据来自于法律规定或自然需要。

本书认为相邻关系即是法定地役。至于法定地役是称为相邻关系，规定在所有权章，还是与约定地役规定在一起，称为地役权，这只是立法体例的问题，并不影响法定地役和相邻关系的内容一致性。本书试图从法定和约定两个方面来论述相邻关系中的问题（也就是在相邻关系的框架下讨论约定地役和法定地役两个方面的问题），但为遵循现行立法和习惯，本书在论述法定权利义务关系时，使用相邻关系或相邻权，而在论述约定权利义务关系时，使用约定地役权。

五、我国对相邻关系的规范

我国的相邻关系规范确立于《民法通则》。《民法通则》仅用一条（第83条）确立了相邻关系的基本原则、基本内容和责任形式。

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p;不动产相邻关系的基本原则是，有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则；违反相邻关系义务给邻人造成损害时，应承担的责任形式，即应停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。至于相邻关系涉及的方面，该条仅以有限列举方式，明确了截水、排水、通行、通风、采光，至于其他方面，没有列举，但并不是不予调整。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》，第98条至103条对相邻关系作了进一步的细化和明确。但是这些规范远远不能适应复杂多样的相邻关系的调整。如何更好地规范相邻关系，是我国物权立法过程中一个值得探讨的问题。

篇7：私人妨害原则与相邻权、地役权

私人妨害原则与相邻权、地役权

文章剖析了英美物权法上“使用权”的概念，并解释了财产权就像“权利集束”这个  常用比喻，并对美国普通法上财产法中的有关相邻方之间土地纠纷的法规进行了比较分  析，其中特别比较了普通法上的私人妨害原则和中国物权法草案第9章所规定的相邻权  的概念，并将普通法体系中的各种私人土地使用协议和地役权与中国物权法草案第16章  的内容进行了对比

6月18日，笔者在清华大学举办的中美物权法研讨会上做了有关用益物权的发言  。其中阐述了中美物权法中“使用权”的性质，并解释了常用的一个比喻：财产权就像  “权利集束”，并对美国普通法上财产法中的有关相邻方之间土地纠纷的法规进行了比  较分析，其中特别比较了普通法上的私人妨害原则和中国物权法草案第9章所规定的相  邻权概念，并将普通法体系中的各种私人土地使用协议和地役权与中国物权法草案第16  章的内容进行了对比。本文是笔者对发言的些微扩充。

一、导言

在美国，土地的使用受到一系列复杂的环保制度和区划制度的限制。其次的情形是财  产所有者通过私人协议――即所谓的地役权――来限制自己对土地的使用。这种私人协  议与一般的合同不同，它不仅约束协议的当事人，也对将来新的财产所有人产生约束力  。即使当某一特定的使用或者行为是合法的，并不被私人协议所禁止时，相邻方也可能  通过主张私人妨害原则成功地禁止或者限制该行为。因此，美国法上土地的使用受到三  种限制：直接的政府法规，私人土地使用协议或者说地役权，以及普通法上的私人妨害  原则。本文将阐述后两种限制：私人协议中规定的限制和法律中规定的限制。

为了平衡相邻者间相冲突的利益，美国法和中国物权法草案都规定了对土地使用的限  制和约束。美国法中，这种平衡是通过私人妨害原则来实现的；而在中国物权法草案中  ，则规定了一个相似的解决方法，即行使第9章“相邻关系”中所规定的相邻权。正如  下面所要进一步阐述的，美国的私人妨害原则对土地使用的限制并不如中国物权法草案  第9章中规定的限制那样宽泛。

除了这些法律上规定的限制以外，两种财产法体系都允许相邻方进行私人的市场交易  ，通过这些交易，可以约定对自身的以及将来的财产继受者的土地使用权进行限制或者  制约。这些私人土地使用协议属于一个更宽泛的范畴，即地役权。目前，美国财产法所  允许的私人土地协议的种类比中国物权法草案第16章所规定的要多。其中部分原因可能  是在美国法上，赋予相邻方一定权利的广义的相邻权只能通过私人协议来获得。但是，  在美国法上现有的一些私人土地使用协议有利于保护中国物权法草案所规定的各种物权  ，特别有利于保护第8章所规定的建筑区分所有权。

二、英美普通法系上的“使用权”：财产权就像“权利集束”的比喻

在讨论法律和协议对土地使用的限制之前，澄清英美普通法系中使用权的性质非常必  要。一些中国法律学者指出使用权――或者按照物权法草案所翻译的――“用益权”，  在美国法财产上并不是非常重要，因为美国法上私人是可以拥有土地的。而在中国物权  法草案中，使用权是极为重要的，因为在城市土地归国家所有，在农村土地归集体所有  。尽管在美国财产法上个人是可以拥有土地并且享有“土地的完全所有权”(“fee  tit  le”或者“fee  simple  title”)，但是土地使用权并不是所有权的同义词。

使用权是完全所有权的一个组成部分，但使用权也可以从所有权中分离出来。例如，  所有权人可赋予其他人独占使用或者与其共同使用财产的权利。另外，所有权人可以通  过私人协议(合同)对其自身的使用权进行限制，这种私人协议也可以约束未来的所有权  人。这些情况不仅对于使用权是适用的，而且对于其他组成完全所有权的他物权也是适  用的，例如，排他权、处分权，排除妨害的权利以及不受政府征用的权利。为了表述“  财产权利可以被分离或者分解”的理念，美国法律理论上有这样的比喻――财产权就像  一束“权利集束”。当合在一起的时候，这个集束构成了完全的所有权；但许多个别的  权利或者叫做“每一束”也可以独立存在，构成一个有效的财产权利。这些权利束中的  子集也可以重新组合，构成一个优先于所有权的财产性利益，例如，租赁权。

通常所有权人有权在生前或死亡时转让自己的财产。所有者只能转让自己拥有的权利  ，但这并不意味着所有权人必须转让它所拥有的所有权利。所有者可以只转让一部分财  产利益，他可选择以共同占有的形式与其他人同时享有财产利益，或者通过在财产上设  定未来利益对财产权益进行时间上的划分。例如，房屋所有人可在房屋上设定租赁权，  将房屋出租，从而赋予其他人使用房屋的权利。另外，土地所有人可在其土地上为其他  人设定通行的权利。如果这种通行权是通过地役权的形式来设定的，那么通行权不仅是  现在的所有权人的义务，也是将来所有土地所有者的义务。当现在的所有权人销售或者  转让土地时，这种销售或者转让行为仍然要受通行权的制约，因为一个人不能转让他没  有的权利，而现在的所有权人已经放弃了“权利集束”中的一束。

财产权像“权利集束”的理念被一些实用主义法学家所发展，他们的观念在20世纪早  期非常有影响。“权利集束”的比喻虽然也受到过批判，但是若干年来这一理念显示出  很强的适应性，成为美国法律思想与法律教育的主流学说。它展现了各种他物权，这些  权利集合在一起就形成了所有权的概念，而当他们分解时又构成从完全的所有权到单纯  的使用许可(又被称为特许使用权)等不同层次的财产利益。在这两种财产权益中间存在  着一系列不同的财产权，例如，终身所有权、一定年限的租佃权等。

三、财产权利不是绝对的

尽管完全的所有权可以被看作代表最高的和最完全的权利形式，但是，这种所有权不  能被看作是绝对的。事实上，所有权中的每一个权利束都要受到其他权利人的利益和社  会利益的各种限制。举例来说，排除非所有权人干涉的权利是私人所有权的特征，但是  ，在必要的情况下，共同的社会目标――例如，非歧视原则是可以优先于排除权的。有  关反歧视的立法规定，面向公众的商业企业的所有人不能根据个人的种族、国籍或者其  他特征来行使排除权。此外，在一定的条件下，根据时效占有的原则，如果占有是长期  的并且满足一些其他的条件，所有权可以从所有人的手中转移到非法占有人的手中。

在权利集束中的其他的权利上也存在着相似的限制。例如，对于相邻土地的所有权人  ，双方根据现行的土地法律都有使用自己土地的权利。但是，如果一方的合法使用损害  了另一方合法使用的权利，那么情况该如何?私人妨害原则通过衡量侵犯行为所造成的  损害和其所具有的利益来解决这类纠纷。这就引出了一句法律格言，即一个人使用财产  的方式不应当损害他人的权益。

四、私人妨害原则和相邻权

在中国物权法草案中，与私人妨害原则相似的规定可在第9章“相邻权”中找到。当使  用土地的行为是合法的且不被私人协议(或称为地役权)所限制时，就由私人妨害原则和  相邻权来规制相邻者之间的土地纠纷。这样，私人妨害原则和相邻权制度为相邻者的行  为设置了法律上的最低标准。此外，这两种制度都试图根据损害的程度和侵害行为的功  用来平衡相邻者之间相冲突的利益。然而，相邻权制度比私人妨害原则给予受损害方更  多的保护，甚至赋予相邻者一些直接的对相邻土地的使用权力――这种权利在美国法上  一般只能通过私人协议来获得。

根据普通法上的私人妨害原则，如果一个人因为其他人对相邻土地的使用而受到损害  ，他可以要求相邻土地的所有人停止侵害以及/或者赔偿损失，即使相邻方对土地的使  用是符合所有现行土地法规的。当处理私人损害诉讼时，法院对损害的性质与行为的功  用进行权衡，同时法院还经常考虑到何种土地使用权是最重要的以及原告是否“主动承  受损害”。当损害的程度超过了损害行为的功用时，法院将会禁止此种行为。

关于私人妨害的经典例子是养猪人搬到居民区居住。受养猪场的臭味和垃圾困扰的邻  居们可提起针对养猪人的妨害诉讼，要求法院发出禁令，令养猪人停止养猪。在此案中  ，法院会权衡有毒气味所带来的损害与养猪行为的利益，很可能得出结论认为损害的非  正当性远远超出了养猪行为所带来的利益，特别是由于养猪人是在居民内进行饲养活动  的。但是，如果是邻居们搬到一个业已存在的养猪场旁边，并试图阻止养猪人的饲养行  为时，那么，判决结果就可能不同了。这种受害人主动承受损害则不能起诉的理念(尽  管不是绝对的)是建立在合理预知的概念之上的――任何搬到养猪场旁边的人都知道养  猪场的气味。在前者，如果法院认为尽管邻居们所遭受的损害是不合理的，但是养猪行  为具有很高的利益，法院会允许养猪人继续养猪，但同时会要求养猪人赔偿邻居们的损  失。

在中国物权法草案中，对没有协议的相邻者之间关系的规定在第77条――即中国法对  相邻权概念的阐述。第77条规定相邻各方在行使使用权时应当按照团结互助、公平合理  的精神处理相邻关系。因而，如果说私人妨害原则反映了“一个人使用财产的方式不应  当损害他人的权益”的格言的含义，那么相邻权则是将这种格言更进了一步：一个人不  仅不应该在使用自己的财产时造成他人的损害，在一定的情况下，他还应该积极地用自  己的财产以增进其他人的财产利益。这种团结互助和公平交易的规定使得相邻权制度在  法律上对土地的使用进行了限制，即土地使用必须考虑相邻者的利益。而在美国财产法  上，这种限制通常只有通过缔结私人协议才能获得。相邻各方之间公平交易的规定类似  于中国合同法上的公平原则和等价有偿原则。而在美国合同法上，关于公平交易和等价  有偿的合同条款是须要当事人个别磋商的。

中国物权法草案第82条的相邻权制度比私人妨害原则范围更广泛，“一个建筑物不能  阻挡其他建筑物的通风、照明和采光”。在美国财产法上，这种权利被称为“照明和通  风权”。传统的妨害原则并不允许一方因其相邻方的建筑会阻挡其采光或者看风景而要  求停止建设。这因为传统的妨害原则认为妨害采光和通风是微不足道的或者仅仅具有美  学上的价值，因此，当法院权衡损害(即轻微的或者价值不高的损害)和新的建筑的功用  (被推定具有较高的价值)时，法院总是作出有利于建筑方的判决。这一规则的例外情况  在于当采光和通风不仅仅具有美学价值时，例如，采光是为了制造太阳能。此外，妨害  制度禁止所谓的“专门为了刁难邻居而筑起来的栅栏或墙壁”，这种墙壁的建立没有任  何理由，只是为了阻挡邻居的视线，所以，这样的建筑被认为是没有任何功用的。在美  国财产法上，一个人如果要保证相邻的建筑不阻挡自己的视线，他就必须与相邻方缔结  一个私人土地使用协议，从效果上说，他必须通过特定的市场交易来购买所需要的采光  保证。在采光和通风的问题上，相邻权制度允许一方因邻地上的建筑阻挡其“通风、照  明和采光”而要求停止建设。这样，相邻权制度为相邻方在他人的土地上设置了一个消  极的权利――告诉相邻方他不可以在自己的土地上做什么。但是，相邻权制度还赋予了  相邻方一些积极的权利，例如，通行权。第81条规定了一系列应当赋予相邻方通行权的  条件。美国财产法很少在没有协议的情况下给予相邻方通行的权利。比较典型的例外情  况有被围土地长期使用，或者对先前许可的合理信赖等。每一种例外情况都是为了进一  步使用土地以及保护有偿投资。

从上述的例证可看出，相邻权制度比妨害原则对个人财产的保护程

度要低一些，因为  它对于所有者使用土地进行了更多的限制，同时剥夺了所有者更多的权利。然而，和其  他法律上的问题一样，相邻权制度给予了财产权更多的还是更少的保护，最终只是一个  观察角度的问题。答案将取决于是从使用权被限制了的财产所有者的.角度看，还是从权  益被扩大了的相邻一方的角度看。相邻的每一方都有权使用自己的财产并防止财产受到  损害，因此，双方很有可能对于自己的财产应当在多大程度上受到法院的保护具有完全  不同的观点。

对中国物权法草案第77条规定的应当“按照有利生产的精神”处理相邻关系也存在着  争论，有人认为这个原则的意思是模糊的，而且容易导致损害个人财产权利的法律解释  。但是在美国法上，法院在平衡各方相冲突的利益时一般都会认为侵害行为的功用更为  重要。此时的妨害分析必然要求法院考虑“为了更多的人的更多利益”这一功利主义的  概念，这一概念与“有利生产”的涵义并没有什么区别。

五、私人土地使用协议：地役权

尽管相邻权制度可能对相邻土地的所有人提供了更多的保护，但中国物权法草案对私  人土地使用协议进行的规定却不像美国财产法那样全面。美国财产法允许地役权在土地  上为所有权人设置积极或者消极的义务，同时地役权的利益归邻居或者其他个人享有。  中国物权法草案第16章规定了一种形式的私人土地使用协议，只相当于美国法上地役权  的一种――积极附属地役权。这种私人土地使用协议赋予了相邻方使用土地的积极权利  ，最典型的便是相邻通行权。正如下面所要详细解释的，第16章没有规定总体地役权，  这种地役权是赋予那些独立于土地或者土地使用权之外的个人或者团体的。第16章也没  有关于土地契约的规定，这种契约通常用来限制在相邻土地上所从事的行为，比如，限  定这片土地只能用于居住，不能用作商业用途。

美国法传统上将地役权分成三类：一般地役权、土地契约和衡平地役权。三者均限制  土地的使用，并且都“随地走”，因为地役权不仅约束签定协议的原始当事人，而且约  束该片土地未来所有的所有权人。对这三类地役权的区分有着长期而复杂的历史渊源，  但是简单地说是根据违反协议时所造成的损害的类型以及协议在何种条件下终止来区分  的。许多美国法学家批评这种区分造成了不必要的混乱，现在越来越高的呼声要求抛弃  这种长期的分类方式，将所有附着于土地并约束未来所有权人的私人土地使用协议定义  为地役权，同时制定共同的强制执行和终止的规则。本文将对不同类型的土地协议进行  功能性的分析，关注协议所带来的利益和义务的性质，而不是关注协议在形式上的区分  。

地役权是个别缔结的私人土地协议，它即可在土地交易时约定，也可在其他时间单独  商定。最容易理解的地役权是积极附属地役权。例如，假设一个人(所有权人)拥有一片  土地并居住在这片土地西北角上的一栋房子里，从房子到公路需要穿过一条位于该片土  地东南部的私人小路。假定后来这个人决定出售该片土地的东南部分，但是他希望能够  保留使用通往公路的那条小路的权利。该所有权人会出售东南部分的完全所有权，但他  会在销售契约上约定保留通行权。为保障自身的利益，该所有权人会在契约中确认这一  通行权不仅约束现有的购买者，而且可以对抗这片土地将来的所有权人。为了保证他不  卖出的西北部分土地的未来的可销售性，该所有权人会希望如果他将来出售这片土地，  通行权的利益仍能附着于土地上。如果该所有权人忘记了将地役权作为销售契约的条件  ，他就需要在后来单独进行的交易中与购买者缔结地役权协议。以上这些地役权被称为  积极的地役权，因为其所涉及的利益包括了进入他人土地的积极权利。这些地役权又被  称为是附属的，因为其利益是附着在相邻的土地上的。

有些时候地役权的利益不是附着在相邻的土地上的，而是被赋予其他个人或者团体的  。在这种情况下，地役权被称为个人地役权或者总体地役权，而不是附属地役权。总体  地役权在法律上并不占主导地位，建筑业的法规一般认为如果地役权的约定是含糊不清  的，则推定其为附属地役权。最经常遇到的总体地役权的例子是公用公司拥有通行权。  例如，在个人住宅区，有很多电线、电话线和有线电视电缆，通到各家各户。公用公司  需要得到保证这些设施不受干扰，以及在需要维修的情况下，可以接触这些电缆。公用  公司是可以得到这种保证的，因为它拥有总体地役权。附属地役权对于公用公司是没有  意义的，因为附属地役权的利益是附着在相邻的土地上的，而公用公司可能在很远的地  方。

中国物权法草案第16章规定了一种附着于土地的积极权利，这种权利可以由土地使用  权人行使。该权利与积极附属地役权最为相似。尽管物权法草案第181条列举了私人拥  有地役权的各种情况，但其中所列举的个人都在该片土地上享有某种形式的使用权。而  且当这种土地使用权转让时，该地役权也会随之转让。

美国财产法上，地役权不仅可能导致积极的权利，也可能导致消极的权利。换句话说  ，地役权可给予一个人使用相邻土地的积极权利，也可给予一个人消极的权利――即告  诉相邻方不可以在自己的土地上做什么。消极地役权用来限制那些符合一切法规而且没  有达到妨害程度的土地使用行为。这些种类的地役权经常被划分为“权随地走”的土地  契约或者衡平地役权，二者的区分取决于该地役权是在土地交易的时候约定的还是通过  单独的市场交易的时候商定的。一般说来，土地契约和衡平地役权会导致不同的法律救  济，而法院只在少数的情况下确认消极地役权。

消极地役权所带来潜在利益可用上述所有权人出卖东南部分土地的例子来说明。该所  有权人穿越土地的东南部分到达公路的通行权利将被保留，但是，如果他想要保护自己  的投资和现有的财产，还必须考虑到其他可能出现的情况。例如，该所有权人可

能坚持  说不希望在自家门前有一个商业企业，在这种情况下他就可以在销售契约中写上一个限  制条款，规定这片土地只能用作居住，不能作商业用途。此外，该限制还不能只约束现  在的购买人。该所有权人希望这一限制能约束将来所有东南边土地的所有者，并确保所  保留的土地的将来的所有人也能受益。如果该所有权人出卖其现在保留的土地，他就可  以告诉新的所有权人相邻的土地只能用作居住，从而新的所有者也可以强制执行该私人  协议，并阻止一切可能的违约行为。如果购买者想在东南部分土地建一个大型公寓的话  ，那么，只是将土地的使用限制在居住用途可能还不足以保护该所有权人的利益。假设  该所有权人不仅想避免商业设施，还想避免该地区人口密度过大，他就可以规定更为严  格的限制，要求将来所有对土地的使用只能限于建设独立式的房子。与通行权一样，如  果该所有权人忘记了将该限制作为销售的一个条件，他则只好在后来单独进行的市场交  易中与购买者缔结地役权协议。

在美国，消极地役权被广泛地用在居住领域，以建立稳定的相邻关系。但是，在上个  世纪中叶之前，消极地役权也被用来建立限制人种的相邻关系。这种相邻关系已经不再  有效了，以前的限制人种的消极地役权可以在土地交易的时候约定或者后来由邻居们共  同商定，以排斥非白种人做他们的邻居。这种地役权反映了私人土地协议可能会被滥用  ，以及地役权的排斥作用。

从积极的角度来讲，消极地役权非常成功地应用在公寓管理的领域，用以规制每个单  元所有者的行为；该制度还被应用在房屋建设的过程中，以促进和确保共同的发展计划  。在这些领域，对未来的全部所有者作出有约束力的限制可以强化对现有所有人利益的  保障，并且保护他们的投资价值。中国物权法草案第8章的规定与消极地役权的建立有  关，该章规定了类似与美国法上的公寓共管或者共同利益团体的制度。在评论中国物权  法草案时，有的学者建议，第73条和74条所提到的有关“对建筑物以及附属设施的管理  ”规则应当提交登记，所有的房屋购买者必须遵守该管理规则，规则也可能被不定时地  修改。在房屋交易时设定的并约束所有未来的购买者的消极地役权可以实现连续性和确  定性的要求，这对于成功的共同利益团体(区分所有人)来说是极为重要的。

收稿日期：2002-08-18

篇8：美国不动产法上地役权之相邻权研究

美国不动产法上地役权之相邻权研究

一、土地的许可使用权

（一）土地的许可使用权的基本内涵

土地的使用许可是指土地的所有人或土地的合法占有人允许他人进入或使用自己占有的土地及资源而不被视为非法侵入的法律关系。许可一词（License）通常用于指给予许可的行为和许可后的法律效果。 在此种场合更用来指基于当事人同意而产生的法律关系，尽管这种用法并不普遍。在这一法律关系中，权利人所享有的使用他人土地及资源的权利为土地的许可使用权。

土地的许可使用权是基于当事人的同意而产生的，同意的方式即可以是明示的，也可以是默示的，一旦同意，使用权人不会因取得时效而取得地役权。

土地的许可使用权有三种情形：

1.单纯的许可使用权（a Mere License），指使用权人仅仅被许可进入并使用他人土地，无其它任何权利涉及的一种权利。该单纯许可使用权具有两个明显特征。（1）它具有极强的人身性， 与使用权人及土地所有人的土地无任何关系，仅为使用权人所享有，非经许可人允许不可转让他人，亦不随土地的转移而自行转移；（2 ）单纯的许可使用权是一种可撤销的`权利，许可人可依自己的意志随时予以撤销，而完全不经使用权人同意。

2.附权利的许可使用权（a License Coupled With an Interest），指受许可人因在他人土地上拥有一份动产，而享有进入他人土地取走自己动产的权利。附权利的许可使用权是一种必要的并不可擅自撤消的利用土地的权利。与单纯的许可使用权不同，附权利的许可使用权依附于动产而非受让人人身而存在，只要动产存在，附权利的许可使用权就存在，许可人不得任意撤消；动产所有权转移，附权利的许可使用权也随之转移。例如，A卖给B的独轮小车于买卖成立后仍放置在A的土地上，A许可B进入他的土地取走小车，B即为附权利许可使用权人。B在取走车之前，将车转让给C，C受让小车并受让到A地取车的特权， 附权利的许可使用权亦随车转移给C，A无权撤销C所获得的附权利许可使用权， 该许可至少在一个合理的时间内是不可撤销的。

3.赋予信赖的许可使用权许可人允许受许可人进入自己土地，受许可人基于信赖许可人的许可，支出了一定资金或付出了一定的劳动，开始实施或已经实施了对土地的使用，受许可人为实施对土地的使用的所有付出为许可人得知或理解，如果许可人擅自终止或撤销许可使用权，将使受许可人受到信赖利益损失，造成不公平结果。故受许可人赋予了信赖的许可使用权，许可人不得擅自终止或撤销；受许可人在许可人土地上之权利相当于地役权，尽管受许可人并未因不可撤销的许可而付出任何对价，亦尽管许可是口头作出的。例如，黑地位于一条河的东岔支流岸边为A所有。A计划在黑地上建一个面粉厂，但所需水源东岔支流难以满足，应A的要求，B许可A将西岔支流的水引进东岔支流的渠道内，以便有足够的水供面粉厂使用，基于信赖B的许可，A于西岔支流自建水闸，引水入东岔支流并建面粉厂，仅水闸及面粉厂厂房两项开支，用去八万五千美元。B对此有眼可见，若此时，撤销对白地水源利用许可，A至少遭受八万五千美元的损失。由此，A获得了一个等同于地役权的不可撤销的许可使用权，他有权继续将西岔河水引入东岔河，B 无权进行干预，亦无权撤销、终止该许可使用权。

关于不可撤销许可使用权的有效期间， 财产法重述（Restatement of Property）第519条规定， 不可撤销许可使用权的受许可人有权持续使用他人土地到合理必要地实现其所支出的所有费用的时间。但并非所有的法院都遵循此规则，例如，在Camp诉Milam 的案件中法院认为该许可使用权性质上属于受许可人的终生性财产，受许可人死亡，许可使用权消灭。

受许可人对他人的土地所享有的许可使用权，虽因信赖而不可撤销，但不随土地的转移而转移，土地所有权一经转让他人，该许可使用权消灭。这一规则的目的在于保证土地所有权的纯净，排除善意受让人对土地所负有的不应有的负担，进而保护善意相对人的合法权益及交易安全。但土地受让人在购买土地之前已经得知

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篇9：相邻关系与地役权之关系-从一例主张“眺望权”的案例谈起

相邻关系与地役权之关系-从一例主张“眺望权”的案例谈起

张先生于5月签约买下某市南城一处高级外销公寓，年底一家人喜迁新居。4月，他们忽然发现，开发商原本设计要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，张先生在多次要求停工未果的情况下，把房产商告到了法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵犯了他们的知情权、眺望权、通风和防噪音污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉。

本案中，业主张先生所主张的“眺望权”，对现行法律规定提出了挑战。本文先就所谓“眺望权”及其背后所涉及的相邻关系与地役权之关系的理论问题作一论述，并在文章最后，探讨业主张先生提出的“眺望权”问题。

地役权和相邻关系制度，属于传统物权法的内容。一般认为，地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。但到目前为止，我国现行法律中仍无地役权的规定。关于相邻关系，我国民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”就相邻关系的概念来说，一般认为，相邻关系是相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间应当依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。

从民法理论和制度的角度来说，相邻关系和地役权有着不同的法律特质，从而存在较大差异。相邻关系与地役权之差异在于：

第一，两者法律性质不同。相邻关系的规定旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。

第二，两者产生的原因不同。相邻关系是所有权内容的延伸或限制，这种延伸或限制是由法律直接规定的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约产生，地役权作为财产权，亦可因继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可依时效而取得。

第三，相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的`调节，主要依当事人间的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。

第四，相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。

第五，因相邻关系系由法定，所以其成立与对抗第三人，无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，应以登记为必要，否则仅具债权效力。

第六，相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般认为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，这一点在有的学者对相邻关系所作的定义中有所体现。如“相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系”；而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。譬如在本文开头所提到的案例中，业主张先生指控地产开发商违反承诺盖楼的空地，可以和业主所在的楼相隔较远而不毗邻（当然本案例中未必如此），但双方仍可约定眺望地役权。

此外，相邻关系虽然不是一种独立的所有权、用益物权或担保物权制度，但它属于物权法上的制度，因而相邻关系的具体类型及其内容是

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篇10：相邻关系与地役权之关系――从一例主张“眺望权”的案例谈起

相邻关系与地役权之关系――从一例主张“眺望权”的案例谈起

张先生于205月签约买下某市南城一处高级外销公寓，年底一家人喜迁新居。204月，他们忽然发现，开发商原本设计要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，张先生在多次要求停工未果的情况下，把房产商告到了法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵犯了他们的知情权、眺望权、通风和防噪音污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉。

本案中，业主张先生所主张的“眺望权”，对现行法律规定提出了挑战。本文先就所谓“眺望权”及其背后所涉及的相邻关系与地役权之关系的理论问题作一论述，并在文章最后，探讨业主张先生提出的“眺望权”问题。

地役权和相邻关系制度，属于传统物权法的内容。一般认为，地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。但到目前为止，我国现行法律中仍无地役权的规定。关于相邻关系，我国民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”就相邻关系的概念来说，一般认为，相邻关系是相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，相互间应当依法给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。

从民法理论和制度的角度来说，相邻关系和地役权有着不同的法律特质，从而存在较大差异。相邻关系与地役权之差异在于：

第一，两者法律性质不同。相邻关系的规定旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。

第二，两者产生的原因不同。相邻关系是所有权内容的延伸或限制，这种延伸或限制是由法律直接规定的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约产生，地役权作为财产权，亦可因继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可依时效而取得。

第三，相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。

第四，相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。

第五，因相邻关系系由法定，所以其成立与对抗第三人，无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，应以登记为必要，否则仅具债权效力。

第六，相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般认为在相互毗邻的'两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，这一点在有的学者对相邻关系所作的定义中有所体现。如“相邻关系，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人在行使不动产的所有权或使用权时，因行使权利的延伸或限制而发生的权利义务关系”；而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。譬如在本文开头所提到的案例中，业主张先生指控地产开发商违反承诺盖楼的空地，可以和业主所在的楼相隔较远而不毗邻（当然本案例中未必如此），但双方仍可约定眺望地役权。

此外，相邻关系虽然不是一种独立的所有权、用益物权或担保物权制度，但它属于物权法上的制度，因而相邻关系的具体类型及其内容是由法律明确规定的；关于地役权内容的形成，当事人却享有相当程度私法自治的空间，以调节土地的利用。所以传统民法认为相邻关系是一种法定地役权，而地役权则可说是一种经由契约形成的物权相邻权。

就实践来说，上文已提到，地役权制度的设置具有弥补相邻关系不足的作用。台湾学者王泽鉴先生指出：“地役权除以通行、汲水、眺望为内容外，尚可用于补充建筑法规的不足，调整相邻关系，规范环境保护及营业竞争等。”譬如相邻土地所有人约定双方土地的特定部分不为建筑；不得开启某特定窗户；又譬如土地所有人甲某与土地所有人乙某约定，乙不在其土地上从事某种营业，不贩卖某种商品等等。国外及我国台湾地区的理论发展及司法实践表明，地役权制度的私法自治的特性能够极大地弥补相邻关系之未定状态，从而保护权利人的合法权益。就相邻关系来说，我国民法通则及《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）具体规定了五种土地相邻关系：?1?相邻截水、排水、用水、流水关系；?2?相邻通行关系；?3?相邻防险关系；?4?相邻地界竹木归属关系；?5?相邻通风、采光关系。由此可知，法律规定的相邻关系之内容极为有限，相邻关系稳定性有余，灵活性不足，一旦世事变迁，社会发展，新的相邻关系产生而法律又不及规定，大量的土地利用方面的问题无法经由相邻关系制度解决，地役权制度的作用就相应凸现。

综上所述，在理论和实践中区分地役权和相邻关系是十分必要的，相邻权是不能够替代地役权的。严格区分地役权和相邻关系，将实现地役权和相邻关系最大限度的调整与保护。因此，只有在我国的物权法制度中分别建构相邻关系和地役权制度，才能更好地体现和保护当事人的权益。

让我们再回到本文开头所提到的案例中。根据民法通则及相关司法解释，如果通风和防噪音污染权可被归入相邻关系制度的话，眺望权却无论如何无法在现行法律中找到依据，而根据上文的论述，眺望权即使在传统物权法中，也被视为地役权的内容。如果业主张先生主张眺望权的话，其可能胜诉的前提是我国民法制度中有关于地役权制度的规定，并且他必须事先就此内容与开发商签订合同，以合同来确定其眺望权，否则，仅有开发商在其广告中一般性地声称张先生楼前拟建足球场，而张先生在开发商变卦后主张其眺望权被侵犯，是不具有法律依据的。但到目前为止，我国法律仍未规定地役权制度，如果业主张先生就楼前空地只能是足球场而与开发商之间签订了明确的合同，在这种情况下开发商违约

，张先生自然可依合同法向其主张违约之诉；如果张先生主张其眺望权，那他提出的应当是侵权之诉，在我国物权法制度及地役权相关制度未建立的背景下，“眺望权”的成立没有法律依据。

编后：

所谓“眺望权”，即对一定景观的眺望不受他人非法侵害的权利，目前许多人购房时都很注重。本文作者以法无明文规定及未在合同中约定为由否定了受侵害人的胜诉权，似有商榷之处。不少民事权利没有明确的法律规定，人民法院因此就不予保护是不妥的；而合同中未予约定，又牵涉到缔约过失责任的问题，不能笼统而言。本案开发商的行为，违背了“诚实信用”原则，应承担相应的民事责任。房屋的产权包含通风权、采光权和眺望权等权利，现在，这些权利被开发商侵害时有发生，诉讼也日益增多。面对房地产买卖中隐藏的种种“猫腻”，如何最大程度地保护弱势消费者群体的合法权益，是个需要审慎思考的问题。欢迎有兴趣的读者撰稿，对此问题加以讨论。

篇11：简单合同

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

根据国家相关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商一致，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，订立本合同。

一、建屋地址

甲方将其所有的位于的房屋及其附属设施在良好状态下出租给乙方使用。

二、房屋面积

出租方屋的登记面积为平方米（建筑面积），房产证号为及其附属设施（钢结构房屋约220平方米）。

三、租赁期限

租赁期限自20xx年9月xx日起至2025年9月14日止，为期10年。

四、租金

1、租金：双方商定租金为每月，即每年租金为贰万贰仟元整。租赁期内，每年租金不变。

2、年的8月31日前付清次年的租金。（注：甲方应在每年的9月前提醒乙方付款的时间）

五、押金

1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意与20xx年9月xx日前支付给甲方押金6000元，（陆仟元整），甲方在收到押金后予以书面签收。

2、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中扣除，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足。

3、因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用，甲方应立即全额无息退还押金予乙方，且乙方有权追究甲方的违约责任。

六、甲方义务

1、甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用。即20xx年9月xx日前。

2、房屋设施如因质量原因、自然损耗、不可抗力或意外事件而受到损坏，甲方有修缮并承担相关费用的责任。如甲方未在两周内修复该损坏物，以致乙方无法正常使用房屋设施，乙方有权终止该合同，并要求退还押金及赔偿违约金。

3、甲方应确保出租的房屋享有出租的权利，如租赁期内该房屋发生所有权全部或部分转移、设定他项物权或期它影响乙方权益的事件，甲方应保证所有权人、他项权利人或其它影响乙方权益的第三者能继续遵守全合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负全部赔偿责任。

4、如遇特殊原因，经双方协商终止协议时，甲方应退还乙方交的房屋租金和押金。

5、甲方违约应赔偿乙方总金额的xx%。

七、乙方义务

1、乙方应按合同的规定按时支付租金及押金。

2、乙方经甲方同意，可在房屋内添置设备。租赁期满后，乙方将添置的设备搬走，并保证不影响房屋的完好及正常使用。

3、乙方应爱护使用该房屋如因乙方过失或过错导致使房屋及设施受损，乙方应承担赔偿责任。

4、乙方应按本合同规定合法使用该房屋，不得擅自改变使用性质。乙方不得在该房屋内存放危险物品，否则，如该房屋及附属设施受损，乙方应承担赔偿责任。

5、乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、电话费、收视费、一切因实际使用而产生的费用。

6、乙方违约应赔偿甲方总金额的xx%。

八、合同终止及解除的规定

1、乙方在租赁期满后需续租，应提前有双方另行协商续租事宜。在同等条件下乙方享有优先续租权。

2、租赁期满后，乙方应在当日内将房屋交还甲方，任何滞留物，如未取得甲方谅解，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方绝无异议。

3、本合同一经双方签字后立即生效，未经双方同意，不得任意终止，甲、乙双方可另行协商。

4、合同终止时，甲方应无条件的退还全额押金。

九、违约处理

1、合同期满后，乙方不得擅自将承租房屋进行转让；

2、乙方逾期超过xx天交付租金，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金每天按需补交金额的1%计算；

3、若双方在执行本合同或与本合同相关事情上发生争议，应首先友好协商，协商不成，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

4、本合同一经双方签字后立即生效，未经双方同意，不得任意终止，如有未经事宜，甲、乙又方可另行协商。

十、其他

1、本合同附件是本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

2、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

3、甲、乙双方如有特殊约定，可在本款另行约定：

甲方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

20xx 年 xx 月 xx 日

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