建立居住物业管理质量监督机制

时间：2022-11-29 09:44:40 作者：Rosemary730 综合材料收藏本文下载本文

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第1篇：建立居住物业管理质量监督机制第2篇：建立居住物业管理质量监督机制第3篇：建立长效监督机制促进企业发展第4篇：建立完善的审判监督机制的探讨第5篇：上海市居住物业管理规定第6篇：建立长效监督机制促进企业发展论文第7篇：建立科学高效的央行广义事后监督机制第8篇：建立河蟹质量追溯体系初探

篇1：建立居住物业管理质量监督机制

摘要：改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。

居住物业与其他物业形态不同，具有业主数量多、设施设备多、使用年限长、管理费用有限、需求多样化等特点，这就决定了居住物业管理质量的评定相对困难。

因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。

篇2：建立居住物业管理质量监督机制

改革开放以来，中国经济的不断繁荣和城市化进程的加快，使得居住物业大量兴建，为人们的生活提供了有力的保障。

居住物业的管理与服务成了物业企业相互竞争的目标。

物业企业管理的对象虽然是“物”，但服务的对象却是“人”，提供的产品是服务。[1]因此，物业服务也具有无形性的特征。

因此，建立起完善的居住物业管理质量监督机制是促进社会和谐发展、人们安居乐业、物业企业服务水平提升的重要保障。

一、居住物业管理的服务内容

居住物业是指住宅小区、单位住宅楼、公寓、别墅等用于居住目的的物业。

居住物业伴随着我国住房商品化的改革和房地产综合开发的发展而不断发展，使得广大业主对居住物业管理的需求程度越来越大。

居住物业管理是运用现代科学的管理理论与方法，为保证业主居住使用正常，以满足业主各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。[2] 随着时代的发展和互联网技术的广泛运用，居住物业管理的内容不断扩展和延伸，可分为以下几个方面：

(一)公共性的基础服务

公共性的基础服务主要是针对居住物业公共区域所提供的物业服务，主要包括：保洁绿化、工程维修、设施设备运行与保养、秩序维护、安全管理等内容。

公共性的基础服务是物业企业赖以生存和应对市场竞争的根本，是为业主对物业服务的基本需求。

公共性的基础服务主要目的是为业主提供舒适、安全的居住环境，保证共用设施设备的正常使用功能，实现物业的保值增值。

(二)平台性的便民服务

随着互联网技术的发展和广泛应用，“互联网+物业”已成为行业内的热点话题，很多知名物业企业已经开始尝试和应用，成绩斐然。

平台性的`社区服务是以物业企业为主体，利用互联网平台将居住物业周边供应商(如超市、餐厅、诊所、家政、健身馆等)联合在一起，共同为业主提供服务。

将O2O模式应用到居住物业的服务中，物业企业成了服务的集成商，旨在为业主提供便捷的服务。

(三)定制性的私人服务

业主消费理念的转变，使得业主对物业服务的个性化、定制化的需求越来越多。

定制性的私人服务是指物业企业在提供基础物业服务的基础上，能够根据业主的个性化需求，量身为业主定制私人化的管家服务，如私人物品采买、室内装修、孩子接送、宠物喂养等。

二、居住物业管理的现状

居住物业管理在中国其发展经历了三十多年，是在效仿国外成熟经验的基础上不断探索而成长起来的。

现今居住物业在迅速发展的过程中，也呈现出一些问题：

(一)建管分离，开发遗留问题制约业主对物业管理服务的认可

目前，我国绝大多数的房地产开发企业只专注于居住建筑物的开发建设，在进入销售环节前，选聘一家物业企业进行后续的物业管理服务工作，基本处于“建”和“管”的分离状态。

房地产开发企业又会在销售环节给业主很多承诺，一旦业主入住，房地产开发企业就会不断退出，开发遗留问题会丢给物业企业。

然而，很多工程问题又不在物业管理的服务范围，进而会招致业主的投诉，得不到业主的认可。

同时，也会引发物业管理收费难，物业服务恶性循环等诸多问题。

(二)地区间发展不均衡，两极分化情况较严重

我国物业管理的浪潮是从居住物业开始试点尝试，并从广州、深圳开始不断推向全国各地。

从全国范围来看，无论是发展速度还是规模化程度，南方城市的物业管理要优于北方城市，大型发达城市的物业管理要好于中小城市，地区发展部均衡。

就物业管理行业而言，无论是经营理念还是专业化程度，南方物业管理企业要优于北方企业，大型知名企业要好于中小物业管理企业，两极分化情况较严重。

(三)法制建设滞缓，对物业服务质量监督不到位

我国颁布实施《物业管理条例》，使得物业企业在发展和竞争中有法可循，使得物业管理行业的发展更加规范。

但相对物业管理行业的发展，物业管理的法制建设比较滞缓，缺少关于物业服务质量标准及监督方式的明确阐述。

《条例》提倡业主自治，要充分发挥业主大会及业主委员会的作用，但实际上业主自治并没有发挥有利作用，主要原因是：业主缺少对服务标准的了解和认识、缺乏对物业服务质量的评判和监督的方法。

对物业服务质量的监督不到位，就导致了居住物业管理是否能做到“质价相符”全依靠物业企业的自我管理。

(四)业主维权意识不强

居住物业管理的服务范围主要集中的共用设施设备的维修与保养、共用部位的清洁、秩序维护等，业主缺乏对共用财产的认识，“搭便车”心态普遍存在，部分业主缺少主人翁意识，很少有业主为公共问题站出来维权。

此外，业主对维权过程的想象过于简单，如果一时没有结果，就会慢慢放弃维权行动。

三、建立居住物业管理质量监督机制的必要性

(一)物业企业的发展与成长需要建立质量监督机制

随着经济的发展，国外知名物业企业不断进军中国市场，国内物业企业数量也在逐年增加，我国物业管理行业的竞争愈演愈烈。

俗话说：“打铁还需自身硬”，物业企业要想在激烈的竞争环境中生产和发展，就必须在企业内部建立起质量监督机制，已确保输出的服务能满足业主的需要。

(二)业主的权益保障需要建立质量监督机制

共用设施设备、共用场地等是保证居住物业使用功能完整的重要组成部分，也是业主公共财产权益的重要体现。

业主通过缴纳物业服务费来委托物业企业进行管理与服务，物业企业是否为业主提供了“质价相符”的服务，就需要依靠质量监督机制来进行验证。

(三) 社会和谐发展需要建立质量监督机制

城镇化的兴起和发展，使得居住物业大量兴建，人们的居住条件及生活环境得到了大幅度的提升和改善，居住物业管理已经和人们的日常生活紧密地联系在一起。

居住物业管理质量与人们的切身利益息息相关，对城市管理水平产生直接影响。

家庭的安居乐业、城市的长治久安、社会的和谐发展需要建立起居住物业管理质量监督机制。

四、建立居住物业管理质量监督机制的策略

居住物业管理质量监督机制是以保证广大业主的权益为目的，以业主需求为中心，按照物业服务合同约定对物业企业所提供的服务进行系统性、全面性、过程性监督的管理机制。

它是一个综合性管理机制，需要物业企业、业主、物业行业及政府主管部门共同配合，才能保证机制的完整性和实效性。

(一)物业企业应重视服务质量监督工作，规范服务过程，提升服务标准

物业企业应重视服务质量监督工作，将质量监督工作放在战略的高度上去关注。

居住物业管理质量监督机制首先应从物业企业的内部开始实施，只有专注于服务质量的物业企业，才能在发展中获得竞争优势，才能赢得业主的认可和良好的口碑。

目前，很多物业企业将ISO9000质量认证体系引入到物业管理服务中，并在企业内部专设品质管理部门，其目的是规范服务过程，提升服务标准。

但引入ISO9000质量认证体系并不代表质量监督工作就做到位了，还需要企业结合自身的特点对服务过程和服务标准持续不断地进行改进，建立起真正适合企业运作的质量监督机制。

(二)业主应对物业服务有正确的认识，保障自身权益，充分发挥业主委员会的作用

业主在享受物业服务的过程中，还要不断了解居住物业管理收费标准与服务标准之间的对应关系，了解物业服务的范围和内容，了解自身的权利和义务，才能使得自身的权益得到保护。

然而，业主委员会的不作为，却会致使居住物业管理质量监督机制不能发挥功效。

为了避免这一问题，充分发挥业主委员会的作用，可以从两个方面进行尝试：一是，业主按照缴纳物业费的一定比率出资，聘用业主委员会代表专门从事物业管理质量监督工作;二是，聘用第三方专业机构，辅助业主委员会做好物业管理质量监督工作。

(三)集聚行业力量，细化服务标准及考核方案，引领物业企业发展

物业管理行业作为正在向现代服务业转型的一个行业，而居住物业管理又直接面向社区和百姓，与民生最贴近。

聚集行业力量，细化居住物业管理服务标准和考核方案，引领物业企业发展是行业发展到一定程度应承担的责任，是市场和社会对行业的呼唤。

服务标准和考核方案的细化，不仅能促进物业企业质量监督工作，还能为业主提供科学参考，充分发挥了业主自治的作用。

(四)政府主管部门应加强法制建设，发挥指导和监督作用

法制环境的完善与建设是奠定物业管理行业长足发展的基础，政府主管部门应在加强法制建设的基础上，充分发挥指导和监督作用，保证行业的健康发展，规范市场竞争，监督物业企业的服务质量，保证业主利益不受侵害。

参考文献：

[1] 王刚. 基于TQM理论的物业服务质量管理模式研究[J].现代物业，2007(1)：112-113.

[2] 谢献春. 居住物业管理[M]. 华南理工大学出版社，2004：9-10.

[3] 彭杏芳. 对我国住宅小区物业管理现状的剖析[J]. 法制与社会，2007(2)：36-37.

[4] 朱姣兰.珠海市住宅小区物业管理服务质量调查研究[J].价值工程，2014(11)：75-77.

[5] 回建强. 居住物业管理存在的问题及相关建议[J]. 中国房地产，2009(11)：76-78.

篇3：建立长效监督机制促进企业发展

建立长效监督机制促进企业发展

――关于转换企业审计工作模式的思考

随着国家经济实力整体提高，各地经济有了长足的发展，出现了一批国有骨干企业和上市公司，这些企业的经营状况对地方经济发展有着举足轻重的影响，另一方面，因企业改组、改制，审计工作范围集中在少数重点企业。市县审计机关怎样才能适应形势的发展，充分发挥企业审计的作用，有效的促进企业健康持续发展。笔者就转换企业审计模式提出一些看法。

审计关口前移，加强事中、事前审计

当前，市、县级审计部门对企业的审计主要实施事后审计模式，包括财务收支审计和经济责任审计。应该肯定，事后审计在摸清家底、查错纠弊等方面有着不可替代的作用，但摸家底、揭问题不是审计的最终目的。企业审计的总体思路应该以审计为手段，促使企业管理水平的提高、经济实力的'增强。要从源头上、制度上防止企业盲目决策、违法乱纪以及管理水平低下等现象的产生，企业审计就要把审计关口向前移，加强事中、事前的审计监督，建立长效审计模式。

改进工作方式，注重审计时效

现阶段对企业的审计，基本上由政府或有关部门委托为主，审计部门负责实施，而企业与审计部门缺乏有效的信息沟通方式。如果没有立项计划或立项滞后，那么审计部门就无法对企业的日常经营行为，特别是重大经营决策实施审计监督。要扭转这种被动的局面，建议从以下三个方面作一些尝试：

一是建立信息互通机制，增强主动性。要加强事中、事前的监督，就必须在企业与审计部门之间建立一种日常联系机制，做到会计信息共享，并指定审计人员对口联系若干重点企业，联系机制力求持续性、务实性，杜绝形式主义。变过去的“要我审”为“我要审”。作为政府职能部门，审计机关也要监督和指导企业内部财务人员依法履行国家的财经法规，确保会计信息的真实性、完整性。

二是突出重点，搞好服务。由于各方面的局限，审计部门对企业日常监督不可能面面俱到，审计工作重点应该是促使企业建立健全法人治理结构、内部控制制度、科技创新制度和重大决策程序，重点是对制度与程序的执行情况的监督。使企业日常经营管理行为制度化、规范化，重大经营决策科学化、民主化。通过日常审计，把一些苗头性的、倾向性的不利于企业发展的问题消灭在萌芽状态之中，做到防患于未然。要切实加强审计结果的落实，以防止相同或类似的问题反复发生。另一方面，审计部门可利用其政策、专业方面的优势，根据企业存在的问题，适时提出建议。

三是积极参与市场经济环境建设。企业的生存和发展与外部经营环境息息相关，只有把审计监督与外部环境协调起来，才能形成合力，使企业审计工作得到实效。首先，作好信息反映工作，把企业存在的问题和管理经验及时报告给政府决策部门，为政府宏观决策提供真实、翔实的依据。其次，保护企业的正当、合法经营，抵制各种不合理摊派，在治理市场经济秩序方面发挥审计的作用。&n

[1] [2]

篇4：建立完善的审判监督机制的探讨

建立完善的审判监督机制的探讨

宪法规定，人民法院是我国的审判机关。而人民法院的审判工作是民事、行政、刑事的审判。审判监督则主要是对人民法院的民事、行政、刑事审判进行监督。对人民法院的审判进行监督有多种形式，比如有人大的个案监督、新闻媒体的报道监督、法院的内部监督、检察机关的监督。本文所探讨的主要是检察机关对人民法院的民事、行政、刑事审判活动实行的监督。根据《民事诉讼法》、《行政诉讼法》、《刑事诉讼法》的规定，人民检察院有权对人民法院的民事、行政、刑事审判活动实行法律监督。基于此，作为法律监督机关的人民检察院担负着对人民法院民事、行政、刑事三大审判活动的监督职能。

一、检察机关加强审判监督的必要性

近年来，随着我国经济不断发展及公民法律意识的提高，各类经济纠纷案件、行政案件也不断增多。人民法院做了大量审判工作，也为经济发展、社会稳定作出了很大的贡献。我们无可否认人民法院所做的工作和取得的成绩，然而也要看到社会各界对某些裁判不公的反映也越来越多，老百姓对司法不公的不满也越来越强烈。在尊重审判独立的情况下，当今时代呼唤一个能对审判活动实行强有力的、专门的监督机关。因此，人民检察院义不容辞地应当担负起审判监督的重要职责。检察机关应当加强审判监督，主要是基于以下理由：

1、法官在裁判案件中的自由裁量权太大。这为一些想利用手中职权捞取私利的法官提供了司法腐败的条件。民事、行政、刑事三大诉讼中，尤以民事诉讼中的法官自由裁量权最大。不同的法官甚至可以在相同或相似的事实和证据情况下，作出完全相反的判决；而在审判过程中，法官也有很大的自由裁量空间。若对拥有如此大自由裁量权的法官没有任何制约或监督机制，依靠法官自身的约束来确保公正司法无异于痴人说梦。

2、我国法官的整体职业道德水平远未达到欧美国家法官的职业道德水平。欧美法官之所以能具备较高的职业道德，首先与其所处的社会环境不无关系。欧美法官超脱于社会，不受任何政党、政府或组织的控制、影响；并且，他们收入和地位高，为他们能超脱于社会、独立办案创造了物质条件。现今我国法官所处的`社会环境仍不能形成如欧美法官所处的社会环境，决定了加强审判监督的必要性。

3、有人提出检察机关对法院裁判的抗诉，不利于树立审判权威，有损于法官在社会上的权威形象。此观点听起来似乎有道理，但细一推敲却站不住脚。杰弗逊说：绝对的权力导致绝对的腐败。这一警言无不在中外应验。对于明显错误的裁判，对于徇私枉法的裁判，本身才真正地对法官权威与威信的损害，检察机关履行审判监督职能，才能切实地维护法院的公正形象及法官的权威。从当今社会现实来看，因法院裁判不公而不满的声音越来越多，越来越强烈。对这些裁判不公社会现象该如何防范，如何杜绝呢？该以何种方式来对这些社会不公进行救济呢？由谁来监督实施这种救济呢？毫无疑问，检察机关应当义不容辞地担负起监督法院审判的职责，并且此监督职能应当得到加强，而不是弱化。

二、当前检察机关开展审判监督所遇到的困难和问题

检察机关监督人民法院的审判工作，是宪法和法律赋予的职能。但民行检察工作在全国已开展了十几年，监督的社会效果和工作业绩却并没有象反贪部门、刑检部门那么影响重大及辉煌。究其原因，主要是存在以下的一些困难和问题：1、当前社会存在对检察机关审判监督质疑的观点。诸如前面所述，检察权妨碍了审判独立，削弱了审判权威；抗诉制度打破诉讼平衡，侵犯当事人的自由处分权。这些质疑与坚持加强审判监督的主张相对立，一直为法学界争论不断。这些质疑一定程度上阻碍了检察机关审判监督事业的发展。2、立法缺陷。宪法及三大诉讼法只笼统地规定人民检察院有权对人民法院审判活动实行监督，但未具体规定如何来进行监督。关于如何进行审判监督的具体操作，最高检与最高法至今仍未能就此协商一致，制定出一套较完整、行之有效的审判监督机制，致使民行检察工作从一开始便存在调卷难、抗诉难、改判难等问题。由于这一些问题一直未解决，导致申诉人大大降低对检察机关审判监督能力的信心。因此，几年来到检察院来申诉的民事行政案件相较到法院申诉的还是不算多。3、审判监督制度的理念尚未深入民心。检察机关审判监督职能并未被广大群众所了解，甚至未被司法界的法律工作者所熟知。很多老百姓并不了

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篇5：上海市居住物业管理规定

上海市居住物业管理规定

第一条

为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。

第二条

本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。

第三条

本条例所称居住物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。

本条例所称业主，是指物业的所有权人。

本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条

物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第五条

上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。

区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。

建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。

街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

第六条

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个物业管理区域成立一个业主委员会。

物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。

第七条

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：

(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;

(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;

(三)住宅出售已满两年。

第八条

业主大会由物业管理区域内全体业主组成;业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会;经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

第九条

业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

(一)选举、罢免业主委员会委员;

(二)审议通过业主委员会章程和业主公约;

(三)听取和审议物业管理服务工作报告;

(四)决定物业管理的其他重大事项。

第十条

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

(一)成立业主委员会登记申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作;对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

第十一条

业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期两年。

第十二条

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

(一)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况;

(二)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同;

(三)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理;

(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;

(五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;

(六)监督公共建筑、公共设施的合理使用;

(七)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过

第十三条

住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有;物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金。具体办法由市人民政府制定。

第十四条

业主小组由本幢住宅业主推选若干代表组成，其职责是：

(一)听取业主、使用人对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会或者物业管理企业反映;

(二)执行业主委员会作出的决定;

(三)提出共用部位和共用设备的维修、更新建议。

第十五条

业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案。

第十六条

业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

第十七条

物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。

市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。

物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。

第十八条

业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。

物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

(一)业主委员会和物业管理企业的名称、住所;

(二)物业管理区域的范围和管理项目;

(三)物业管理服务的事项;

(四)物业管理服务的要求和标准;

(五)物业管理服务的费用;

(六)物业管理服务的期限;

(七)违约责任;

(八)合同终止和解除的约定;

(九)当事人双方约定的其他事项。

物业管理服务合同的期限为两年。

物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。

第十九条

物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：

(一)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;

(二)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;

(三)电梯、水泵等房屋设备的运行服务;

(四)保洁服务;

(五)保安服务;

(六)物业维修、更新费用的帐务管理;

(七)物业档案资料的保管。

物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：

(一)住宅的自用部位和自用设备的维修、更新;

(二)业主委员会委托的其他物业管理服务事项。

第二十条

物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务;

(二)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护;

(四)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修;

(五)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;

(八)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;

(九)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告;

(十)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

第二十一条

物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。

第二十二条

物业管理服务收费包括下列项目：

(一)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;

(二)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;

(三)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;

(四)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;

(五)维修费，用于物业维修服务所需的费用。

前款第(一)、(二)、(三)、(四)项费用按月分项计算，第(五)项费用按实际维修项目计算。

第二十三条

物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：

(一)已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定;

(二)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定;

(三)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。

其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

第二十四条

物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。

业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。

物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。

第二十五条

物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。

第二十六条

物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：

(一)对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还;

(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第二十七条

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第二十八条

物业使用中禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;

(二)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备;

(三)在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)乱设摊、乱设集贸市场;

(六)乱倒垃圾、杂物;

(七)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(八)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

(九)法律、法规禁止的其他行为。

第二十九条

业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。

物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正;对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第三十条

住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

第三十一条

任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。

第三十二条

利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。

按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。

利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。

第三十三条

物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照本市环境卫生管理法规的有关规定执行。

第三十四条

业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第三十五条

公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。

新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时，可以设立物业维修基金。

物业维修基金设立的具体标准和办法，由市人民政府规定。

第三十六条

住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。

物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。

第三十七条

物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

第三十八条

物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

(一)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担;

(二)住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支;

(三)公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担;依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。

物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的公共设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。

第三十九条

住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十条

业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。

第四十一条

本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。

第四十二条

新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。

新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

第四十三条

新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。

第四十四条

新建商品住宅出售单位应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围，承担住宅的保修责任。

第四十五条

新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第四十六条

自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担;自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

第四十七条

新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。

第四十八条

住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。

前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

第四十九条

公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。

第五十条

前期物业管理适用本条例第二章以外的各章规定。

第五十一条

市房地局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。

第五十二条

区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起三十日内答复投诉人。

投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地局提出复核要求。市房地局应当自受理之日起三十日内，将复核意见答复投诉人。

第五十三条

投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当自受理之日起五日内，移送有关行政管理部门处理，并书面告知投诉人。

第五十四条

业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任;造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

第五十五条

业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例的，市房地局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十六条

物业管理企业违反本条例，按照下列规定予以处罚：

(一)违反第十七条第一款、第三款，第十八条第五款，第二十条，第二十六条，第二十九条第二款规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款;

(二)违反第二十三条，第二十四条第一款、第三款，第二十五条第一款，第四十七条规定的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。

物业管理企业违反本条例情节严重的，市房地局或者区、县房地产管理部门可以作出降低资质等级的处理，直至吊销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。

第五十七条

新建商品住宅的出售单位违反本条例第三十五条第一款、第三十六条、第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

第五十八条

业主、使用人或者其他单位、个人违反本条例，按照下列规定予以处罚：

(一)违反第二十八条第(一)、(二)、( 三)项，第三十条第一款，第三十一条第一款，第三十二条第一款规定的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款;

(二)违反第二十八条第(四)、(五)、(六)、(七)、(八)项，第三十条第二款规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。

第五十九条

市或者区、县房地产管理部门违反本条例规定的行为，由市人民政府或者市房地局责令改正或者撤销其决定。

市和区、县房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十条

街道监察队对物业管理区域内违反市容、环境卫生、环境保护、市政设施、绿化等城市管理法律、法规规定以及违法建筑、设摊、堆物、占路等行为，应当在其法定职权范围内，依法作出处罚和处理。

第六十一条

当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的行政管理部门可以按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

居住证明格式

证明

张某、李某夫妇于购买了福田区天景苑10号1011室的房屋，并于2月份搬入居住，特此证明。

证明人：某物业或居委(盖章)

二Oxx年月日

本地户口的提供身份证(原件+复印件);

非本地户口提供暂住证(原件+复印件).

居住证明格式：

兹有__________长期居住在：

______市_______区________路________街__________号_________小区_________号

房屋所有权归___________所有

房屋性质为：公有租赁房屋__________

私有租赁房屋__________

私有产权房_________

单位优惠售房产权房_________

特此证明

派出所或居委会名称：

经办人签字：

派出所或居委会

(盖章)

年月日

居民必须具有的功能

1.居住功能

这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。

2.服务功能

住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括：教卫系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。

3.经济功能

住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括：

①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务;

②小区管理劳务的交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。

4.社会功能

住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

篇6：建立长效监督机制促进企业发展论文

――关于转换企业审计工作模式的思考

审计关口前移，加强事中、事前审计

当前，市、县级审计部门对企业的审计主要实施事后审计模式，包括财务收支审计和经济责任审计。应该肯定，事后审计在摸清家底、查错纠弊等方面有着不可替代的作用，但摸家底、揭问题不是审计的最终目的。企业审计的总体思路应该以审计为手段，促使企业管理水平的提高、经济实力的增强。要从源头上、制度上防止企业盲目决策、违法乱纪以及管理水平低下等现象的产生，企业审计就要把审计关口向前移，加强事中、事前的审计监督，建立长效审计模式。

改进工作方式，注重审计时效

三是积极参与市场经济环境建设。企业的'生存和发展与外部经营环境息息相关，只有把审计监督与外部环境协调起来，才能形成合力，使企业审计工作得到实效。首先，作好信息反映工作，把企业存在的问题和管理经验及时报告给政府决策部门，为政府宏观决策提供真实、翔实的依据。其次，保护企业的正当、合法经营，抵制各种不合理摊派，在治理市场经济秩序方面发挥审计的作用。

全面落实审计考核指标

考核指标是衡量审计工作成绩的标准。对考核标准的落实与评价直接影响到审计成绩的价值取向。目前企业审计结果落实的比较好的指标有：纠正违规金额、查出损失浪费金额、发现大案要案线索数量、移送案件数量。这些指标主要考核“查错纠弊”这一审计职能完成的好坏，而对于促进增收节支金额、提出被采纳的建议条数等预防性指标则往往被忽视，这不利于审计部门加强“促发展”的力度。建议审计部门在全面落实考核指标的同时，可以在促进企业发展考核指标上作一些探索，如增加“定期提供企业经济运行审计报告”、“防止决策失误挽回的损失金额”等指标。

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