【导语】“小妖精”通过精心收集，向本站投稿了12篇资产评估学资产评估报告讲义，以下是小编为大家整理后的资产评估学资产评估报告讲义，欢迎阅读与收藏。
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篇1：资产评估讲义
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第 一 章 总 论
前言：
要以基本概念为主，最基本的概念性东西一定要把握住。从今年的考试来看，它的题型比前两年有一些改变，比较多的增加了一些主观题的内容，而对客观题的内容来说可能有一些删减，在分数上做了一些变化，这更要求考生们要特别注意这门课的最基本的知识点，最基本的一些概念。
第一节 资产评估及其特点
一、资产评估定义
（一）资产
所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。
1.资产具有以下基本特征：
（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的。
（2）资产必须能以货币计量。
（3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。
2.作为资产评估客体的资产，存在形式是多种多样的，为了科学地进行资产评估，可对资产进行适当的分类。
（1）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。
（2）按资产是否具有综合获得能力分类，可以分为单项资产和整体资产
（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。
（二）价格和价值
（三）资产评估
资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
（1）评估主体。
（2）评估客体。
（3）评估依据。
（4）评估目的。
（5）评估原则。
（6）评估程序。
（7）评估价值类型。
（8）评估方法。
二、资产评估的种类和特点
（一）资产评估的种类
目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。
资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估；
资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。
（二）资产评估的特点
1.市场性。
2.公正性。
3.专业性。
4.咨询性。
三、资产评估的功能和作用
（一）评价及评估的功能
（二）管理的功能（作用）
（三）鉴证的作用
第二节 价值类型和评估目的
一、资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大的差异。
第一种，以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。
第二种，从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值等三种。
第三种，从资产业务的性质，即资产评估的特定目的来划分资产评估的价值类型。
第四种，以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型。
（一）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值
在国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，它是一系列不符合资产市场价值定义条件价值形式的总称或组合。
（二）明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用
二、资产评估的目的
（一）资产评估的一般目的
资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。
（二）资产评估的特定目的
1.资产转让。
2.企业兼并。
3.企业出售。
4.企业联营。
5.股份经营。
6.中外合资、合作。
7.企业清算。
8.抵押。
9.担保。
10.企业租赁。
11.债务重组。
（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用
第三节 资产评估的假设与原则
假设也可以这么说，很多东西是建立在假设之上，没有这种假设，很多活动事实上是无法进行的。所以，在资产评估的活动，会计的活动当中，对某些假设做出说明是非常必要的。
假设的意思就是说，由于认识客体它的变化不可能被主体全部认识，这样的话，人们就不得不根据我已经知道的某些特征和事实，来做出合乎逻辑的推断，这种推断事实上就是一种假设。
一、资产评估假设
（一）交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
（二）公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。
（三）持续使用假设
持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。
（四）清算假设
二、资产评估的原则
（一）资产评估工作原则
1.独立性原则。
2.客观公正性原则。
3.科学性原则。
（二）资产评估经济技术原则
1.预期收益原则。
2.供求原则。
3.贡献原则。
4.替代原则。
5.估价日期原则。
第四节 资产评估与会计和审计的关系
一、资产评估与会计和审计的联系
（一）资产评估与会计的联系
（二）资产评估与审计的联系
二、资产评估与会计和审计的区别
（一）资产评估与会计的区别
（二）资产评估与审计的区别
第五节 资产评估在中国的发展
一、中国资产评估行业及其发展
二、中国资产评估师职业法律规范
（一）法律形式的资产评估师职业法律规范
（二）行政法规和部门规章形式的资产评估师职业法律规范
第 二 章 资产评估的基本方法
第二章在全书中的作用：
它是集中的提炼，专门讲述资产评估的方法，把资产评估的三种方法具体进行说明。考生在复习此章时，先不要考虑具体对象的影响，先把三种方法的概念、特点、适用范围和计算方法等特别记住。做到以不变应万变。
第一节 市场法
一、市场法的基本涵义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是资产评估中最为直接，最具说服力的评估方法之一。
市场法依据的原则是替代原则。
二、市场法的基本前提
通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：
（1）要有一个活跃的公开市场；
（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
三、市场法的基本程序及有关指标
（一）选择参照物
（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素
（三）指标对比、量化差异
（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异
（五）综合分析确定评估结果
1.资产的功能。
2.资产的实体特征和质量。
3.市场条件。
4.交易条件。
四、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法
直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。
其基本计算公式为：评估对象价值=参照物成交价格*评估对象A特征/参照物A特征
1.现行市价法。
2.市价折扣法。 资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
3.功能价值类比法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）X
4.价格指数法。
资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）
5.成新率价格调整法。
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）
（二）类比调整法
该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。
1.市场售价类比法。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数
年限修正系数=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]
=（1－0.0994）÷（1－0.0676）
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市价法。
资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）
3.市盈率乘（倍）数法。
资产评估价值=评估对象（企业））收益额×参照物（企业）市盈率
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
思路：通过估测被估资产未来预期收益的现值判断被估资产的价值的一切方法。
典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。
二、收益法的基本前提
收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
三、收益法的基本程序和基本参数
（一） 收益额
其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
（二）折现率
折现率就其构成而言，如不考虑通货膨胀，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。其中无风险报酬率可以利用国库率或者银行同期贷款利率近似代替。
（三）收益期限
四、收益法中的主要技术方法
公式中出现的符号的含义
三个最基本的公式
1.永续年金收益
评估值=收益/资本化率
2.有期限
3.分段收益法公式：是前两种公式的总和
（一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P＝A／r
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：
P＝A×n
（二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为：
2.有限年期收益。其计算公式为：
（三）纯收益按等差级数变化
1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
（四）纯收益按等比级数变化
1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义
成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的'各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料基础上的，信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。
3.形成资产价值的耗费是必须的。
三、成本法中的基本要素
（一）资产的重置成本
1.复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
2.更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
（二）资产的实体性贬值
（三）资产的功能性贬值
（四）资产的经济性贬值
四、成本法中的具体评估方法
（一）重置成本的估算方法
1.重置核算法。
2.价格指数法。
重置成本＝资产的账面原值×价格指数
或：重置成本＝资产的账面原值×（1＋价格变动指数）
式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。
注意：重置核算法和价格指数法的区别
1.用价格指数法算出来的重置成本只能是复原重置成本，而重置核算法有可能是复原重置成本，也有可能是更新重置成本。
2.价格指数法是建立在不同时期某一种或某一类或全部资产的价格变动水平上，而重置成本核算是建立在现行价格水平与购建成本核算的基础上。
3.功能价值类比法。
（1）生产能力比例法。
（2）规模经济效益指数法。
（二）实体性贬值的测算方法
1.观察法，也称成新率法。
资产实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率)
2.使用年限法。
3.修复费用法。
（三）资产的功能性贬值测算方法
（四）资产经济性贬值的估算
第四节 评估方法的选择
一、评估方法之间的关系
（一） 资产评估方法之间的联系
各种方法是相通的，只不过路径不同。
（二）资产评估方法之间的区别
三种方法的逻辑出发点不同
二、资产评估方法的选择
1.方法的选择要与评估目的、评估的市场条件、评估对象在评估过程中所处的状态以及由此决定的评估价值类型要相适应。
2.方法的选择要受到评估对象的类型、状态等的影响。
3.方法的选择还受到此方法的评估资料以及技术参数的约束
第 三 章 资产评估程序
第一节 资产评估程序概述
一、资产评估程序的定义和分类
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。狭义的角度上很多人认为资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。
1.明确资产评估业务基本事项；
2.签订资产评估业务约定书；
3.编制资产评估计划；
4.资产勘查与现场调查；
5.收集资产评估资料；
6.评定估算；
7.编制和提交资产评估报告书；
8.资产评估工作档案归档。
二、资产评估程序的重要性
第二节 资产评估具体程序
一、明确资产评估业务基本事项
1.委托方和相关当事方基本状况。
2.资产评估目的。
3.评估对象基本状况。
1.价值类型及定义。
2.资产评估基准日。
3.资产评估限制条件和重要假设。
4.其他需要明确的重要事项。
二、签订资产评估业务约定书
三、编制资产评估计划
四、资产勘查与现场调查
五、收集资产评估资料
六、评定估算
七、编制和提交资产评估报告书
八、资产评估工作档案归档
第三节 执行资产评估程序的基本要求（了解）
第四节 资产评估中信息收集与分析方法
一、执行资产评估业务过程中需要收集的信息
二、执行资产评估业务过程中信息的来源
（一） 收集资产所有者或占有者内部的信息资料
（二）收集资产所有者或占有者外部的信息资料
1.市场信息。
2.政府部门。
3.证券交易机构。
4.媒体。
5.行业协会或管理机构及其出版物。
6.学术出版物。
三、资产评估过程中信息的初步处理
（一）资产信息资料的分析
（二）资产信息资料的筛选与调整
1.按可用性原则划分
2.按信息来源划分
（1）一级信息。
（2）二级信息。
四、评估过:程中常用的逻辑分析方法
（一）比较
（二）分析与综合
（三）推理
第 四 章 机器设备评估
第一节 机器设备评估概述
一、机器设备定义
二、机器设备的分类
（一）固定资产管理中使用的国家分类标准
（二）会计核算中使用的分类标准
1.生产用机器设备；
2.非生产机器设备；
3.租出机器设备；
4.未使用机器设备；
5.不需用机器设备；
6.融资租入机器设备；
第二节 成本法在机器设备评估中的应用
重置成本法的计算公式为：
一、重置成本的计算
机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的奖金成本。
（一）设备净价
1.直接法。
（1）市场询价。
（2）使用价格资料。
2.物价指数法。
（1）定基物价指数。
（2）环比物价指数。
3.重置核算法。
机器设备的重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。
（1）生产成本。
①直接人工费（LD）。
直接人工费＝∑实际工时消耗量×工资定额
②直接材料费（MD）
MD=MR+MP
③车间经费（EW）。
EW＝（LD）×rEW
④企业管理费用（EM）。
EM＝（LD）×rEM
⑤其他专项费用（EO）
CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET
（2）销售费用（ES）
销售成本（CS）
CS＝CM＋ES
（3）利润（P）。
P＝CS×rP
（4）税金（T）。
T＝RC×rT
（5）设备重置成本（RC）。
RC＝Cs＋P＋T
＝Cs＋Cs×rp+RC×rT
4.综合估价法。
计算公式为：
RC＝（MRM÷Km+MPM）×(1+Kp)×(1+Kd/n)/(1-rT)
5.重量估价法。
计算公式为：
RC＝W×RW×K+P+T
6.类比估价法－D指数估价法。
RC/S2=(A1/A2)x
（二）运杂费
1.国产设备运杂费。
国产设备运杂费＝国产设备原价×国产运杂费率
2.进口设备的国内运杂费。
（三）设备安装费
1.国产设备安装费。
国产设备安装费＝设备原价×设备安装费率
2.进口设备安装费计算。
（四）基础费
（五）进口设备从属费用
二、实体性贬值
（一）观察法
（二）年限法
（三）修复费用法
1.修复费用的含义是对可修复费用而言；
2.对一个设备而言，既有可修复的费用，也有不可修复的费用，要综合计算。
三、功能性贬值
设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
（一）第Ⅰ种功能性贬值
第Ⅰ种功能性贬值反映在超额投资成本上
（二）第Ⅱ种功能性贬值--超额营运成本，指由于新技术、新工艺的运用，导致现在生产的新设备功能更强大，技术更先进。
四、经济性贬值
经济贬值是由于企业外部因素所导致的被估资产价值的损失。
具体表现有以下几点：
1.由于使用寿命缩短
2.由于运营费用的提高
3.市场竞争的加剧
第三节 市场法在机器设备评估中的应用
一、比较因素
（一）个别因素
（二）交易因素
（三）时间因素
（四）地域因素
二、运用市场法评估机器设备的具体方法
（一）直接匹配法
（二）因素调整法
（三）成本比率调整法
第四节 收益法在机器设备评估中的应用
第 五 章 房地产评估
第一节 房地产评估概述
一、土地与土地使用权
（一）土地
（二）土地的特性
1.土地的自然特性
（1）位置的固定性。
（2）质量的差异性。
（3）不可再生性。
（4）效用永续性。
2.土地的经济特性
（1）供给的稀缺性。
（2）可垄断性。
（3）土地利用多方向性。
（4）效益级差性。
(三)土地使用权
土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
二、地租与地价理论
（一）地租理论
（二）地价理论
（三）地价的特征
1.地价是地租的资本化。
2.地价是权益价格。
3.土地具有增值性。
4.地价与用途相关。
5.地价具有个别性。
6.地价具有可比性。
三、房地产及其特性
四、房地产评估的原则
（一）最有效使用原则
（二）合法原则
五、房地产评估程序
第二节 房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。
（二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等
楼面地价，又称单位建筑面积地价。楼面地价＝土地总价格/建筑总面积，因为建筑总面积/土地总面积＝容积率，所以，楼面地价＝土地单价/容积率。
（五）其他价格类型
二、房地产价格的影响因素
（一）一般因素
1.经济因素
2.社会因素
3.行政因素
（二）区域因素
1.商服繁华因素。
2.道路通达因素。
3.交通便捷因素。
4.城市设施状况因素。
5.环境状况因素。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。
2.建筑物的个别因素。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、纯收益
（一）纯收益的涵义
纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益
纯收益由总收益扣除总费用求得。
（二）客观总收益
（三）客观总费用
四、资本化率
（一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法
1.纯收益与售价比率法。
2.安全利率加风险调整值法。
3.各种投资收益率排序插入法。
（三）资本化率的种类
1.综合资本化率。
2.建筑物资本化率。
3.土地资本化率。
五、计算公式
（一）评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值＝房地产纯收益/综合资本化率
房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费用
（二）单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值。
土地价值＝土地纯收益/土地资本化率
土地纯收益＝土地总收益－土地总费用
土地总费用＝管理费＋维护费＋税金
2.房地产收益评估土地价值。
（1）土地价值＝房地产价值－建筑物现值
（三）单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值＝房地产价值－土地价值
2.建筑物价值＝（房地产纯收益－土地纯收益）/建筑物资本化率
第四节 市场法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、计算公式
四、操作步骤
（一）交易资料收集
（二）可比交易案例确定
（三）因素修正
1.交易情况修正。
2.交易日期修正。
3.区域因素修正。
4.个别因素修正。
5.容积率修正。
6.土地使用年期修正。
（四）房地产价值的确定
第五节 成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、土地评估的成本法操作步骤
（一） 计算土地取得费用
（二）计算土地开发费用
1.基础设施配套费。
2.公共事业建设配套费用。
3.小区开发配套费。
（三）计算投资利息
土地取得费在土地开发动工前全部付清，在开发完成销售后能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。
（四）计算投资利润
（五）土地增值收益确定
四、新建房地产评估的成本法操作步骤
五、旧建筑物评估的成本法操作步骤
第六节 剩余法在房地产评估中的应用
一、基本思路
二、适用范围
三、计算公式
四、操作步骤
第七节 基准地价修正系数法在房地产评估中的应用
一、基准地价的含义：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
二、基准地价测算的基本思路
三、基准地价的特点与作用
四、基准地价修正系数法的基本思路
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。
基准地价修正系数法的基本原理是替代原理。
五、基准地价修正系数法的适用范围
六、基准地价修正系数法估价的程序
被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
（一）收集、整理土地定级估价成果资料
（二）确定修正系数表
（三）调查宗地地价影响因素的指标条件
（四）制定被估宗地因素修正系数
（五）确定被估宗地使用年期修正系数
（六）确定期日修正系数
（七）确定容积率修正系数
（八）评估宗地地价
第八节 路线价法在房地产评估中的应用
一、路线价估价法的含义和理论依据
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单人，并依此单人配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。
二、路线价估价法的计算公式
常用的表达方式：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
宗地条件特殊的计算公式：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
三、路线价估价法的适用范围
四、路线价估价法的程序
（一）路线价区段划分
（二）标准宗地的确定
（三）路线价的评估
（四）深度百分率表的制作
（五）计算宗地价值
五、深度百分率表
深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。
平均深度百分率=累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：
（1）确定标准深度；
（2）确定级距；
（3）确定单独深度百分率；
（4）根据需要采用累计或平均深度百分率 。
六、几个路线价法则介绍
（一）四三二一法则
（二）苏慕斯法则
（三）霍夫曼法则
（四）哈柏法则
七、路线价法的应用举例
参照教材P226－227
第九节 在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
在建工程指在评估时点尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建设项目，以及为建设项目备用的材料、设备等资产。
（一）在建工程情况复杂
（二）在建工程之间可比性较差
（三）在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度
（四）建设工期长短差别较大
（五）价格受后续工程的影响
二、在建工程评估的资料收集与分析
（一）收集与被估在建工程有关的政府批准文件和工程其他详细资料。
（二）评估人员到工程现场查勘工程进度和工程形象进度，明确工程竣工、达到交付使用的日期以及评估基准日工程形象进度是否与总工程进度计划相符。
（三）了解开发商有关情况，检查工程质量。
（四）搜集有关法定参数。
三、在建工程评估的主要方法
（一）形象进度法
在建工程价格=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
工程形象进度百分比=（实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量）/ 总工程量×100%
折扣率的确定应考虑营销支出、广告费和风险收益等因素
（二）成本法
在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税
（三）假设开发法
在建工程价值=房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税）
四、在建工程评估方法的选择
第一、整个建设工程已经完成或接近完成，可采用工程形象进度法进行评估
第二、对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估
第三、属于停建的在建工程，要查明停建的原因，考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。
第 六 章 资源资产评估
第一节 资源资产概述
一、自然资源及其分类
（一）根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。
非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：
（1）恒定的非耗竭性资源。
（2）可再生的非耗竭性资源。
（3）不可再生的非耗竭性资源。
（二）按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。
二、资源资产的特性
（一）自然属性
1.天然性。
2.有限性和稀缺性。
3.生态性。
4.区域性。
（二）经济属性
1.自然资源具有使用价值，是经济发展的基础。
2.资源资产能够以货币计量。
3.资源资产具有获益性。
（三）法律属性
1.资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制。
2.资源资产的使用权可以依法交易。
三、资源资产评估及其特点
（一）资源资产价格是自然资源的使用权价格
（二）资源资产价格一般受资源的区位影响较大
（三）资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律
第二节 森林资源资产评估
一、森林资源资产概述
1.林木资产：指林地内所有的林木所形成的资产。
2.林地资产：是森林生长的承载体，林地资产是指依法确认的用于林业用地中具有货币表现属性的资产。
3.森林景观资产
二、森林资源资产价格的主要构成要素
（一）营林生产成本
（二）资金的时间价值
（三）利润
（四）税金
（五）林木生产中的损失
（六）地租
（七）地区差价和树种差价
三、森林资源资产评估资料收集与资产核查
（一）森林资源资产评估资料收集
（二）森林资源资产核查
四、森林资源资产评估主要方法
（一）市场法
P=K×Kb×G×Q
（二）剩余法
P=W-C-F+S
（三）收益法
（四）成本法
第三节 矿产资源资产评估
一、矿产资源资产评估概述
二、影响矿产资源资产价值的因素
（一）资源本身的稀缺程度和可替代程度
（二）矿产品的供求状况
（三）矿床自然丰度和地理位置
（四）科技进步
（五）资本化率和社会平均利润率
三、矿产资源资产主要评估方法
（一）贴现现金流量法
（二）可比销售法
应用可比销售法时，要对参照的采矿权价格进行矿床规模差异调整、品位调整、矿产品价格调整、采矿权差异要素调整。其中：
规模调整系数=被评估采矿权探明储量÷参照的采矿权探明储量
品位调整系数=被评估的采矿权精矿平均品位÷参照的采矿权精矿平均品位
矿产品价格调整系数=被评估的采矿权采用的矿产品价格÷参照的采矿权当时采用的矿产品价格
采矿权差异要素调整=被评估的采矿权差异要素评判总值÷参照的采矿权差异要素评判总值
（三）约当投资DD贴现现金流量法
约当投资DD贴现现金流量法评估探矿权价值，是通过对新探矿权人未来开采投入的全部资产的未来预期收益现值进行估算，按原探矿权人和新探矿权人投资的比例对预期收益现值进行分割后，以原探矿权人分割所得的预期收益现值来确定探矿权的评估价值。因此，约当投资DD贴现现金流量法并不是直接对探矿权资产的未来预期收益进行估算。该方法的应用须具有一定勘查程度，并具有较详细的地勘投资投资财务资料。
第一步：根据贴现现金流量法的计算原理，计算新探矿权人资产收益现值。
第二步：计算原探矿权人、新探矿权人投资现值。
第三步：计算探矿权评估价值：其计算公式为：
（四）重置成本法
（五）地勘加和法
地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超额利润来确定探矿权价值，是重置成本法和贴现现金流量法相结合的一种评估方法。
（六）地质要素评序法
（七）联合风险勘查协议法
（八）粗估法
第 七 章 无形资产评估
第一节 无形资产评估概述
一、无形资产及其分类
（一）无形资产的定义
无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。
1.非实体性：无形资产没有具体的物质实体形态，是隐形存在的资产。
2.排他性：无形资产往往是由特定主体排他占有，凡不能排他或者不需要任何代价即能获得的，都不是无形资产。
3.效益性：并非任何无形的事物都是无形资产，成为无形资产的前提是其必须能够以一定的方式，直接或间接地为其控制主体（所有者、使用者或投资者）创造效益，而且必须能够在较长时期内持续产生经济效益。
（二）无形资产功能特性
1.共益性
无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，它可以作为共同财富。
2.积累性
体现在两个方面：
一是无形资产的形成基于其他无形资产的发展。
二是无形资产自身的发展也是一个不断积累和演进的过程。
3.替代性
（三）无形资产的分类
1.按取得无形资产的方式分类：可分为企业自创的和外购的。
2.按无形资产能否独立存在分类
按能否独立存在，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。
国际评估准则委员会将无形资产分为权利型无形资产、关系型、组合型和知识产权。
二、影响无形资产评估价值的因素
（一）取得成本
（二）机会成本
无形资产的机会成本是指因将无形资产用于某一确定用途后所导致的将无形资产不能用于其他用途所受损失。
（三）收益因素
（四）市场因素
1.市场供需状况。
2.同类无形资产的价格水平。
（五）风险因素
（六）法律因素
（七）使用期限
（八）技术因素
（九）其他因素
三、无形资产评估的程序
（一）明确评估的目的
（二）鉴定无形资产
1.确认无形资产存在
2.鉴别无形资产种类
3.确定无形资产有效期限
（三）搜集相关资料
（四）明确评估方法
（五）做出评估结论，整理并撰写报告
四、无形资产评估的前提及评估对象
（一）无形资产评估应在特定的前提下进行
无形资产的价值前提是指它将参与体积经济活动，是转让、许可、质押及合资等形式，以及如何参与这些经济活动，如许可的方式及合资的规模等。
（二）无形资产评估一般应以产权变动为前提
当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购处置及类似经济活动时，注册资产评估人员可以接受委托，执行无形资产评估业务。
（三）无形资产评估是对其获利能力的评估
第二节 收益法在无形资产评估中的应用
一、收益法在无形资产评估中的应用形式
式中：KDD无形资产分成率；
RiDD第i年分成基数（超额收益）；
iDD收益期限序号；
rDD折现率；
YDD最低收费额。
二、最低收费额的确定
无形资产转让的最低收费额由以下因素决定：
（一）重置成本净值
购买方使用无形资产，就应由购买方补偿成本费用。当购买方与转让方共同使用该项无形资产时，则由双方按运用规模、受益范围等来分摊。
（二）机会成本
由于无形资产的转让，可能会停业而使由该无形资产支撑的营业收益减少，也可能会因为自己制造了竞争对手而减少利润或者增加开发支出。这些构成无形资产转让的机会成本，应由无形资产购买方来补偿。
三、收益法应用中各项技术经济指标的确定
（一）无形资产收益额的确定
1.直接估算法
通过未使用与使用无形资产的前后收益情况对比分析，确定无形资产带来的收益额。无形资产划分为收入增长型和费用节约型。
收入增大的原因在于：
（1）生产的产品能够以高出同类产品的价格销售：R=(P2-P1)Q(1-T)
（2）生产的产品采用与同类产品相同价格的情况下，销售数量大幅度增加，从而获得超额收益。费用节约型资产，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。 R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)
费用节约型无形资产：R=(C2-C1)Q(1-T)
2.差额法
无形资产带来超额收益=经营利润-资产总额×行业平均资金利润率
或
无形资产带来超额收益=销售收入×销售利润率-销售收入×每元销售收入平均占用资金× 行业平均资金利润率
3.分成率法
无形资产收益额=销售收入（利润）×销售收入（利润）分成率
收益额=销售收入×销售收入分成率=销售利润×销售利润分成率
所以：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率
边际分析法：
4.要素贡献法
生产经济活动中的三大要素：资金、技术和管理。对资金密集型行业，三者的贡献依次是50％、30％、20％；技术密集型行业依次是40％、40％、20％；一般行业；依次是30％、40％、30％；高科技行业，依次是30％、50％、20％。
（二）无形资产评估中折现率的确定
折现率一般包括无风险利率和风险报酬率。
（三）无形资产收益期限的确定
无形资产价值降低是由于无形损耗形成的，三种情况决定产生：
1.采用原无形资产无利可图
2.普遍掌握
3.需求大幅度下降
无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。
1.法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。
2.法律未规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照规定的受益年限确定。
3.法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。
第三节 成本法和市场法在无形资产评估中的应用
一、成本法在无形资产评估中的应用
（一）无形资产成本特性
1.不完整性
2.弱对应性
3.虚拟性
（二）成本法应用
无形资产评估值=无形资产重置成本×（1－贬值率）
（三）自创无形资产重置成本的估算
1.核算法
无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润
其中：生产成本指创建无形资产过程中直接和间接耗费料、工等费用。
期间费用=管理费用+财务费用+销售费用
期间费用指创建无形资产过程中分摊到该项无形资产的费用。
2.倍加系数法
式中：CDD无形资产研制开发中的物化劳动消耗；
VDD无形资产研制开发中活劳动消耗；
β1DD科研人员创造劳动倍加系数；
β2DD科研的平均风险系数；
LDD无形资产投资报酬率。
（四）外购无形资产重置成本的估算
1.市价类比法
2.物价指数法
无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数/购置时物价指数
（五）无形资产贬值率的估算
1.专家鉴定法
2.剩余经济寿命预测法
贬值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%
二、市场法在无形资产评估中的应用
（一）具有合理比较基础的类似的无形资产
（二）收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据。
（三）作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效的要求。
（四）无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因时间、空间和条件的变化而产生差异，评估人员应对此做出言之有理，持之有据的调整。
第四节 专利权和非专利技术评估
一、专利权的特点及其评估目的
（一）专利权的特点
1.专利资产确认复杂。
2.收益能力有一定的不确定性。
3.法律特征
（1）时间性特征
（2）地域性特征
（3）排他性特征
（二）专利权评估目的
专利权转让形式很多，可以分为全权转让和使用权转让。
1.使用权限
（1）独家使用权
（2）排他使用权
（3）普遍使用权
（4）回馈转让权
2.地域范围
3.时间期限
4.法律和仲裁
二、专利权评估程序
（一）证明和鉴定专利权的存在
1.有效性。
（1）核实该专利是否为有效专利，著录项目是否属实。
（2）核实该专利是否具有专利性。
2.保护范围。
（二）确定评估方法，搜集相关资料
（三）信息资料分析，评定估算
（四）完成评估报告，并加以详尽说明
三、专利权的评估方法
（一）收益法
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
1.风险报酬率（风险系数）的确定。
（1）技术风险取值
（2）市场风险取值
（3）资金风险取值
（4）管理风险取值
（相关取值数据参考教材P291－294）
2.技术分成率的确定。
（1）建立评测体系
式中：WjDD第j个影响因素的权重；
ajDD第j个影响因素的评分。
式中：rDD分成率的调整系数；
DD第j个影响因素中第I个指标的取值；
DD第j个影响因素中第I个指标的权重；
DD第j个影响因素的权重。
（2）利用评测体系确定待估专利的分成率
（例题参照教材P299－300）
（二）成本法
自创专利技术的成本一般因素组成：
1.研制成本：包括直接成本和间接成本两大类。
（1）直接成本。
（2）间接成本。
2.交易成本。
（例题参照教材P302－303）
四、非专利技术的特点
非专利技术、又称专有技术、技术秘密。
非专利技术与专利技术的区别表现在：
第一，非专利技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的。
第二，非专利技术的内容范围很广，包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等，专利技术通常包括三种，即发明、外观设计和实用新型。
第三，专利技术有明确的法律保护期限，非专利技术没有法律保护期限。
第四，对专利技术的保护通常按《专利法》条文进行，对非专利技术保护的法律主要有《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》等。
五、影响非专利技术评估值的因素及其评估方法
（一）影响非专利技术评估值的因素分析
1.非专利技术的使用期限
2.非专利技术的预期获利能力
3.分析非专利技术的市场情况
4.非专利技术的开发成本
（二）非专利技术的评估方法
1.运用成本法对非专利技术评估
（例题参照教材P306－308）
第五节 商标权评估
一、商标权评估对象的确认
（一）商标及其分类
1.按商标是否具有法律的专用权分类：注册商标和未注册商标。
2.按商标的构成分类：文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。
3.按商标的不同作用分类：商品商标、服务商标、集体商标和证明商标等。
（二）商标权及其特点
排他专用权（或独占权）、转让权、许可使用权、继承权。
二、影响商标权价值的因素
（一）商标的法律状态
1.商标注册情况。
2.商标权的失效。
3.商标权的续展。
4.商标权的地域性。
5.商标权在特定的商品范围内有效。
（二）商标的知名度
三、商标权的经济价值及评估程序
四、商标权评估方法
（一）商标权转让的评估
（二）商标许可价值评估（商标使用权评估）
（例题参照教材P318－320）
第六节 计算机软件评估
一、计算机软件评估中涉及的计算机软件工程知识
（一）计算机软件的含义
（二）计算机软件分类
（三）软件规模的划分标准
（四）软件生存阶段划分以及相关技术文档
（五）软件所处阶段的划分
二、计算机软件的评估特点
（一）计算机软件的特点
（二）计算机软件价值评估的特殊性
（三）计算机软件评估方法的特点
三、计算机软件价值评估方法
（一）市场法
（二）成本法
评估价值=重置成本－贬值
P=C1+C2
式中：PDD计算机软件成本评估值；
C1DD计算机软件开发成本；
C2DD计算机软件维护成本。
C1=M×W
式中：C1DD计算机软件开发成本
MDD工作量（单位人月）；
WDD单位工作量成本。
1.COCOMOⅡ模型
MDD工作量（单位人月）；
αDD计算机软件的社会平均生产率参数；
βDD工作量修正系数，为多个工作量因子的乘积；
KDD计算机软件源程序指令行数；
bDD社会平均规模指数。
（1）工作量修正系数β。
（2）单位工作量成本W的确定：W=F÷g
2.Doty模型
C2=C1×γ
C2DD软件维护成本；
C1DD软件开发成本；
γDD软件成本维护参数。
（例题参照教材P338DD339）
（三）收益法
评估值=未来收益期内各收益现值之和。
第七节 商誉的评估
一、商誉及其特点
1.商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业可确指的资产分开出售。
2.商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。
3.商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
4.商誉是企业长期积累起来的一项价值。
二、商誉评估的方法
（一）割差法
商誉的评估值=企业整体资产评估值－企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）
（二）超额收益法
1.超额收益本金化价格法。
商誉的价值=（企业预期年收益额－行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和）/适用本金化率
2.超额收益折现法。
三、商誉评估需要注意的几个问题
1.不是所有企业都有商誉
2.商誉评估必须坚持预期原则
3.商誉评估值高低与企业中为形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系。商誉评估不能采用投入费用累加的方法进行。
4.商誉是由众多因素共同作用的结果，形成商誉的个别因素具有不能够单独计量的特征，商誉评估也不能采用市场类比的方法进行。
5.企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。
6.商誉与商标是有区别的
（1）商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。
（2）商誉作为不可确指的无形资产，不能够脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产。
（3）商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。而商誉没有所有权与使用权之分。
第 八 章 长期投资评估
第一节 长期投资评估的特点与程序
一、长期投资的概念
二、长期投资评估的特点
（一）长期投资评估是对资本的评估
（二）长期投资评估是对被投资企业获利能力的评估
（三）长期投资评估是对被投资企业偿债能力的评估
三、长期投资评估程序
第二节 长期债权投资的评估
一、长期债权投资及其特点
（一）投资风险较小，安全性较强
（二）到期还本付息，收益相对稳定
（三）具有较强的流动性
二、长期债权投资的评估
（一）上市交易债券的评估
上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券，对此类债券一般采用市场法（现行市价）进行评估，按照评估基准日的收盘价确定评估值。
债券评估价值=债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）
（二）非上市交易债券的评估
1.到期一次还本付息债券的价值评估。对于一次还本付息的债券，其评估价值的计算公式为：
本利和F的计算还可区分单率和复利两种计算方式。
（1）债券本利和采用单利计算。在采用单利计算时：
（2）债券本利和采用复利计算。在采用复利计算时：
2.分次付息，到期一次还本债券的评估。
第三节 长期股权投资的评估
一、股票投资的评估
（一）股票投资的特点
（二）上市交易股票的价值评估
上市交易股票是指企业公开发行的、可以在证券市场上市交易的股票。对上市交易股票的价值评估，正常情况下，可以采用现行市价法，即按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。
（三）非上市交易股票的评估
非上市交易的股票，一般应采用收益法评估。
1.普通股的价值评估。
（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。
式中：PDD股票评估值；
RDD股票未来收益额；
rDD折现率。
（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。
式中：PDD股票评估值；
RDD股票未来收益额；
rDD折现率；
gDD股利增长率。
股利增长率g的计算方法，一是统计分析法，即根据过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出的平均增长率，作为股利增长率；二是趋势分析法，即根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。
（例题参照教材P358－359）
（3）分段型股利政策下股票价值评估。
2.优先股的价值评估。
如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售的意向，这类优先股可参照下列公式评估：
二、股权投资的评估
（一）非控股型长期投资评估
（二）控股型长期投资评估
（例题参照教材P363）
第四节 其他资产的评估
一、其他资产的构成
二、其他资产的评估
（一）开办费
（二）固定资产大修理费
（三）其他长期待摊费用
（例题参照教材P365）
第 九 章 流动资产评估
第一节 流动资产的特点与评估程序
一、流动资产的内容及其特点
1.循环周转速度快。
2.变现能力强。
3.占用形态同时并存又相继转化。
4.波动性。
流动资产的价值评估与其他资产的评估相比，具有如下特点：
1.流动资产评估主要是单项资产评估。
2.合理确定流动资产评估的基准时间对流动资产评估具有非常重要的意义。
3.既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。
4.流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。
二、流动资产评估的程序
（一）确定评估对象和评估范围
（二）对具有实物形态的流动资产进行质量和技术状况调查
（三）对企业的债权情况进行分析
（四）合理选择评估方法
第二节 实物类流动资产的评估
一、材料的评估
（一）材料价值评估的内容与步骤
库存材料包括原料及主要材料、辅助材料、燃料、修理用备件、外购半成品等。
1.进行实物盘点，使其账实相符。
2.根据不同评估目的和待估资产的特点，选择相应的评估方法。
3.运用存货管理的ABC分析法，突出重点。
（二）库存材料的评估
1.近期购进库存材料的评估。近期购进的材料库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。评估时，可采用成本法，也可以采用市场法。
（例9-1参照教材P372）
2.购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料的评估，对这类材料评估时，可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
（例9-2参照教材P373）
3.缺乏准确现行市价库存材料的评估。
4.呆滞材料价值的评估。
二、低值易耗品的评估
1.按低值易耗品用途分类，可分为：一般工具、专用工具、替换设备、管理用具、劳动保护用品、其他低值易耗品等。
2.按低值易耗品使用情况分类，可分为：在库低值易耗品和在用低值易耗品。
在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。计算公式为：
在用低值易耗品评估值=全新低值易耗品的成本价值×成新率
在对低值易耗品评估时，由于其使用期限短于固定资产，一般不考虑其功能性损耗和经济性损耗。其成新率计算公式为：
（例9-3参照教材P375）
三、成产品的评估
（一）成本法在在产品的评估中的应用
1.根据价格变动系数调整原成本。
某项或某类在产品的评估价值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合理工资、费用×（1+合理工资、费用变动系数）
2.按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值。
某在制品评估值=在制品实有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资费用）
3.按在产品的完工程序计算评估值。
在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量
在制品约当量=在制品数量×在制品完工率
（二）市场法在在产品的评估中的应用
某在制品评估值=该种在制品实有数量×市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用
某报废在制品评估值=可回收废料的重量×单位重量现行的回收价格
（例9-4参照教材P378-380）
四、产成品及库存商品的评估
（一）成本法在产成品及库存商品的评估中的应用
1.评估基准日与产成品完工时间接近。当评估基准日与产成品完工时间较接近，成本变化不大时，可以直接按产成品的账面成本确定其评估值。计算公式为：
产成品评估值=产成品数量×产成品单位成本
2.评估基准日与产成品完工时间间隔较长。
方法一：产成品评估值=产成品实有数量×（合理材料工艺定额×材料单位现行价格+合理工时定额×单位小时合理工时工资、费用）
方法二：产成品评估值=产成品实际成本×（材料成本比例×材料综合调整系数+工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数）
（例9-5、例9-6参照教材P381）
（二）市场法在产成品及库存商品的评估中的应用
第三节 货币性资产、应收账项及其他流动资产的评估
一、货币性资产的评估
二、应收账款及预付账款的评估
应收账款评估价值=应收账款账面余额-已确定的坏账损失-预计可能发生的坏账损失
（一）确定应收账款账面价值
（二）确认已发生的坏账损失
（三）确定可能发生的坏账损失
1.坏账比例法。
（例9-7参照教材P385）
2.账龄分析法。
（例9-8参照教材P386）
三、应收票据的评估
（一）按票据的本利和计算
应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）
（二）按应收票据的贴现值计算
应收票据评估值=票据到期价值-贴现息
贴现息=票据到期价值×贴现率×贴现期
四、待摊费用和预付费用的评估
（例9-11参照教材P389）
第 十 章 企业价值评估
第一节 企业价值评估及其特点
一、企业的定义及其特点
企业作为一类特殊的资产，具有自身的特点：
1.盈利性。
2.持续经营性。
3.整体性。
二、企业价值评估的特点
企业价值评估具有以下特点：
1.评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。
2.决定企业价值高低的因素，是企业的整体获利能力。
3.企业价值评估是一种整体性评估，它与构成企业的各个单项资产的评估值简单加和是有区别的。
这些区别主要表现为：
（1）评估对象的差别。
（2）影响因素的差异。
（3）评估结果的差异。
三、企业评估价值辨析
1.企业的评估价值是企业的公允价值。
2.企业的评估价值基于企业在盈利能力。
3.资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值。
四、企业价值评估在经济活动中的重要性和复杂性
1.企业价值评估是利用资本市场实现产权转让的基础性专业服务。
2.企业价值评估能在企业评价和管理中发挥重要作用。
3.企业价值评估的复杂性。
第二节 企业价值评估的范围界定
一、企业价值评估的一般范围
二、企业价值评估的具体范围
在界定企业价值评估的具体范围时，应注意以下几点：
1.对于在评估时点产权不清的资产，应划为”待定产权资产“，不列入企业价值评估的资产范围。
2.在产权清晰的基础上，对企业的有效资产和无效资产进行区分。
3.在企业价值评估中，对无效资产有两种处理方式：一是进行”资产剥离“，将企业的无效资产在进行企业价值评估前剥离出动，不列入企业价值评估的范围；二是在无效资产不影响企业盈利能力的前提下，用适当的方法将其进行单独评估，并将评估值加总到企业价值评估的最终结果之中，或将其可变现净值进行单独列示披露。
4.如企业出售方拟通过”填平补齐“的方法对影响企业盈利能力的薄弱环节进行改进时，评估人员应着重判断该改进对正确揭示企业盈利能力的影响。
第三节 转型经济与企业价值评估
一、关于产权的界定及我国企业产权模糊问题的认识
二、转型经济中企业价值评估相关问题的讨论
（一）产权模糊对企业价值评估的影响
（二）企业价值的多元贡献与投资者一元所有的矛盾
（三）企业价值中自然资源资本化贡献的客观存在与自然资源配置理论和评估方法相对落后的矛盾
（四）体制惯性对企业价值评估的影响
（五）转型经济条件下，企业价值评估的风险估计问题
第四节 收益法在企业价值评估中的应用
一、收益法评估企业价值的核心问题
第一，要对企业的收益予以界定。
第二，要对企业的收益进行合理的预测。
第三，在对企业的收益做出合理的预测后，要选择合适的折现率。
二、收益法的计算公式及其说明
（一）企业持续经营假设前提下的收益法
1.年金法。年金法的计算公式为：
P=A/r
式中：PDD企业评估价值；
ADD企业每年的年金收益；
rDD资本化率。
2.分段法
（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法
三、企业收益及其预测
（一）企业收益的界定
1.企业创造的不归企业权益主体所有的收入，不能作为企业价值评估中的企业收益。
2.凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。
企业的收益有两种基本表现形式，企业净利润和企业净现金流量。
在对企业的收益形式做出界定之后，在企业价值的具体评估中还需要根据评估目的的不同，对不同口径的收益做出选择，如净现金流量（净利润）与息前净现金流量（息前净利润）的选择。因为不同口径的收益额，其折现值的价值内涵是完全不同的。如：净现金流量（净利润）折现为企业的净资产价值，即企业的所有者权益；净现金流量（净利润）+长期负债利息（1-所得税税率）折现为企业投资资本价值，即企业的所有者权益+长期负债；净现金流量（净利润）+利息（1-所得税税率）折现为企业总资产价值，即企业的所有者权益+长期负债+流动负债。
（二）企业收益预测
四、折现率和资本化率及其估测
折现率是将未来有限期收益还原或转换为现值的比率。资本化率是指将未来非有限期收益转换成现值的比率。资本化率在资产评估业务中有着不同的称谓，如资本化率、本金化率、还原利率等。折现率和资本化率在本质是相同的，都属于投资报酬率。
（一）企业评估中选择折现率的基本原则
1.折现率不低于投资的机会成本。
2.行业基准收益率不宜直接作为折现率。
3.贴现率不宜直接作为折现率。
（二）风险报酬率及折现率的测算
1.风险累加法。
风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
2.β系数法
用数学公式表示为：
Rr=（Rm-Rg）×β
Rr=（Rm -Rg）×β×α
加权平均资本成本模型是以企业的所有者权益和长期负债构成的投资成本，以及投资资本所需求的回报率，经加权平均计算来获得企业评估所需折现率的一种数学模型。用公式表示为：
企业评估的折现率=长期负债占投资资本的比重×长期负债成本+所有者权益占投资资本的比重×要求的回报率
其中：所有者权益（净资产）要求的回报率=无风险报酬率+风险报酬率
五、收益额与折现口径一致问题
六、运用收益法评估企业的案例及说明（参照教材）
第五节 市场法与成本法在企业价值评估中的应用
一、市场法在企业价值评估的应用
1.企业价值评估的市场法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断。
2.运用市场法评估企业价值存在两个障碍：一是企业的个体差异；二是企业交易案例的差异。
即：
V/X通常又称为可比价值倍数。式中X参数通常选用三个财务变量：
（1）利息、折旧和税收前利润，即EBIDT；
（2）无负债的净现金流量；
（3）销售收入
（例题参照教材P429-430）
二、成本法在企业价值评估中的应用
成本法以企业单项资产的成本为出发点，忽视了企业的获利能力，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项目，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，一般情况下，不宜单独运用成本法评估企业价值。
在具体运用成本法评估企业价值时，通常使用加和法。
第十一章 资产评估报告
第一节 资产评估报告的基本概念及基本制度
一、资产评估报告的基本概念
（一）资产评估报告
资产评估报告是指注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。
（二）资产评估报告书的作用
资产评估报告书有以下几方面的作用：
1.它为被委托评估的资产提供作价意见。
2.资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。
3.对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4.资产评估报告书是建立评价估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。
（三）资产评估报告的种类
1.按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资本评估报告书。
2.按评估对象不同划分，资产评估报告书可划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。
3.按评估报告所提供信息资料的内容和详细程度划分，资产评估报告可划分为简明评估报告和完整评估报告。
二、资产评估报告的基本要素
1.评估报告类型；
2.委托方、资产占有方及其他评估报告使用者
3.评估范围和评估对象基本情况；
4.评估目的；
5.价值类型
6.评估基准日；
7.评估假设和限制条件；
8.评估依据；
9.评估方法；
10.评估程序实施过程和情况；
11.评估结论；
12.声明；
13.评估报告日；
14.评估机构和注册资产评估师签章；
15.附件。
三、资产评估报告的基本制度
（一）资产评估报告基本制度的产生与发展
（二）资产评估报告书的基本内容
1.资产评估报告书正文及相关附件的基本内容。
（1）资产评估报告书封面基本内容。
（2）资产评估报告书摘要的基本内容。
（3）资产评估报告书正文的基本内容。
首部、绪言、委托方与资产占有方简介、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特殊事项说明、评估基准日期后重大事项、评估报告法律效力、使用范围和有效期、评估报告提出日期、尾部。
（4）备查文件的基本内容。
2.资产评估说明的基本内容。
（1）”评估说明封面及目录“的基本内容。
（2）”关于评估说明使用范围的声明“的基本内容。
（3）”关于进行资产评估有关事项的说明“基本内容。
（4）”资产清查核实情况说明“的基本内容。
（5）”评估依据说明“基本内容。
（6）”各项资产及负债的评估技术说明“基本内容。
（7）”整体资产评估收益现值法评估验证说明“基本内容。
（8）”评估结论及其分析“的基本内容。
3.资产评估明细表的基本内容。
第二节 资产评估报告书的制作技能
一、资产评估报告书的制作步骤
（一）整理工作底稿和归集有关资料
（二）评估明细表的数字汇总
（三）评估初步数据的分析和讨论
（四）编写评估报告书
二、资产评估报告书制作的技术要点
1.文字表达方面的技能要求。
2.格式和内容方面的技能要求。
3.评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。
4.撰写报告书应注意的事项。
三、资产评估报告书实例（参照教材P450－463）
第三节 国外资产评估报告简介
一、评估报告的形式、格式与类型
二、评估报告主要内容
每份书面不动产评估报告必须采用以下三种意见之一，并在报告中明确表示采用哪种意见：完整型评估报告、概述型评估报告或限制使用型评估报告。
三、评估师声明
四、三种类型的评估报告的比较
完整型评估报告、概述型评估报告、限制使用型评估报告三种评估意见的根本区别在于所提供的信息的详细程度的不同。
第四节 资产评估报告书的应用
一、委托方对资产评估报告书的使用
二、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用
三、其他有关部门对资产评估报告书的运用
第十二章 注册资产评估师职业道德
第一节 注册资产评估师职业道德概述
一?/div>会计
篇2：资产评估学资产评估报告讲义
资产评估学资产评估报告讲义
本讲是资产评估第十五讲，主要讲述第11章资产评估报告，主要内容包括资产评估报告的基本程序、资产评估报告的基本概念及基本制度、资产评估报告书的制作技能、资产评估报告书的应用。
本章内容的主要变化是：
一、资产评估报告的基本概念及基本制度
(一)、资产评估报告的基本概念(了解)
1、资产评估报告
资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的，说明评估过程和结果的书面报告。
资产评估报告应该包括资产评估报告书正文、资产评估说明、资产评估明细表及相关附件
(二)、资产评估报告书的基本内容结合学习。
1、资产评估报告书的作用(熟悉)
(1)、它为被委托评估的资产提供作价意见。
(2)、资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的根据。
(3)、对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
(4)、资产评估报告书是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源。
2、资产评估报告书的种类(熟悉)
(1)、按资产评估的范围划分，资产评估报告书可分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。
(2)、按评估对象不同划分，资产评估报告书可划分为资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。
(3)按评估报告所提供信息资料的内容和详细程度分，可分为简明评估报告和完整评估报告。
(三)、资产评估报告书的基本要素(掌握)
它包括15项，具体内容大家看教材p438页的资产评估报告书的基本内容结合学习。
(四)资产评估报告基本制度
1、资产评估报告基本制度的产生和发展
该部分了解一下即可。
2、资产评估报告书的基本内容
(1)、资产评估报告书正文及相关附件的基本内容
(2)、资产评估说明的基本内容
(3)、资产评估明细表的基本内容
二、资产评估报告书的制作技能
(一)、资产评估报告书的制作步骤(掌握)
(1)整理工作底稿和归集有关资料
(2)评估明细表的数字汇总
(3)评估初步数据的分析和讨论
(4)编写评估报告书
(5)资产评估报告书的签发与送交
编写评估报告书又可分两步：
第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论，对有关部分的数据进行调整后，由具体参加评估各组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告书。
第二步，将评估基本情况和评估报告书初稿的初步结论与委托方交换意见，听取委托方的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托方提出的问题和建议，考虑是否应该修改评估报告书，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可撰写出资产评估正式报告书。
(二)、资产评估报告书制作的技术要点(掌握)
(1)、文字表达方面的技能要求。文字表达技能要求既要清楚、准确，又要提供充分的依据说明，还要全面地叙述整个评估的具体过程。
(2)、格式和内容方面的技能要求。对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，必须严格遵循财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》行事。
(3)、评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。资产评估报告书的复核与反馈也是资产评估报告书制作的具体技能要求。通过对工作底稿、评估说明、评估明细表和报告书正文的文字、格式及内容的复核和反馈，可以将有关错误、遗漏等问题在出具正式报告书之前得到修正。
对资产评估报告进行复核，必须建立起多级复核和交叉复核的制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。
(4)、撰写报告书应注意事项。资产评估报告书的制作技能除了需要掌握上述三个方面的技术要点外，还应注意以下几个事项：
①、实事求是，切忌出具虚假报告。
②、坚持一致性做法，切忌出现表里不一。
③、提交报告书要及时、齐全和保密。
(三)、资产评估报告书的实例
ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的'资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
名称：QS股份有限公司
住所：XX区XX大道1154号
法定代表人：XXX
注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的
为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
四、评估基准日
本评估项目基准日是20xx年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据
1、《土地管理法》和《房地产管理法》;
2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;
3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;
4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;
5、W市政府制定的基准地价资料;
6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;
7、委托方提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;
8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;
9、工程造价信息及房价信息;
10、评估人员现场勘查记录等。
七、评估方法
根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
八、评估过程
本次评估于20xx年7月15日至20xx年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
1、接受委托：我公司于20xx年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。
九、特别事项说明
1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。
十、评估报告评估基准日期后的重大事项
评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。
十一、评估报告的法律效力
1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。
2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。
3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。
4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。
5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。
6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。
7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。
十二、评估结论
列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。
十三、评估报告提出日期
本报告提出日期为20xx年7月21日
十四、附件
1、房屋建筑物评估明细表
2、土地使用权评估明细表
3、资产评估委托方承诺函(复印件)
4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(20xx)字第157号、第158号”
5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”
6、资产占有方营业执照(复印件)
7、评估机构营业执照(复印件)
8、评估机构资格证(复印件)
9、注册评估师资格证(复印件)
注册资产评估师：XX
注册资产评估师：XX
ZX评估有限责任公司
二OXX年七月二十一日
篇3：资产评估报告
本人接受AA县QQ有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，为其公司自身的全部资产和负债进行了评估。本人按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在评估基准日20xx年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方简介
企业名称：AA县QQ有限公司(以下简称“AA维佳新能源”)
住所：AA县招商局
法定代表人：陈宏
注册资本：壹仟万元整
实收资本：壹仟万元整
企业类型：有限责任公司
营业执照注册号：470264000005730
发照机关：AA县工商行政管理局
成立日期：20xx年5月26日
经营范围：新能源的开发与管理，生物质能源林基地投资和建设，有机农业基地建设。
截至评估基准日20xx年11月30日，AA县QQ有限公司各股东出资金额及所占股本比例情况如下所示：
AA县QQ有限公司股东表
二、评估目的
根据需要，本次评估目的是量化AA县QQ有限公司全部资产和负债于评估基准日20xx年11月30 日的市场价值，为企业自我资产清理提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
本项目评估对象为20xx年11月30 日AA县QQ有限公司拥有的全部资产和负债，具体包括公司的流动资产和负债等。
(二)评估范围
根据《资产评估业务约定书》和AA县QQ有限公司填报的资产清查评估明细表。本次评估的范围为AA县QQ有限公司于20xx年11月30 日的全部资产和负债20xx资产评估报告案例20xx资产评估报告案例。
截止20xx年11月30日，纳入本次资产清查评估明细表的委估资产和负债具体情况如下： (2)非流动资产合计8,970,426.67元，其中：无形资产8,970,426.67元;
(3)资产总计17,193,777.63元;
(4)流动负债合计7,565,368.60元，其中：其他应付款7,565,368.60元;
(5)负债合计7,565,368.60元;
(6)所有者权益合计9,628,4XX.03元。
本次申报评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的和评估对象，委估资产采用的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易价值的估计数额。
五、评估基准日
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方商定，以 20xx年11月30 日作为本次评估基准日。评估中所有取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估报告的使用者
本评估报告的使用者为：委托方及与本次经济行为有关的主管部门。
七、评估原则
根据国家资产评估的有关规定，本次资产评估中主要遵循以下国家及行业规定的公认原则：
(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;
(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;
(三)遵循科学性原则
20xx资产评估报告案例资产评估师
。评估人员根据各类资产的特点确定了科学的评估方法，使资产评估结果科学合理;
(四)遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日的现行市场价值;
(五)遵循资产持续使用的原则。即被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或者在有所改变的基础上使用，确定相应的评估方法、参数和依据;
(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准，不充分考虑由于特殊交易性为、交易背景对交易价格的影响;
(七)遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;
(八)维护产权持有者及投资者合法权益的原则。
篇4：资产评估报告
在市场中，客户相伴生产者和供应商而生。在作为生产者和供应商的企业被转让时，相应的客户资源也将跟随转移。如何评估客户资源的价值，企业转让中的交易双方对此都十分关注：本文拟就此阐述个人的一些见解。
一、客户的概念
客户，是对企业产品或劳务购买者的泛指。对于一个需要经营的企业来说，客户的作用是至关重要的。我们知道，投资建立企业，其目的就是通过生产和销售产品(或劳务)，从客户那里获取投资的回报。俗话说，客户就是“上帝”。如果没有客户，那么企业的产品或劳务就不能形成货币回笼，企业无法经营。为此，每个企业都十分重视客户工作。有些企业特意设立公关部专门负责开发和维系客户。为使企业拥有尽可能多的、稳定的客户，企业一方面要有适销对路的产品和良好的服务，另一方面还要有开发新客户和维持老客户的措施。
二、客户的种类
用不同的分类方法可以将客户划分为不同的类别。
1、以购买产品的物质形态划分，可分为购买有形产品的客户和购买劳务(或)的客户。
如汽车、电视机的消费者是购买有形产品的客户;电话用户是购买电信公司服务的客户，病人是购买医院服务的客户，储户是购买银行服务的客户等。
2、以与客户保持购买关系的时间划分，可分为新客户和老客户。
首次或新近购买企业产品或劳务的客户，属于新客户;老客户，是指与企业保持时间较长的产品或劳务买卖关系的客户。如储户愿意长期到某个储蓄所存款;消费者在购买了某企业生产或销售的计算机后，还愿意购买这个企业生产或销售的其他电子产品;愿意长期在某一理发店理发等，这类客户就是老客户。
3、按购买者与消费的关系划分，可分为直接客户和转销客户。
直接客户指的是直接使用产品或直接接受服务的客户，或者说是最终消费者。如购买本人使用的汽车的消费者，则属于汽车的直接客户。转销类客户指的是中间商，如零售店、分销商和批发商等。当然，对于企业来说，零售店、分销商和批发商都是直接的购买者，不过这种客户关系会受到企业产品(或劳务)最终的使用者——上述直接客户意愿的影响。
4、按客户签署合同的时态划分，可以分为过去时客户、现在进行时客户、将来时客户。
过去时客户是指买方以前曾经与本企业有过买卖关系;现在进行时客户指的是目前已与企业签定了商品(或劳务)购销合同，而且合同尚在履行之中。这类客户当期就可以给企业带来收益。将来时客户指的是以后有可能购买本企业商品(或劳务)，而目前尚未与本企业签定合同的客户。这类客户在未来的一定时期内可能给企业带来收益。
三、客户资源资产的性质
客户资源是企业必不可少的无形资产。之所以称之为无形资产，是因为它可以给企业带来现金流入，使企业经济效益得以实现，而其又是非实物形态的资产。客户资源无形资产的构成，应具备以下的条件：
1、具备事实上购买企业产品(劳务)的关系;
2、存在与上述关系有关的、该资源持有者可使用的相关资料和数据。
具体地讲，首先要有客户历年购买本企业产品(劳务)记录，而且这些客户应无赊欠货款的不良记录。其二是要有企业和客户存在的个人关系资料。即企业知道客户是谁、客户也知道作为卖方的企业是谁;与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话、E-mail等)，同样，卖方有与客户的联系方式(如有关经办人和负责人的姓名、联系地址、电话号码、Email等)。通常，这些记录和资料不仅是一份简单的名单，它们还应包括以下一些内容：
(1)历次购买本企业产品(或劳务)的时间、数量、金额。
(2)货款支付方式。
(3)当前尚欠货款情况等。
评估人员可以借助这些相关资料和数据对客户资源无形资产进行仔细的分析。客户资源无形资产是与商誉不相同的资产。商誉就是企业整体的商业信誉，它不可能脱离企业而独立存在。而客户资源无形资产是具体化的现时和潜在未来的产品(或劳务)的购买者，是可确指的无形资产。
因此，客户资源无形资产可以和整体企业一起出售，也可以单独出售。目前，国内企业整体转让时往往忽略了客户资源无形资产价值。事实上，一般正常经营的企业都应该有一定的客户资源。
四、客户资源无形资产价值的评估方法
客户资源无形资产价值的评估方法，基本有三种：成本法，收益法和市场法。三种评估方法的具体做法如下：
1、成本法
成本法就是以发展和保持目标客户关系所有的费用来估算客户资源无形资产的价值。一般估算的费用包括如下几种：
(1)发展客户的费用。这种费用通常有客户走访、广告、招揽、通讯联络或其他发展客户的方式所需要的花费。为发展一个客户，可能进行了若干次的招揽和沟通活动，这些活动所有的花费都应计入客户资源的成本。而有时花费了很多费用却未招来客户，此时，这些花费也应该摊入现有客户资源的成本。
(2)维持现有客户关系的成本。这些成本包括现有客户在第一次成为客户之后发生的走访、应酬、广告等全部成本支出。还应包括为留住现有客户而支付的促销、折扣、或其他让利的开销。
(3)建立客户档案和记录的成本。这种成本包括在与每个客户保持关系期间，与建立客户销售记录、信用记录、应收款和付款等有关的记录和管理的成本。
(4)机会成本。这一成本是指建立(或再次建立)当前客户关系期间损失的收益。如果可以确定并可以量化上述所有成本，就可以采用成本法来评估客户资源无形资产的价值。不过，实际应用时存在很多困难，一般企业都不会记录这些成本资料的。因此，在客户资源无形资产评估中，很少采用成本法。
2、市场法
此种方法是需要找出与被评估客户资源无形资产相类似的近期交易案例，至少应有三个可比的案例。通过分析比较被评估对象与可比案例的相关因素，如交易的时间、客户的保持时间、客户的购买量、付款方式等方面的差异，进行打分量化成调整系数，对可比案例的价格进行调整修正，求出被评估客户资源无形资产价值。
但是，寻找可比交易案例是十分困难的。有时能寻到此类客户资产的交易信息，但要寻找这些交易的可靠数据，如交易价款及财务或经营方面的可靠信息资料，往往是相当困难的，由此也就限制了市场法的应用。
3、收益法
收益法是评估客户资源无形资产价值最常用的方法。其基本思路是客户资源资产在预期剩余年限内可给企业带来的收益现值。可以按单独客户进行评估，然后汇总求和;也可以对成组客户群进行整体评估。
(1)其计算步骤一般如下;
前三年来自客户的销售收入
预测寿命期内各年的来自客户的销售收入
减：销售成本
减：营业税金及附加
减：营业费用
减：管理费用
减：所得税
加：与客户资源价值相关的摊销费用
等于：来自客户的净现金流量
乘：折现系数
等于：与客户资源相关的净现金流量的现值
乘：客户资源对此评估价值的贡献率
等于：客户资源的无形资产价值
(2)客户资源的剩余年限和来自客户资源无形资产的贡献率
①客户资源的剩余年限主要根据客户及本企业关系维持情况的历史资料来进行估计。有的行业的客户资源无形资产的剩余年限，可以利用历史统计资料，绘出剩余年限曲线。例如在健身行业，可以利用所收集的客户流的各种信息资料：如各年龄段顾客与本企业保持关系的起始时间、退出时间等参数，再将每组数据标注在数学坐标系上，对这些坐标点进行修正，生成关系的时间曲线，从而得出平均保持年限。再如，对于需求矿山机械的客户，应该考虑该客户历史上对该机械产品的购买数量、该种机械设备的更新年限以及其矿藏尚可开采年限等因素，然后来确定此客户资源的剩余年限。
由于客户类型、卖方产品(或劳务)都不一样，因此，要视具体客户的有关因素，在分析客户生存期限的基础上，来推测客户资源的剩余年限。
②客户资源能给企业带来收益，但是，企业获得的收益并不都是由客户资源带来的，企业的收益是企业各种因素有机组合和综合作用的结果。它包括资本、技术、管理人力等多方面的因素，而客户资源无形资产是属于管理范畴的无形资产。要确定客户资源无形资产在企业客户收益中所占的比重，从而才能分离出来自客户资源无形资产的价值。具体做法一般可采用超额法和专家打分法。
超额法是将该企业客户数量与同规模企业平均占有客户数量相比较，根据超过平均占有客户数量的百分比酌量考虑客户资源无形资产的贡献率。
专家打分法，召集熟悉同类产品(或劳务)市场情况的专业人士进行座谈打分的方法来确定客户资源无形资产的贡献率。
篇5：资产评估报告
资产评估报告书的效力
资产评估报告书有以下几方面的效力：
1)对委托评估的资产提供价值意见。
2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方，受托方及有关方面责任的依据。
3)对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。
4)资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告不仅是资产评估机构完成评估工作的总结，也是国有资产管理部门验证、确认资产评估过程和评估结果的重要依据，是公众投资者得以了解公司情况的重要途径。
因此，资产评估机构必须依照客观、公正、实事求是的原则撰写资产评估报告，如实反映评估工作的情况，调查取证的资料要真实可靠，不得提供伪证。资产评估报告书必须由资产评估机构独立撰写，不受资产评估委托方或其主管单位、政府部门或其他经济行为当事人的干预。
国际上对资产评估报告有不同的分类，如美国专业评估执业统一准则将评估报告分为完整型评估报告、简明型评估报告、限制型评估报告、评估复核。而我国由于尚未健全资产评估准则体系，因此对资产评估报告种类还缺乏系统研究。
资产评估报告书的重要性
企业财务管理的目标是企业价值最大化，企业的各项经营决策是否可行，必须看这一决策是否有利于增加企业价值。企业价值评估可以用于投资分析、战略分析和以价值为基础的管理；可以帮助经理人员更好地了解公司的优势和劣势。
我国现阶段会计指标体系不能有效地衡量企业创造价值的能力，会计指标基础上的财务业绩并不等于公司的实际价值。企业通过账面价值的核算，常常无法对其自身经过长期开发研究、日积月累的宝贵财富——无形资产的价值进行确认。无形资产涵盖了技术、管理、企业、人才等，像曾经只是家庭作坊的泰山体育产业集团200多种产品入选北京奥运会，成为奥运史是最大的供应商；浙江罗蒙集团以商标权质押，成功贷款7.8亿元。这些都不是能够在会计信息上很好的反应的企业价值。我们知道，人力资本是今后企业发展的关键，企业价值评估帮助企业对这些现阶段会计信息无法反应的信息予以关注，并进行正确的处理，提高企业价值的准确性。企业从财务方面研究人力资本问题，能为企业财务管理管理实践提供全面指导。
重视以企业价值最大化管理为核心的财务管理，能使企业理财人员通过对企业价值的评估，了解企业的真实价值，做出科学的投资与融资决策，不断提高企业价值，增加所有者财富。
篇6：资产评估报告
第一条 为明确资产评估机构与注册资产评估师的执业责任，规范执业行为，保证资产评估报告质量，根据国家有关法规，制定本制度。
第二条 凡中国境内执业的资产评估机构，在接受客户委托，完成评估项目后所出具的资产评估报告书，应有资产评估机构法定代表人（含伙制机构为合伙人，以下简称合伙人）和至少两名注册资产评估师签字。未经资产评估机构法定代表人（合伙人）和注册资产评估师签字的资产评估报告为无效报告。
第三条 本制度所称注册资产评估师，是指经过国家统一考试或认定，取得执业资格，并依法进行注册登记的资产评估专业人员。
第四条 注册资产评估师的执业行为应遵循国家有关的法律和行政法规，符合中国资产评估协会发布的执业规范。
第五条 注册资产评估师只能在一个资产评估师机构执业并独立行使签字权利。注册资产评估师不得允许他人以本人名义签字。
第六条 注册资产评估师只能在本人参与评估的综合性资产评估项目和单项资产评估项目的资产评估报告书上签字。注册资评估师在有正当理由并能提供必要依据的情况下，可以拒绝在资产评估报告书上签字。对于单项资产评估项目的资产评估报告书，也可由中国资产评估协会认可的评估专业人员签字。
第七条 注册资产评估师对签署的资产评估报告书的真实性、客观性、公正性负责，关承担相应的法律责任。
第八条 资产评估机构法定代表人（合伙人）在本机构注册资产评估师签署的资产评估报告书上明确签署审核意见后签字，资产评估机构对此承担连带当选责任。
第九条 资产评估机构应建立资产评估报告内部审核制度和档案管理制度。凡本机构出具的资产评估报告书，都应建立档案，妥善保管，以备查阅。
第十条 凡违反本制度的资产评估机构和注册资产评估师，中国资产评估协会根据协会章程及其他规定，给予警告、通报批评、撤销会员资格等处分，并建议国务崐院资产评估管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第十一条 证券业资格资产评估机构从3月1日起实施本制度，其他资产评估机构从196月1日起实施
篇7：资产评估报告
一、绪言
湖南华兆园林管理有限公司，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，因资产占有方融资项目的需要，对其所有的苗木资产进行了评估工作，本公司评估人员按照必要的评估程序对评估的资产实施查验、市场调查与询证，对其资产在 年 月 日所表现的价值作出了公允反映，并以此价值作为该公司(个人)融资的参考依据。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
二、评估方及资产占有方
甲方(评估方)：
乙方(资产占有方)：
资产占有方概况：
法人代表： 联系方式：
苗木资产所在地：
主要苗木种类：
三、评估目的
本次评估目的是对乙方的苗木资产进行评估，为该公司(个人)依法进行融资提供价值参考依据。
四、评估对象及范围
纳入本次资产评估范围的评估对象是乙方因融资所抵押的苗木资产。
五、评估价值类型及定义
参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：抵押贷款价值。
抵押贷款价值的内涵：是指评估对象根据有关林权资产管理等相关法律、法规关于苗木资产的具体规定和要求所具有的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为 年 月 日。
七、评估原则
我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：
(一)遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则;
(二)遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值; (三)遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值; (四)评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。
八、评估依据
1、资产占有方出具的评估资产清单;
2、专业资产评估公司所出具的资产评估报告;
3、公司农艺专家出具的经济林及苗木木调查、分类、评估的意见; 4、评估人员收集的有关询价、参数资料记录。
九、评估方法
对苗木资产抵押价值的评估，我们是依据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》、《市森林资源保护管理条例》、，结合所估苗木的生长发育状况后，按如下规定公式进行：
P = 各苗木按品种、规格×单价×株数
十、评估过程
(一)接受委托及准备阶段
(二)资产核查阶段
(三)评定估算及报告提交阶段
十一、评估假设和限定条件
在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：
1、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。
2、对本次纳入评估范围内的苗木资产不存在权属争议。
十二、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在年 月 日所表现的补偿价值反映如下：
资产评估结果： 万元 (详见评估明细表)
十三、特别事项说明
1、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的估值意见，而不对其他用途负责。
2、遵守相关法律、法规、评估准则，对委托方提供的资料进行核查，执行相关法律、法规、评估准则要求的其他必要评估程序，并最终出具委估资产在特定评估目的下在评估基准日的专业意见，是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但评估师不对评估对象的法律权属提供保证。
十四、评估报告使用限制说明
1、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下的抵押价值，我们没有考虑将来可能发生的其他交易对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策，特别是补贴政策的变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本评估结果是在基准日被评估资产抵押价值的客观反映，湖南华兆园林管理有限公司对这一基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。
3、根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，超过一年，需重新进行资产评估。
4、除甲方乙方之外，未经本公司同意，不得向任何其他的单位和个人提供，任何机构不得转载或引用本报告部分或全部内容，除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
6、本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。
十五、评估报告的提出日期
本评估报告提出日期 年 月 日。谨此报告!
甲方法人代表签字： 乙方法人代表签字：
甲方(公章) 乙方(公章)
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
苗木资产评估结果汇总表
评估基准日： 年月日
资产占有方： 金额单位： 人民币 万元
篇8：资产评估报告
中联资产评估有限公司接受三九医药股份有限公司的委托，就香港启利投资有限公司转让湖南三九南开制药有限公司股权之事宜，所涉及的湖南三九南开制药有限公司整体资产在评估基准日的公允价值进行了评估。
评估范围和对象是湖南三九南开制药有限公司于评估基准日经审计后的资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产、流动及长期负债。
评估基准日为20xx年12月31日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的持续使用和公开市场为前提，主要采用资产基础法对各项资产进行评估并对各项负债进行核实、采用收益现值法对企业价值进行估算，最终以资产基础法评估结果作为最终评估结中联资产评估有限公司
评估的价值类型为公开市场价值。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出湖南三九南开制药有限公司评估结论如下：
资产合计账面价值9,444.65万元，调整后账面值9,444.65万元，评估值11,8XX.53万元，评估增值2,361.88万元，增值率25.01%。
负债合计账面值5,511.52万元，调整后账面值5,511.52万元，评估值5,511.52万元，评估无增减值。
净资产账面价值3,933.13万元，调整后账面值3,933.13万元，评估值6,295.01万元，评估增值2,361.88万元，增值率60.05%。
各类资产评估情况见下表。
表1、资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率
项目
A B C D=C-B E=D/B 100%流动资产1 4,922.09 4,922.09 5,286.78 364.69 7.41长期投资2 - - - -固定资产3 4,244.44 4,244.44 4,677.81 433.37 10.21其中：在建工程4 - - - -建筑物5 3,388.90 3,388.90 3,756.57 367.67 10.85设备6 855.54 855.54 921.24 65.70 7.68无形资产7 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其中：土地使用权8 278.12 278.12 1,841.94 1,563.82 562.28其他资产9 - - - -
资产总计10 9,444.65 9,444.65 11,8XX.53 2,361.88 25.01流动负债11 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -长期负债12 - - - -
负债总计13 5,511.52 5,511.52 5,511.52 - -
净资产14 3,933.13 3,933.13 6,295.01 2,361.88 60.05
中联资产评估有限公司
本报告使用有效期为一年，即自20xx年12月31日至20xx年12月30日有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文。中联资产评估有限公司
中联资产评估有限公司
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二OO七年四月二十五日中联资产评估有限公司
湖南三九南开制药有限公司
股权价值评估项目
资产评估报告书
中联评报字[20xx]第390号三九医药股份有限公司：
中联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行了评估工作。评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产和负债在20xx年12月31日所表现的公允价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及资产占有方简介
本项目委托方为三九医药股份有限公司，资产占有方为湖南三九南开制药有限公司。
(一)委托方简介
公司名称：三九医药股份有限公司
公司地址：广东省深圳市罗湖区银湖路口北环大道1028号中联资产评估有限公司
法定代表人：孙晓民
注册资本：玖亿柒仟捌百玖拾万元
营业执照注册号：10000011XX157
1、公司简介
三九医药股份有限公司(简称：三九医药)系根据中华人民共和国有关法律的规定，于3月2日经国家经济贸易管理委员会国经贸企改[1999] 134号文件批准，由三九药业、三九集团、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先达明物业管理有限公司和惠州市壬星工贸有限公司作为发起人，以发起方式设立的股份有限公司，三九医药于194月21日于国家工商行政管理局注册登记。三九医药设立时注册资本为55,300万元。
三九医药经中国证券监督管理委员会证监发行字[1999]142号文批准,于1999年11月11日-12日在深交所发行人民币普通股20,000万股，发行价为每股8.45元，共募集资金人民币169,000万元。20xx年3月9日在深圳证券交易所正式上市交易，三九医药发行后注册资本变更为75,300万元。
三九医药于20xx年6月11日实施20xx年度股东大会审议通过的用资本公积金每10股转增3股的方案，股本增加22,590万股。截止20xx年8月31日，三九医药总股本97,890万股。
三九企业集团占有8.45%股权，三九企业集团下属全资子公司深圳三九药业有限公司占有62.717%股权。
2、经营范围中联资产评估有限公司
药品、保健品、医疗器械的开发、生产、销售;相关技术开发、转让、服务;医疗、保健服务。
(二)资产占有方简介
公司名称：湖南三九南开制药有限公司
公司注册地：郴州市开发区科技工业园
公司办公地址：郴州市开发区科技工业园
邮政编码：215433
法定代表人：胡宏发
营业执照注册号：00XX26
注册资本：939万元
1、公司简介
湖南三九南开制药有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地区制药厂、湖南南开制药厂。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注册登记成立，成立时公司注册资本9390000元。8月在”郴交会“上，被三九集团实施承债式整体兼并，归于三九麾下。20xx年2月10日经郴体改发[20xx]004号批准成立湖南三九南开制药有限公司。20xx年7月8日变为外商独资企业，其股东为三九企业集团公司下属企业香港启利投资有限公司。
2、经营范围
生产中成药、保健品及食品、销售自产产品(国家限制或禁止的品种除外)。
3、主要经营业绩中联资产评估有限公司
表2、资产、财务状况表
单位：人民币
万元
项目20xx年20xx年20xx年
总资产10,089.77 10,515.07 9,444.66
净资产2,794.49 3,764.41 3,933.13
项目
主营业务收入6,008.81 5,804.83 4,958.36
利润总额453.54 367.57 149.73
净利润453.54 367.57 149.73
以上数据中20xx年度的财务报表经深圳鹏城会计师事务所审计,20xx年度财务报表经天职国际会计师事务所审计,20xx年度财务报表经中和正信会计师事务所有限公司审计，均出具保留意见报告。
二、评估目的
根据三九企业集团总经理办公会决议，三九企业集团拟将下属公司香港启利投资有限公司所持有的湖南三九南开制药有限公司的全部股权转让于三九医药股份有限公司用于抵偿债务，本次评估目的是反映湖南三九南开制药有限公司全部资产及相关负债于评估基准日的市场价值，为股权转让行为提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次评估的对象为湖南三九南开制药有限公司的全部股东权益，所对应的评估范围是湖南三九南开制药有限公司的全部资产及相关负债。
评估前资产总额9,444.65万元、负债5,511.52万元、净资产3,933.13万元。具体包括流动资产账面值4,922.09万元;固定资产账面净值4,244.44万元;无形资产账面净值278.12万元;流动负债账面值5,511.12万元。。中联资产评估有限公司
以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日是20xx年12月31日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
三九企业集团与三九医药股份有限公司为此项目拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为20xx年12月31日。
五、评估原则
根据国家有关资产评估的法规，我们遵循独立、客观、科学的原则和资产评估的职业标准，对湖南三九南开制药有限公司的全部资产和负债进行评估，以保证资产评估工作的有效和评估结果的准确性。遵循的原则有：
(一)独立、客观、科学的工作原则
独立性原则：严格按照国家法律和法规行事，不受外界干扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估资料和信息的真实性和可靠性。
客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握翔实可靠的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正的评估结果。
科学性原则：制定科学的操作方案，采用科学的评估程序和方法，严格按照国家资产评估有关规定，实施评估，科学、合理地进行资产价格的评定中联资产评估有限公司
和估算。
(二)资产评估公允的专业原则
资产持续经营原则：根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
替代性原则：充分考虑被评估的每一项资产的选择性或有无替代性，以效能相同为前提，以市场公允价确定委估资产的价值。
公开市场原则：资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。
六、评估依据
(一)主要法律依据
1、《中华人民共和国公司法》(20xx年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);
2、《中华人民共和国土地管理法》(20xx年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日);
4、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令，20xx);
5、《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令，1991年);
6、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，20xx年12月31日);
7、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号(20xx年8月25日);
8、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委中联资产评估有限公司第
产权[20xx]274号);
9、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》(财评字[1999]91号);
10、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[20xx] 102号，20xx年);
11、《资产评估操作规范意见(试行)》(中国资产评估协会5月7日发布);
12、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会20xx);
13、《资产评估准则-基本准则》(财企(20xx)20号);
14、《资产评估职业道德准则-基本准则》(财企(20xx)20号);
15、《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，20xx年12月30日);
16、《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999);
17、《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-20xx)。
(二)经济行为文件
三九企业集团总经理办公会决议。
(三)产权证明文件
1.资产权属证明文件(房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证);
2.设备购置合同;重要资产购置合同或凭证;
3.有关资产权属方面的“说明”;
4.其他产权证明文件。中联资产评估有限公司
(四)取价标准依据
1.国务院令[20xx]第294号《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》;
2.国经贸[1997] 456号”汽车报废标准“;
3.国经贸贸资源[20xx] 1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;
4.《中国人民银行贷款利率表》20xx年8月19日起执行;
5.《中国统计年鉴》分行业工业品出厂价格指数(国家统计局);
【资产评估报告15篇】
篇9：资产评估报告
X有限公司：
我们接受贵公司的委托，对贵公司位于 （地址）号自编1栋的租金价格与周边同等物业收取租金的对比情况出具咨询意见书。我们审查了贵公司提供的房屋租赁合同、租金发票等相关资料，这些资料的真实性、完整性、合法性由贵公司负责。同时，我们对贵公司周边同类型的物业出租和环境设施等状况进行了调查。在实施审查及调查工作的基础上对这些资料发表意见。
一、基本情况
贵公司于一九九四年十月二十四日经 行政管理局注册登记，取得了注册号。经营范围：。
贵公司于20xx年4月22日与下面单位或个人分别签订了租赁合同，具体情况如下：
合同：
二、用途
租金情况：20xx年 月1日至 年 月日，按每月每平方米 元
计算月租 元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元计算月租 元。
1、交通设施
贵公司所租地段毗邻国道G107和广清高速公路，车辆出入自由方便，交
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于货物的配送。
2、周边设施配套
贵公司所租地段地处广州市白云区乡镇地区，周边购物、娱乐、教育、银行、医院、邮局等配套齐全，便于员工日常生活。
3、周边租金
贵公司所租地段周边同档次厂房、仓库租金平均月租是11元/平方米左右，办公租金平均是22元/平方米左右。
三、结论：
经我们调查，截止20xx年6月10日，贵公司上述租赁合同的租金情况比周边同等物业收取的租金价格低。
四、其他事项
本报告仅供贵公司向董事会证明租金水平，不应将其视为是对贵公司报告日后租金费用的证明。因使用不当造成的后果，与执行本咨询业务的注册会计师及会计师事务所无关。
法定代表或授权人：
经办注册资产评估师：
篇10：资产评估报告
2015资产评估报告范例
××市××厂办公楼及土地价值的评估报告
××××：
我们接受××市××厂的委托，对该厂办公楼及土地价值进行了评估。结果报告如下：
一、基本概况
(一)被评估资产的企业概况：
企业名称：××××厂;
企业性质：国营;
法人代表：×××;
企业地址：××市××路××号。
(二)评估日期：1992年10月9日。
(三)评估目的：了解资产价值，为资产转让作准备。
(四)评估范围：厂区内原办公楼一栋及该楼围墙内4288.32平方米的土地。
(五)被评估资产概况：该资产原为厂办公楼，砖混结构，高四层，局部三层，平均层高约3.8米，占地面积1517.52平方米，建筑面积为5767.08平方米 (其中地面以上5365.92平方米，地下室401.16平方米)。1962年底建成并投入使用，固定资产原值为×××万元。1977年全面检修门窗一次，1985年对一、二层重新粉刷装修后改为旅馆，1990年底对暖气进行了一次大修。
(六)评估方法：重置成本法。
二、评估做法
我们接受此项评估委托后，随即组织了评估小组并按下列步骤开展工作：
第一，赴资产现场进行实地勘察。对该办公楼的地基、承重构件、非承重墙、层面、楼地面、门窗、内外粉刷、顶棚、供水、卫生设施、电路、照明、暖气等，都作了勘察记录，在此基础上进行综合评定，从而确定该办公楼的`成新。
第二，进行市场调查。为了取得更新重置砖混结构办公楼的建筑造价以及地价的有关资料，我们专程到××市统计局、××市第一建筑工程公司等单位作了调查，从而取得了现行相同结构办公楼的建筑造价及地价数据，为更新重置成本的确定取得了必要的第一手资料。
第三，计算更新重置成本和资产价值，办公楼建筑的更新重置成本在单方建筑造价的基础上，考虑“四源”费、供电集资、基建管理费等项因素计算确定;土地价值的确定，主要考虑现行市场因素。
三、具体估算过程
(一)办公楼建筑
1.地上建筑部分更新重置成本的计算：
(1)经调查，现行砖混结构办公楼建筑预算造价为387.60元平方米。
(2)现行办公楼层高一般为3米，该楼建筑层高为3.8米，由于层高增加约使造价增高13%。
387.60×13%=50.39(元平方米)
(3)“四源”费。
①上水：该办公楼估计用水量为14.4吨小时，按8小时计算，每吨收费标准为830元。
14.4×8×830=95616(元)
②污水：排放量按自来水的70%计算，每吨收费标准为800元。
14.4×8×70%×800=64512(元)
③供热，按每平方米耗用量100大卡计算，收费标准为每100万大卡70万元。
篇11：资产评估报告
资产评估报告范例
第一章 总则
第一条 为规范注册资产评估师编制和出具企业国有资产评估报告行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据国有资产评估管理有关规定和《资产评估准则--评估报告》，制定本指南。
第二条 注册资产评估师根据企业国有资产评估管理的有关规定执行资产评估业务，编制和出具企业国有资产评估报告，应当遵守本指南。
金融企业和行政事业单位国有资产评估报告另行规范。
第三条 本指南所指企业国有资产评估报告(以下简称评估报告)，由标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。
第四条 注册资产评估师应当清晰、准确陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。
第五条 评估报告提供的信息，应当使企业国有资产监督管理机构和相关机构能够全面了解评估情况，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第六条 评估报告内容应当完整，符合本指南的要求。
第二章 标题、文号、声明和摘要
第七条 评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式。
评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。
第八条 注册资产评估师应当声明遵循法律法规，恪守资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。
评估报告声明应当置于评估报告摘要之前。
第九条 注册资产评估师应当在评估报告正文的基础上编制评估报告摘要。
评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。
评估报告摘要应当采用下述文字提醒评估报告使用者阅读全文：“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。”
评估报告摘要应当置于评估报告正文之前。
第三章 正文
第十条 评估报告正文应当包括：
(一)绪言;
(二)委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况;
(三)评估目的;
(四)评估对象和评估范围;
(五)价值类型及其定义;
(六)评估基准日;
(七)评估依据;
(八)评估方法;
(九)特别事项说明;
(十)评估假设;
(十一)评估结论;
(十二)评估程序实施过程和情况;
(十三)评估报告使用限制说明;
(十四)评估报告日;
(十五)签字盖章。
第十一条 绪言一般采用包含下列内容的表述格式：
“×××(委托方全称)：
×××(评估机构全称)接受贵单位(公司)的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用×××评估方法(评估方法名称)，按照必要的评估程序，对×××(委托方全称)拟实施×××行为(事宜)涉及的×××(资产--单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益)在××××年××月××日的××价值(价值类型)进行了评估。现将资产评估情况报告如下。”
第十二条 评估报告正文应当介绍委托方、被评估单位(或者产权持有单位)和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况。
(一)委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(二)企业价值评估中，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括：
1.名称、法定住所及经营场所、法定代表人、主要经营范围、注册资本、公司股东及持股比例、股权变更情况及必要的公司产权和经营管理结构、历史情况等;
2.近三年资产、财务、经营状况;
3.委托方和被评估单位(或者产权持有单位)之间的关系(如产权关系、交易关系)。
(三)单项资产或者资产组合评估，被评估单位(或者产权持有单位)概况一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。
(四)委托方与被评估单位(或者产权持有单位)为同一企业，按对被评估单位的要求编写。
(五)存在交叉持股的，应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。
(六)存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。
第十三条 评估报告应当说明本次资产评估的目的及其所对应的经济行为，并说明该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。
第十四条 评估报告应当对评估对象进行具体描述，以文字、表格的方式说明评估范围。
企业价值评估中，应当说明下列内容：
(一)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因，并说明是否经过审计;
(二)对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合(如房地产开发企业中存货、工业企业的生产线及厂房等)的法律权属状况、经济状况和物理状况;
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等;
(四)企业申报的表外资产的类型、数量;
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。
单项资产或者资产组合评估，应当说明委托评估资产的数量(如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等)、法律权属状况、经济状况和物理状况等。
第十五条 评估报告应当说明市场价值及其定义。选择市场价值以外的价值类型，应当说明选择理由及其定义。
篇12：资产评估报告
2016资产评估报告范例「最新」
A公司：
珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权进行了评估。我公司评估人员按照必要的评估程序，对评估对象进行了市场调查与询证，对受托评估的对象在评估基准日二○一一年十一月一日所表现的预期收益价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产持有方及评估报告其他使用方
1、委托方、资产持有方：A公司，A公司于5年前自行研发了该项大功率电热转换体及其处理技术，并获得了发明专利证书，专利的保护期为20年。
2、评估报告其他使用方：企业专利技术转让相对应的机构及法律、法规另有规定的使用方。
二、评估目的
根据评估委托协议的约定，A公司拟将其拥有的专有技术“大功率电热转换体及其技术”出售给B公司合作，本次评估目的为对上述专有技术于评估基准日的预期收益价值进行评估，以对A公司的出售行为提供价值参考依据。
三、评估对象及评估范围
本次评估对象为委托方委托评估的“大功率电热转换体及其技术”在未来预期收益的现值。
本次评估的范围为委托方拟进行出售的“大功率电热转换体及其技术”预期收益价值，具体包含大功率电热转换体设计、制造、工艺方面的技术，以及生产产品销售的收入预测和收益预测。
四、价值类型及定义
本次评估所使用的价值类型为预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。
五、评估基准日
本项目评估基准日定为20**年11月1日，这样与实际现场勘察、评估信息资料分析以及评估目的的实现日期较为接近，有利于评估目的的实现。评估中所采用的价值标准是评估基准日有效的持续经营价值标准。
六、评估依据
1、法律法规依据
(1)中华人民共和国国务院令第91 号(1991 年)《国有资产评估管理办法》;
(2)原国家国有资产管理局国资发[1992]第36 号《国有资产评估管理办法施行细则》;
(3)国务院国有资产监督管理委员会第12 号令(2005 年)《企业国有资产评估管理暂行办法》;
(4)其他与本项评估有关的法律法规。
2、评估准则依据
(1)财政部发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》、《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估价值类型指导意见》;
(2)财政部发布的《企业会计准则》、《企业会计制度》;
(3)中评协发布的《资产评估操作规范意见(试行)》、《企业价值评估指导意见(试行)》、《企业国有资产评估报告指南》;
(4)中注协发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;
(5)其他与本项评估有关的评估准则、规范。
3、取价依据及参考依据
(1)企业于评估基准日的会计报表;
(2)企业最近三年的财务报表;
(3)企业提供的银行对账单、有关财务凭证等;
(4)企业提供的有关事项说明。
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