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篇1：房地产企业旅游地产开发竞争策略探讨
房地产企业旅游地产开发竞争策略探讨
摘要：旅游地产是旅游与房地产行业的交叉，发展前景广阔，利润高，但同时风险也高。目前我国旅游地产发展存在概念不清、法规不完善等限制问题。本文从房地产企业角度出发，就如何认清企业的竞争优势构建竞争优势模型，确定企业核心竞争力，进而探讨旅游地产开发的策略。
关键词： 旅游地产;优势;策略;核心竞争力
引言
旅游地产是一种新型产业，广义上包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业，在国内也被称为旅游景观房地产。它以房地产项目为载体，依托周边的自然、人文和旅游资源，借助以旅游度假为目的的开发营销模式，全部或部分实现度假休闲旅游功能。旅游地产始于法国地中海，其沿岸大量的海滨别墅吸引众多游客，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山的别墅度假村首次提出分时销售，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后，为处理大量的房产积压，盘活闲置资产，美国引入时权酒店的概念，取得了巨大的成功。中国的旅游房地产业萌芽于20世纪八九十年代，沿海经济发达地区的传统房地产资金开始向旅游房地产投入。特别是1993年海南房地产泡沫破灭后，凭借海景风光将其中一部分空置房改造为旅游物业，成为今天海南房地产的主力。
而今天，分时度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家，旅游房地产方兴未艾。在国内，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地开发的旅游房地产项目已达上百个。旅游地产的出现是市场必然的选择，也是旅游业和房地产业相互促进的良性结构。
1、我国旅游地产发展
1.1 旅游地产的发展前景 如今，我国的旅游房地产概念已浮出了水面，市场运营刚形成，发展潜力巨大。根据房地产产业周期波动规律，住宅产业经过空前的繁荣后必将有所减缓。旅游地产的发展为房地产企业打开新的发展门户，其发展前景主要体现在以下几个方面：
1.1.1 旅游地产的发展是行业发展需求的交叉 ①旅游前景广阔，度假需求旺盛：近年来，随着人们生活水平的提高，对休闲旅游、度假的需求也在增加。人们希望在繁忙的工作之余可以享受轻松、愉悦的休闲生活，需求多样化旅游形式。但由于我国的节假日制度，外出旅游时间相对集中，住宿方面往往供不应求。②房地产开发遭遇瓶颈，急需转型：随着国家宏观调控和住房保障制度的健全与完善，住宅房地产市场竞争加剧。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业，相对于单纯的住宅房地产市场，在政策支持、土地成本等方面有明显的优势。
1.1.2 各项保障奠定旅游地产发展基础 ①城市基础设施完善：城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展，城市之间公路网系统逐渐形成，为较短时间内的旅游度假创造了条件。②政策支持：国家和地方政府相继出台了一系列推动旅游和相关产业发展的新的政策，不仅为旅游业发展提供了可持续性发展的动力保证，也为房地产业营造一个广阔的发展平台。
1.2 现阶段旅游地产发展限制 旅游地产的价值与旅客流量、客源地的交通、周边风景价值正相关。一个成功的旅游地产项目，会成为这个城市的品牌，从而吸引更多的游客，为投资者带来收益，促进当地的经济增长，带动就业水平。但同时，我们也应该认识到目前我国在发展旅游地产的一些限制。
1.2.1 对旅游地产的概念模糊不清 对于旅游地产的定义，国内还没有公认的模式。为追求高回报、高收益，很多地产开发商不计成本，假借发展旅游之名，盲目跟风开发。
1.2.2 政策法规有待建立和完善 目前，相对于旅游和房地产行业有相关政策的推进，但对于旅游地产开发这一特殊的形式，缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
1.2.3 旅游地产开发相应的销售推广模式缺乏 对于旅游地产常采用的分时度假模式需要有国际国内的交换网络作为推广销售支撑。我国在组建国内交换网络时，存在利益和风险分担的问题。
2、房地产企业竞争模型构建
房地产市场的复杂性、瞬变性，使得企业之间的竞争越来越激烈。对房地产开发商来说，旅游地产的出现，既是商机，也是风险。如何在瞬息万变的环境中，让自己立于不败之地?这就要求房地产企业开发的旅游地产项目能吸引和拥有比其他竞争对手更多的顾客，更多的机会，这些都是竞争优势的价值。根据房地产企业动态环境建立企业竞争优势模型，为房地产企业进行旅游地产开发提供策略依据，详见图1。
能力、资源是所有企业必备的基本素质。任何房地产企业进行开发时都需具备开发、经营、管理等能力，并投入土地、资金、人力等资源，但并非所有的能力、资源都能成为企业竞争优势的源泉。每个企业之间同类资源、同种能力的异质性，形成不同核心能力和战略资源，维持企业竞争优势。
核心竞争能力是竞争优势的内在表现，竞争优势是核心竞争力的延续和发展。战略资源、核心能力是竞争优势的必备基础，企业通过知识的运行进行积累，将特殊技能和相关资源配置组合，形成企业独具的，从一般能力中提高得到的核心竞争能力。核心竞争能力提高的关键在于团队人员不断学习、思考、创新，形成学习型组织，实现人与企业的融合。只有将这些资源、能力进行配置、整合，外化成企业的核心竞争能力，才能形成企业的竞争优势。
企业所处的宏观环境、产业环境、企业内部环境等都会随着时间的推移不断变化。外部动态环境必然对企业竞争优势产生影响。当前的竞争优势并不意味着企业会一直拥有这种竞争优势，只有在动态能力下有效应对环境，把握机会，通过资源和能力整合、持续创新来达到目标，才能获得持续的竞争优势。
3、旅游地产开发发展策略研究
在竞争激烈的市场环境下，房地产企业通过投资旅游地产项目寻求另外的发展道路，需要明确核心能力和战略资源，建立学习型团队，确定核心竞争力，才能适应环境动态变化。
3.1 企业战略资源准备
3.1.1 企业外部提供资源 土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的主要环节，土地供应是房地产开发的源头，资金是房地产开发的养分，不论是住宅地产还是旅游地产都是缺一不可的。与传统房地产投资相比，旅游地产开发规模大，建设的单位类型包括一般住宅和商业地产，每阶段资金需求量大。特别是后期经营管理阶段，大量的服务设施、大规模营销宣传手段等都需要资金投入。
3.1.2 企业内部提供资源
①专业型与综合型人才储备及培养模式：旅游地产涉及旅游、房地产、企业管理等多个领域，要求从业人员具有较高的素质，不仅要掌握房地产运作及网络技术等相关知识，还需要酒店管理、市场营销、旅游管理等专业技能。好的人才培养模式才能快速储备、培养专业新型人才，为项目开发提供动力。
②独特的企业文化：企业文化与企业核心竞争力相互依赖、相得益彰。房地产市场产品同质化严重，体现其差异化竞争优势的主要是品牌优势和附加值，因此优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产企业的竞争也是企业文化的竞争，通过企业文化塑造品牌提升核心竞争力。
3.2 旅游地产开发核心能力确定 旅游地产的开发是一个庞大、复杂的体系，要获得成功，就要具备必要的核心竞争力。对于大多数企业来说，都需具备如表1所示核心能力。
对于旅游地产的开发，由于其特殊性，对房地产企业的要求也有所不同，在具备一般企业所需的能力之上，还需匹配旅游地产开发的要素：定位、区位(交通区位、经济区位、人气的聚集度、环境、配套)、专业人才、设计理念、品质、物业管理等。因此，房地产企业核心的竞争力主要有战略能力、品牌管理能力、关系管理能力、执行能力等。(表2)
3.3 旅游地产发展策略研究 不同规模的房地产企业在不同阶段进行旅游地产开发采取的策略是不同的`，因此根据房地产企业的规模和发展阶段，结合旅游地产开发要素和房地产企业开发旅游地产需具备的核心竞争力，建立房地产企业旅游地产开发策略模式，见图2。
主要有以下四种发展策略模式：
①基于战略的竞争优势：卓越的战略管理决策能力。旅游房地产项目首先要确定主题定位和前期策划，需要做出预期的设计和规划，强调战略规划一步到位，分步实施进行，有效地控制各个环节，从而达到最终价值目标，这对以后的发展起着决定性作用。旅游地产项目的开发战略的成败决定了项目的成败，也决定了企业的成败。
②基于产品的竞争优势：行业领导品牌形象深入人心。品牌是一个企业内部因素和外部关系整体实力的象征。旅游地产是一个新兴的分支，更重要的是项目建设后期的经营管理，这需要借助品牌的价值和影响，是一个长久地持续地过程。好的品牌带来的不仅是一种产品、服务，更是一种理念、思想、文化的传递。目前我国房地产企业在企业形象与品牌创建上还不成熟，多数仅注重品牌建设，忽视品牌维护;重视品牌营销，忽视售货服务等。
③基于企业内部组织的竞争优势：优秀的企业文化和员工队伍。除了内外环境的影响之外，影响项目成败的关键是人力。好的项目是通过专业的人员运作的。好的企业需要有优秀的员工，强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证。同时公司还要形成良好的企业文化氛围，企业文化背景为各项工作的执行提供了良好的客观环境。
④基于服务的竞争优势：以物业为增值服务。旅游地产更注重后期的经营、管理，专业的物业服务是不可缺少的部分，在创新型产品、配套服务方面要满足市场需求，将旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目等模式进行组合，尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。
3.4 研究结果 房地产行业的竞争不仅仅是企业之间的竞争，也是项目的竞争。战略、产品、组织和服务方面的优势只是企业进行旅游地产开发竞争的决策方向，为实现项目和企业的整体最佳效益，房地产企业需要根据规模和发展阶段制定适合自身的竞争策略，如图3。
房地产企业处于发展阶段，且规模较小，其发展历史短，经验不足，因此项目的成败直接决定企业的成败，旅游地产项目的开发战略的决策显得尤为重要。其次企业受到各项资源的限制，特别是组织人员，还需要扩充;最后应关注的是项目层次上的品牌对产品的影响及推广及后续服务。
房地产企业处于发展阶段，规模有一定发展后，企业有充足的内外部资源及组织人员可进行创新，要想旅游地产项目可持续性发展，更重要的是在项目建设后期的经营管理上，借助品牌的价值和影响，扩大项目的影响。但技术上不成熟，还要把握整体发展战略方面及后期的效益。
房地产企业处于成熟阶段，经验丰富，但规模存在限制时，要进行旅游地产的开发，迫切需要优秀员工不断地学习、创新，将战略与决策付诸现实，为旅游地产的长期发展提供动力，在重要战略决策上把握方向，才能将企业、项目品牌进一步推广。
房地产企业处于成熟阶段，企业规模较大，既有经验，又有充足人力资源时，战略决策、项目开发及组织已经不能成为竞争优势，旅游地产的开发应更注重后期的经营管理的可持续发展，专业的服务是不可缺少的部分。
4、结论
旅游房地产是新兴的房地产形式，在我国尚处于初级发展阶段，还存在许多问题。房地产企业在开发过程中应理性地看待其高利润，应明确企业的资源、竞争力和人员配置的优势，根据企业的规模和发展阶段，确定适合企业的发展策略，避免盲目地、无节制地破坏自然资源，才能在竞争激烈的市场下立于不败之地。目前国内旅游房地产发展欠缺的是创新，探索有中国特色的旅游房地产开发模式，从外部资源、战略、组织、品牌、服务等方面制定具体的竞争策略，将成为房地产企业开发旅游地产的首要任务。
参考文献：
[1]张斌斌，周元，莫玲娇.我国旅游地产现状分析[J].现代商贸工业，2014(9)：37-38.
[2]盖国凤.我国旅游地产发展影响因素及竞争力提升战略[J].社会科学家，2014(08)：13-18.
[3]刘志芳.文化旅游地产的现状及未来趋势分析[J].经济研究参考，2014(29)：84-86.
[4]刘妮，舒英格.旅游地产发展的战略分析――以贵阳市为例[J].贵州科学，2014(01)：91-96.
[5]耿松涛，刘维林.我国旅游地产的开发模式及风险规避策略研究[J].建筑经济，2012(01)：49-53.
篇2：房地产企业绿色营销策略探讨
房地产企业绿色营销策略探讨
杨 帆
（重庆工商大学融智学院，重庆400033）
摘要：科技进步为人类带来巨大物质财富的同时也带来了生存危机，随着消费者对高品质生活的追求，人们对健康安全和绿色的生存环境产生了渴望。在生态文明时代，企业欲谋求生存发展之道，应树立以环境保护为导向的绿色环保营销观念。房地产绿色环保营销在房地产业的运用和实践体现出了多个策略的组合，若要房地产开发企业取得可持续发展权，需要走绿色环保营销之路。
篇3：房地产企业绿色营销策略探讨
中图分类号：F293. 35 文献标识码：A 文章编号：1006 - 723Xf 2012）10 - 0091 - 03
作者简介：杨帆（1981-），女，云南玉溪人，重庆工商大学融智学院讲师，主要从事项目管理研究。
一、房地产绿色环保营销的内涵
房地产绿色环保营销是指房地产企业为达到追求环境与自身共存的目的，把“绿色生态”的理念引入到房地产一系列营销活动中，使得房地产项目的策划与实施有了指导方向，其内涵就是在房地产行业的实践中充分运用绿色环保营销的理念。房地产绿色营销具有三大特征：第一，房地产绿色营销策略生态化、绿色化。第二，营销关系扩大。之前，传统营销活动更多体现了企业与消费者的直线关联，然而房地产绿色营销理念扩大了这种营销关联，使得社会、企业和消费者三者的利益得以合理调节，产生均衡效益。第三，绿色营销理念更多强调的是房地产企业的社会责任以及环保义务。这一绿色理念不仅提升了房地产企业的自身形象，还树立了房地产企业的环保观念，也逐步增强了房地产企业的社会责任感。[2]
二、房地产企业绿色环保营销分析
虽然从地图上来看我国地大物博，但土地资源却十分稀缺，尤其是耕地面积远远不足，13亿人口的可用资源相当有限。土地资源关乎国计民生，珍惜和合理利用每一寸土地是当今我国国情的需要。据资源显示，近十年来我国有超700万亩耕地转化为建设用地，农民无奈，只得去砍伐森林，造成严重的水土流失。据统计，需治理的水土流失面积约为356万平方公里，包括水力侵蚀的165万平方公里以及风力侵蚀的191万平方公里。另外，我国年均表土流失量在50亿吨以上，位于世界前列。
21世纪被世界各国定义为绿色环保世纪，大部分项目都围绕一个共同的主题一“绿色环保”来建设。比如闻名世界的北京奥运会各场馆建设以及上海世博园区的各国场馆的施工，这些都让中国的房地产业得以快速提升，也正式迈入了绿色环保的队伍。房地产开发项目积极响应中央的号召加入绿色环保队列，在设计、施工、建设过程中把项目的环保认证标准作为房地产开发企业的执行标准，着手建立“房地产绿色营销”[3]。如：万科地产就成为了我国房地产绿色营销的先行者之一，该企业完成的项目“朗润园”是它们的第一个绿色建筑，不仅满足了房地产的许多需求，还做到了节能率为50%。虽然绿色营销的成绩可观，但并非所有的房地产商都愿意采取绿色营销的手段，究其原因主要有以下几方面。
（一）绿色低碳建筑会使企业的成本有所提高
房地产企业为了在建设、销售过程中少污染、不污染，会选择加大对绿色营销产品的研发资金投入，比如用高价格引入污染治理的技术等。资金的投入无疑会增加项目成本，这部分费用不是转移到消费者身上，就是由房地产企业自身承担，这多出的成本费用无论由谁承担都是房地产企业不想看到的。
（二）消费者并未对绿色营销提出过高需求
随着城镇化步伐的加快，城镇人口数量增多，对住房的需求日益加大。住户往往在选择住房时最看重的几个因素主要集中在生活是否便利、是否离工作单位较近、交通是否便利、周围是否有好的教育机构等。除了吃喝住行外，人们对“绿色环保房地产”的问题似乎不太关注，仅有20%的人会选择绿色环保房地产，这说明人们在观念意识上还未更新换代，大家关注的依然是生活、工作的琐事，对于生活品质的提升还需要一段时间去更新理念。也有人认为，只有富裕阶层、经济条件较好的人才会对住房提出安静、舒适、无污染的需求，而那些处于城市绝大多数比例的普通收入、工薪阶层人群只需要解决温饱问题。由此可见，虽然市场有对绿色环保住宅的需求，但是比例并不高。
（三）房地产绿色环保技术水平欠缺
绿色环保房地产在具备舒适、贴心的基本要求上，更看重的是高技术、高服务的推进。但在技术上，现有的水平非常有限，一些研究成果还无法转变为现实，房地产企业只能使用一些绿色环保营销的基础技术和手段，并借此来进行炒作，消费者往往在购买了高价商品房后才发现问题所在，从而导致矛盾凸现。
三、在房地产企业中推进绿色环保营销理念的方法探析
（一）打造绿色环保型住宅
绿色环保型住宅可谓现今的全新型住宅模式，它能满足可持续性发展生存以及购房者的需求，是以人与自然和谐发展的原则来设计的，充分、高效、合理地利用了资源。《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》是由住房和城乡建设部的专家评审提出的，这其中特别强调了：“以推进住宅生态环境建设及提高住宅产业化水平为总体目标，以住宅小区为载体，全面提高住宅小区经济、环境效益的'统一。”这一观点凸显了“绿色环保住宅”的指导原则，即以可持续发展观为指导，充分体现它的全方位性和立体性，在开发过程中严格遵循4R原则（ Reduce、Reuse、Recycle、Replace），以此来寻求人、自然和建筑之间的和谐、统一。
绿色住宅的开发包括四个方面：开发绿色资源、开发绿色生态、开发绿色建材以及实施绿色服务，如开发风能、水能和太阳能就是一种无公害的新型替代能源。举个例子，在国内外享有盛誉的北京奥运会场馆之一水立方，在各个方面都为绿色住宅树立了方向和典范，无论是其设计、建造、建材的使用，还是采光、噪音处理、节能等方面都堪称世界一流，它真正贯彻和体现了“绿色奥运”这一理念。
（二）推行绿色物业
绿色物业具有较高的科技含量，其开发建设伴随着现代科技的应用，包含了能源的节约利用、建筑物抗灾能力的有效提升、降低污染等多个指标。物业要有特色才能具有和其他物业抗衡的竞争力和生命力，创新意识和超前意识能助推特色物业的发展。“硬件”和“软件”相配合才是成功的绿色物业设计的根本，一是要因地制宜，以人工环境和自然环境相融合的方式发挥区域优势。二是要配套丰富的软件环境。现今，房地产项目的成败因素之一就是物业管理。绿色物业强调的是以人为本，它重视人与自然的和谐生存，实现生态的平衡，利用现代高科技手段来打造健康居住环境，以此来满足人们对物质文明与精神文明的追求，获得高效、舒适、低污染的居住环境。
（三）实施绿色定价
绿色定价是房地产企业绿色营销模式中的一个重要因素，它是一种与绿色产品相适应的定价方式。绿色住宅的开发在成本上比传统住宅有所增加，主要包括了使用绿色建材和绿色施工技术而增加的成本、为环境保护而在施工中增加的成本以及绿色环保住宅在运营、维护中所增加的成本。绿色住宅的定价方法可使用在绿色住宅的成本基础上加上一定利润的成本加成定价法，也可使用在对比绿色住宅与相邻住宅的差异化后带来的竞争优势的竞争定价法。许多消费者表示能够接受较高价格的绿色住宅，因为确实真切感受到了绿色利益。因此，企业在制定价格时除了要充分考虑消费者的支付能力外，还要竭尽全力进行宣传，把绿色住宅的特点推广出去，使消费者愿意为高价格的绿色住宅买单。企业还可以另谋策略，比如以适当让利的方式来增加销售量，形成一定规模的经济效益，以此来获取更大的利润。
（四）发展绿色品牌
市场的竞争愈演愈烈，房地产企业要想争得自己的一席之地就必须树立绿色品牌的观念，制定企业可持续发展的品牌战略。品牌是企业和产品在消费者心中的一种形象代表，它包括企业品牌和产品品牌。为了不让竞争者之间的产品发生混淆，可充分发挥品牌的功能，把不同企业之间的同类产品区别开来。房地产品牌的建设需要一个长期的过程，企业必须得加大努力，提升自身水平。我们在现实社会中不难看出，一个强势的品牌很容易在人们心底扎根，当人们一看到这个品牌就能很快地联想到一个词或一句话，而且多数为大众所喜爱的正面词句。据心理学家推测，人们喜欢把某个品牌与美好的事物联想到一起，比如：鸟语花香、优美的环境等。因此，房地产企业的品牌或产品品牌应该从这些符合绿色环境的标志上多下功夫。综上所述，房地产企业发展绿色品牌的意义主要表现在以下几点。
篇4：房地产企业绿色营销策略探讨
绿色品牌的建设容易得到社会的公认和消费者的支持，以此来拉近企业与消费者之间的距离，这有利于塑造企业形象，也有利于挖掘企业可持续发展的潜力。同时，绿色品牌产品也能使得绿色原材料供应者的竞争能力在同行业间有所提升，占据一席之地。
第二，对购房者而言的绿色品牌住宅作用
现阶段，人们生活水平日趋提升，在追求物质生活的同时，人们更加注重精神生活。现今，都市生活的节奏在加快，许多上班族承受着巨大的精神压力，这些人愿意花钱去享受有品质的生活，环境优美的绿色住宅就是他们的首选，希望借此来释放压力。
第三，绿色生态的绿色品牌住宅
生态环境为人们越来越关注，保护好生态环境就是保护我们的家园。开发绿色品牌住宅，关注生态环境，更有利于人们的生活、社会的进步。
（五）促进绿色广告
房地产的特性之一是具有地理位置的固定性，所以，大部分楼盘都是以预售的形式进行销售的，这就需要促销手段。绿色广告是促销手段的一种，它包含了开发小区的基本情况、生态绿色率、楼盘打造的特色及品牌形象等内容，是房地产开发商以促进销售为目的、加大企业核心竞争力而设计的一种促销方式。绿色广告的设计最重要的是要吸引消费者的注意力，通常表现在以采光通风为主题，以不含有害、有毒及腐蚀性、挥发性物质，对人体没有危害的绿色建材为主题，以舒适高品质生活为主题等。可以从绿色公益出发，打造有关绿色公益的平面和立体广告，以此提升企业形象，还可博得消费者的信任。
在绿色住宅销售中，绿色广告促销占据了举足轻重的地位。绿色广告的设计需要房地产企业时刻关注营销前沿的动态，抓住市场机遇。特别是在媒体选择上要特别注重“绿色”效应，要选择消费者最易接触的媒体。绿色促销广告在设计上应有新颖的感觉，在内容上要凸显绿色住宅给人们带来的高品质生活，要树立房地产企业的绿色形象，展现出房地产企业对社会、对生态环境做出的贡献。
如今，人们的观点在发生改变，对贴近自然、呼吸自然的需求日益高涨，对于住宅的功能不再局限于遮风挡雨。普及和实现绿色环保的消费理念需要一个过程，房地产企业要想继续生存，拥有可持续发展权，就只能认准绿色营销之路。
篇5：我国房地产企业市场定位策略研究
实践证明，我国房地产企业(除港澳台外)取得楼盘畅销的共同点，是以准确地市场定位最终取得市场，获得买主的认同，在决定开发一个项目之前，首先要进行市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件，也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
1、我国房地产企业市场定位存在的问题
房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：
(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。
(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。
(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。
(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
2、我国房地产企业市场定位的内容
(1)市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
(2)市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
(3)房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。
3、房地产企业市场定位的策略
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图 1.
3.1 房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位，
(1)提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。
(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来 20%的利润。因此，那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2 房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：
(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。
(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。
(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3 房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。
(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。
(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
4、结束语
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。
参考文献：
[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
[2] 陈信康。营销策划概论[M].东方出版中心，1999.
[3] 郭国庆。市场营销管理[M].北京：中国人民大学出版社，1995.
房地产企业旅游地产开发竞争策略探讨（合集5篇）
