物业管理模式的反思与再造

【导语】“如果你是假的”通过精心收集，向本站投稿了20篇物业管理模式的反思与再造，以下是小编为大家准备的物业管理模式的反思与再造，欢迎大家前来参阅。

篇1：物业管理模式的反思与再造

摘 要：物业管理作为市场经济的产物，代表着一种专业化、社会化、企业化的房屋管理模式。但迄今为止，经历了30多年的发展，我国尚未形成真正的物业管理市场，没有孕育出成熟的物业管理模式和管理制度。若不尽快探索出符合我国国情，适应房屋管理客观规律的物业管理模式，不仅不能使我国的物业管理走上可持续发展道路，还会由于体制、模式的不健全，引起大量的社会问题。基于以上问题，本文在梳理我国物业管理30年实践的基础上，分析了我国现行物业管理模式存在的主要问题，并在此基础上提出几点建议。

篇2：物业管理模式的反思与再造

我国的物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化的改革要求，填补了在单位制住房解体后住房管理的真空，逐渐形成了由企业主导的一体化物业管理模式，也培育了人们物业服务的消费意识。但我们也要看到，隐藏在其中的深层次问题。

1.关于我国物业管理模式的反思

1.1 物业管理主体严重错位。物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的.缺口。

1.2 物业服务市场机制完全失灵。在物业管理市场上，卖方显然是物业服务公司。由于物业服务的提供带有集体性，所以其属于准公共物品的范畴，任何单一业主都不能决定其价格。换句话说，只有业主全体或代表业主全体的业主大会才是真正的买方。但在我国的物业管理市场上，作为真正买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业管理市场处于有卖无买，强卖强买的状态。在这种状态下，物业服务企业即使不提高自身服务水平，也能够生存和赚取暴利，导致我国物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍物业管理行业的健康发展。

1.3 物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清。在现行的物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清，一定程度上免除了政府应当承担的职责，掩盖了政府公共服务的缺失。由此导致了物业服务企业以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物业管理核心价值。这不仅给政府的公信力和威信带来了负面影响，也阻碍了物业管理企业的健康发展。

1.4 现行物业管理制度基本失效。近年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，这些群体事件、暴力事件已经严重影响到住宅区的生活秩序和和谐社会的建设，而这些问题的产生根源就在于现行物业管理制度和模式的不适应。如若再不改革现行制度，再造物业管理模式，必将危及房屋的可持续管理。

2.我国物业管理模式的再造

我们认为，物业管理再造的中心在于发挥政府及其相关事业单位和业主大会的共同努力，对物业服务企业进行指导、监督和管理。

2.1 指导方面。在物业管理行业中，政府及其相关事业单位必须把握好指导职能。首先，政府应指定相应的行业规则以及物业服务企业的具体职能，指导其正确运营;其次，对于物业服务企业的不当之处甚至违规操作，政府及其相关部门应当及时指出，保障业主权利;最后，相关部门应定期组织工作人员和物业服务企业的相关管理者进行培训和学习，通过知识的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储备，保障新的管理模式的实施。

2.2 监督方面。在新型物业管理模式的实施过程中，为避免出现过多问题，需要政府及其相关部门和业主大会的监督。主要可以从以下方面入手：第一，对物业管理主体的权利落实监督。由前文可知，物业管理行业存在严重的主体错位问题，业主应有的物业所有权被物业服务企业所代替。由此，监督方需要保障业主权益，使的物业服务企业角色回归，成为物业服务的提供者，提高物业管理效率;第二，对物业管理服务进行监督。由前文，物业管理行业存在物业服务和政府提供的相关公共服务的交叉部分，容易造成政府的缺位和物业服务企业的越位。所以对物业管理服务的监督是面向两方面的，由此，业主的监督就提到了更重要的地位。一方面，需要监督物业服务企业不会偏离原有服务宗旨，回归服务中心，保障服务于业主，另一方面，也需要监督政府履行自身承担的职责，共同创造良好的物业服务环境。第三，对物业服务企业日常工作的监督。任何行业在日常工作的过程中都会存在一定的失误和差错，所以，为了保障物业服务企业的日常工作职能可以有效发挥，监督方应该不定时的对物业服务企业进行工作程序上的监督，使得物业服务企业依法办事。

2.3 管理方面。在物业管理领域，政府及其相关部门要想保障物业管理模式的再造，就必须加强对物业服务企业的管理，无论是在日常的工作之中、具体的业务操作之上或是对应急事务的处理方式上，都要加强管理，保障物业管理依法实行，有规有矩。

结论

综上，我们对我国物业管理模式进行了反思，并从政府和业主角度出发提出了再造的建议，相信如果我们在平时的物业管理操作之中可以注意以上几点的话，我国的物业管理服务一定会上升到一个新的高度，同时我国居民的自主管理权力及其行使也会得到充分的落实。(作者单位：吉林建筑大学)

文章属于吉林建筑大学大学生创新创业训练计划项目结题论文。

参考文献：

[1] 张沈生，我国物业管理模式分析，[J]，沈阳建筑大学学报(社会科学版)，2014

[2] 翟振华，新时期我国物业管理存在的问题及其对策，[J]，经营管理者，2015

篇3：物业管理模式反思及改革论文

物业管理模式反思及改革论文

摘要：迄今为止，物业管理作为一项专业化、市场化的不动产管理模式在我国已走过30余年的发展历程。在这之中，我们取得了一定成绩，但也存在市场化程度地、法律地位不明确、组织结构不健全等一系列问题，这些问题的存在不仅不利于我国物业管理的长远发展，还可能引发各种社会问题。鉴于此，笔者在分析我国物业管理发展脉络的基础上，对其中问题进行了反思，并提出了我国物业管理新模式的改革框架。

关键词：物业管理；业主；物业服务

物业服务这一不动产管理模式是我国住房商品化发展的必然结果，其有效填补了集体制住房体系解体后的住宅管理空白，改进了住宅社区环境，提升了广大业主的生活质量。经过30余年的发展，我国已经基本形成了以现代企业为主导的一体化物业管理模式，物业服务企业数量与从业人员总人数不断增长，人们逐渐认可这一消费模式，行业地位正式得以确立。但值得注意的是，物业管理作为一项引自国外的市场经济产物，其在我国的本土化实践仍处于初级阶段，管理模式粗糙，管理设计不合理仍制约着物业管理行业的健康发展。

一、对我国传统物业管理模式的反思

（一）物业服务市场主体不健全，市场竞争机制失灵

经济学将市场定义为“对某一特定产品展开交易的买方与卖方的集合”。通过定义可以看出，市场应当既有卖方，也有买方。但当前我国物业管理却不完全满足市场的定义，物业服务作为一项商品大部分情况下买方缺乏主动选择权，仅由卖方参与市场运作。我国《物权法》中指出，业主作为物业服务的主体应当能够自主选举业主大会代表行使权利。然而，目前大部分业主大会仍处于民事行为能力不完整状态，尚不具有成为市场主体的能力。这导致市场的双向选择与竞价机制等无法发挥作用，整个物业管理市场缺乏买方监督，也缺乏市场活力，业主只能被动接受“服务”，物业管理总体质量迟迟得不到提升。

（二）业主大会法律地位不明确，缺乏顺畅的运行机制与监督机制

首先，业主大会的法律地位尚未明确。目前，《物业管理条例》对业主大会的行为能力及行为权限未做出明确规定，业主大会仍不能成为物业服务合同的签订主体，其在司法中的地位不被承认，因而无法对外行使法律权力。其次，业主大会缺乏顺畅的运行机制。由于缺乏流程完善的运行机制，业主大会的日常运行往往面临四难，即“筹备难、备案难、决策难、选举难”。最后，业主大会缺乏有效的监督制度。由于缺乏必要的监督制度，业主又难于自我规范，导致滥用权力现象突出。一些业主大会成员擅自挪用住宅维修基金，擅自出租、出售公共区域的情况时有发生。

（三）前期物业承接查验主体缺失，缺少可操作性强的技术标准

首先，前期物业承接查验主体缺失。单个业主应当能够对其购买的物业专有部分有专有权，全体业主应当对物业共有部分有共有权。在进行物业交接时，建设单位应当对专有部分及共有部分进行协同查验。但就目前来看，建设单位仅落实了专有部分查验，无法完成共有部分的查验工作。其次，物业承接查验缺乏可操作性较强的标准。现阶段，我国各地区物业查验方法与标准尚未统一，查验的具体环节与详细标准尚未确立，致使高质量的交接查验无法实行。

（四）物业服务企业资质管理制度缺乏合理性，寻租现象严重

我国现行的物业服务企业资质管理制度主要由政府主导，这其中就包含了对企业经济活动进行管制和干预的行为。长此以往，市场的作用被削弱，竞争机制无法得到有效发挥，企业难以凭借自身条件参与公平竞争，社会资源被浪费，业主也无法从市场上获得自己最满意的服务。与此同时，现行资质管理制度缺乏可行性，无资质经营、超资质经营、出借资质等情况难以得到明显遏制。以超资质经营为例，《物业服务企业资质管理办法》中对物业服务企业超资质运营的，“由县级以上政府对主管部门发出警告，责令整改，并处1万~3万罚款。”其中，责令整改部分的相关细节与标准并没有明确，责令整改后的资质问题也未提及，这就使得问题难以得到实质性解决。

二、我国物业管理模式的改革构想

（一）成立或完善业主大会，培养物业服务买方主体

对于新建项目而言，业主大会的.成立与运行可从以下几方面入手：一是，运用“准强制性”手段选举组建业主大会，即建设单位应当在物业专有部分达到一定交付比例后向该处物业所在街道办报送首次业主大会所需材料，准备相关事宜；二是，确定业主委员资格门槛。一般来讲，占建筑物总面积5%以上的业主可自行向街道办提出资格申请，其余业主可由建设单位、居委会推举产生。对于已经入住的项目，业主大会的完善可从以下几方面入手：一是，进一步明确业主大会的组织结构，细化运行过程中相关人员的职责，记录运行情况并纳入考核体系；二是，制定社会组织参与物业管理指导的相关政策与措施，鼓励专业性较高的社会团体参与业主大会工作。

（二）实行业主大会登记制度，明确业主大会法律地位

首先，业主大会需设立独立账户。业主大会成立后，工作人员可持登记证书、组织机构代码证等相关证件到银行开立业主大会独立账户，以处理日常运营过程中的资金往来问题，降低资金被挪用的风险，更好地实现业主共同管理的目标。其次，可登记共同财产。业主大会具备独立法人资格后，可对公共场所、公共设施等建筑区域内业主共有项目进行登记。这样能够方便业主对物业进行维护与保养，同时，也可对物业公共部分的收益进行合理分配与利用，建立更为和谐的业主关系。

（三）建立权责明确、监管到位的业主大会运行机制

具体来讲，业主大会保持良性循环的运行机制需做好以下几方面工作：一是，健全组织架构。对业主大会的理事机构、监事机构、决策机构、专职人员等进行选拔，优化相关人员工作能力与综合素质。二是，设立业主共同基金。将物业管理资金、物业公用部分经营收益、专项维修资金以及其他合法收益等集中起来，建立业主共同基金。业主共同基金存入到开立的独立账户中，定期向广大业主披露资金使用情况。三是，改进管理规约，明确业主同业主大会的法律关系。业主大会可代表业主行使公共区域的管理权力；可代表业主向物业服务企业支付费用；可按照规约对未缴纳服务费用的业主进行催缴或起诉，以保障全体业主的共同利益。

（四）改革前期物业管理制度，完善承接工作

首先，前期物业管理期限需重新界定。从首位业主入住开始到全体业主同建设单位完成物业交接的整段时间界定为前期物业管理期限。在期限到来之前，业主大会需对公共部分进行查验，从源头上保证物业管理顺利开展，杜绝前期开发过程中问题的遗留现象。其次，制定物业项目承接与查验标准。进一步明确承接检查的相关技术标准对公共部分的验收质量、功能情况进行综合性、具体性的查验与记录。同时，对物业查验的适用范围、程序、方法等做出具体规定，以提升查验工作的可操作性。

三、结语

物业管理作为一种专业化社会化企业化的不动产管理模式，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，并显示出其巨大的社会作用强大的生命力和广阔的发展前景。我们应当根据国内外成熟经验，深入剖析我国物业管理领域存在的问题，并创新我国特色的物业管理新模式，从而更好地服务于业主。

参考文献：

[1]李爱民.浅论业主委员会的民事责任承担[J].经营管理者,2010.

[2]陈仕菊,王济维.浅议小区业主成员权[C].当代法学论坛,2010.

[3]王亮.我国的建筑物区分所有权及其成员管理[C].当代法学论坛,2010.

篇4：高校物业管理模式

1.高校物业管理的特点

随着社会的发展，高校改革的需要，高校物业管理也悄然兴起。高校物业管理实体普遍由高校行政机构转变而来，其获得高校物业管理经验和科学方法的主要途径是向社会先进的物业管理实体学习。高校物业管理既具有社会物业管理的服务性、专业性、经营性等一般性质，还具有自身的教育性、特殊群体性和特定氛围等特殊性质，即高校物业管理具有公益与盈利共存的特性。

主要表现在：(1)具有特定的教育属性，服务工作要求人性化;(2)人员流动性大，安全管理要求较高;(3)以优质服务为最终目的;(4) 服务费用标准具有不确定性等。

2.我国高校物业管理现状及模式

高校物业管理从兴起到现在，取得了不少成绩，形成了专门机构，专业的队伍，初步建立了较为完善的物业服务体系，服务质量较过去有较大提高。由于各高校所处城市环境及高校自身情况不同，其物业发展水平也不尽相同，管理体制、管理模式、服务范围、服务职能也有所差异。国内许多专家、学者对我国高校物业管理从运行体制、管理模式两方面进行了总结。

首先从运行体制来看，高校物业管理现状呈现多元化特点，主要有以下几种形式：

(1)完全企业化，建立了自己的物业服务企业，承接校内外各类物业服务业务，实行独立核算、自负盈亏。

(2)实行企业化，在内部实行市场化运作，但未走出高校占领校外市场。

(3)半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”。

(4)成立了物业管理实体，但仍实行事业管理。

(5)后勤和物业管理仍在按照计划经济的模式运作，物业管理的职能还在由一个科或几个科来完成。

其次在管理模式上又可以分为以下几种：

校内乙方模式、独立乙方模式、混合乙方模式、社会服务模式和校际联合模式。

3.构建新型物业管理模式

根据我国高校物业管理的现状，从严格意义上讲不论是体制上还是管理模式上，大部分高校的物业管理没有真正意义上纳入现代物业管理体系，目前我国高校物业管理存在的问题主要有：物业管理定位不明确;管理服务目的不清晰;管理服务模式单一;管理制度不完善;服务水平差且不能满足学生和教师的需求。为此，有必要探索新的高校物业管理模式。

3.1 建立新型物业管理模式的目标。构建新型物业管理模式的目标主要有：一是方便并满足学校师生工作、学习、生活的基本需要;二是在物业管理方面达到资产管理的要求，提高物业资产的使用效率，促进学校国有资产管理;三是集中学校管理主体的职能统一管理，明确各监管部门职责有效监管;四是按物业区域特性、功能划分实行区域化、专业化的物业管理;五是引入市场化竞争机制，提升物业服务水平，提高物业管理效率;六是建立考评制度，从制度上完善物业管理制度体系。

3.2 构建新型物业管理模式。通过对国内外高校物业管理模式的分析可以得出现有的各种物业管理模式都存在着不足。因此本文提出“以高校现实目标和要求为基础，集中管理主体职能并明晰各职能部门权责，设定清晰的物业功能并实行区域化、专业化的物业服务，采用市场化手段面向全社会采购物业服务，建立服务效果监督考评体系”的高校物业管理模式。该模式从物业管理主体职能、物业区域划分、物业实施主体的选择、物业服务效果的监督考核等方面对高校物业管理制度进一步完善。

3.2.1 集中管理主体职能，明晰各监管部门职责

(1)明确校内职能部门在物业管理中的职责。校园的物业计划制定、实施，包括制定物业服务范围、内容、标准、物业经费的申报、物业管理公司的遴选等具体工作，以及与校园物业密切相关的校园绿化、卫生环境、宣传物及场所、商铺等综合治理工作;基础设施、房屋、设施设备等日常维护维修的申报、执行和监管等职责都都归口校内一个职能部门统一管理，避免出现多头管理、交叉管理等造成的管理主体不明确，职责分工不清晰的局面，有利于物业管理效率的提高。

(2)明确监管部门职责，建立考评队伍。建立考评队伍，将物业的实施和监管分离。由学校相关职能部处及院系组成考评小组履行监管职责，接受师生的投诉，定期对物业执行情况进行考评，其考评结果作为物业经费拨付及下一年度物业经费申报的依据。学校纪委、审计处等职能部门监管考评结果是否与学校物业整体效果一致，计划财务处根据考评结果核准物业实施单位下一年度物业经费的申报及决定其拨付额度。

3.2.2 物业分区域、分功能实行专业化、区域优化的管理。高校物业的构成很复杂，物业管理所涉及的内容较为广泛，一个大学园区有教学楼、公寓、行政办公楼、大学生活动中心、体育场馆、食堂、浴室等多种类型的业态，需要实施不同的管理模式，对校内物业分区域、分功能实行专业化、区域优化管理。有许多项目专业性很强，物业管理应针对各类物业特点、使用频率及教学活动的要求，实施不同的管理手段。同时校内物业市场有条件的向社会开放，引进竞争机制，通过公开招投标的形式，创造一个公平竞争的经营平台。通过竞争的形式，来促进学校转制的物业管理公司实现运行机制的转换，提高服务质量。

(1)教学科研类楼宇物业及学生公寓部分。该部分物业是保证教学、科研和师生生活的基本和必要条件，其物业服务的'好坏直接影响到师生工作、学习的质量，关系到学校的长远发展，因此该部分物业要求相对较高，必须保证其随时处于良好、可利用状态。在物业管理公司的遴选上可以优先考虑校内自身的物业公司，充分发挥其对院系及校内相关部门、校内楼宇都相对熟悉的优势，准确把握服务对象需求。在做好防盗、防火、卫生保洁的同时，还要针对学生单身的特点，积极和学生处、校团委等部门联系，开展各种活动，丰富课余生活，促进学生在公寓生活中的交流，加强公寓文化建设，使之成为校园文化的一个重要组成部分。 (2)室外环境部分。对于绿化养护等专项服务项目，可通过竞争引入社会专业公司对树木进行定期养护，在做好道路清洁、降低树木死株率、缺株率、虫株率的同时，利用专业公司自身的专业知识对校内已有植物进行调换，丰富校园内植物的品种。通过不同树种的搭配，把景观、小品和绿化相结合，做到错落有致，校园的每一个角落、每一个季节都有不同的花开，都有不同的景色。在做好上述工作的同时，可以开展勤工俭学活动，邀请大学生和老师一起参与其中，也体现了“服务育人”的这一管理理念。

(3)体育场馆、大学生活动中心等专有场所部分。该类物业的服务内容与一般的教学楼不同，不仅限于扫地擦窗等保洁服务，场馆内各种设备、设施种类繁多，专业性很强，维修保养难度大，这就需要物业服务人员还应具备一定的专业知识。对于该类物业，校内物业管理中心缺乏相应管理人员，通过公开招标的方式遴选有大型场馆管理经验的物管公司进行管理。根据不同的场馆、器械设施设备进行专业维护保养，减少磨损，提高专有场馆使用效率。

根据物业功能特性采取的专业化管理。校园内某些物业、设施具有特定的功能且对物业维护具有特殊的要求和专业的资质，其正常运行关系到物业使用者的生命安全，如消防设施、电梯等设施。针对该类物业的专业性要求采用专业化管理手段，确保其使用的安全性与稳定性。校内的管理主体在选择物业实施单位时必须加强对此类物业的重视，而不能将其等同于一般的物业，否则，一旦出现问题将给学校造成严重的不良影响。

3.2.3 建立服务效果监督考评体系。学校的管理主体与监督主体等职能部门是物业实施单位履约与保证的考评单位，以这些考评单位为成员单位建立考核领导小组对物业服务效果进行监督与考评，学校依据考评结果支付物业经费。

高校物业管理是保障高校各项工作得以有效运行的重要工作，是高校后勤工作中的重点，高校物业管理的优化有利于高校资产管理工作成效，在一定程度上确保高校资产保值增值。因此，高校物业管理模式的改进都以提高高校物业服务质量为重点，以增强高校物业管理实体的活力和市场竞争力为核心。并不断开拓新的思路，使高校物业管理走向更规范、更有序、更有操作性、更适合于为高校师生员工服务的工作平台。

参考文献：

[1] 李旭辉.刍议我国高校物业管理模式[J].现代经济信息.2008：87-88.

[2] 张作祥，吴雪.高校物业管理模式分析研究[J].管理研究.2008(7)：82-83.

[3] 李明.高校物业管理模式探讨[J].长沙电力学院学报(社会科学版).2001(2)：67-70.

[4] 王燕珂.高校物业管理发展策略探讨[J].现代农业研究.2008(24)：308-309.

篇5：工业园区物业管理模式

工业园区主要有两种类型：多用户工业园区与单用户工业园区。

多用户工业园区通常是地方政府或投资集团规模开发，然后分区域、分单元出租出售给众多公司或企业使用。

单用户工业园区往往由一家大型企业或企业集团独立开发，全部或大部分供内部使用，两者的物业服务需求总体上有一对多(一家物业服务企业(以下简称物业公司)对众多的园区用户企业)与一对一(物业服务只针对单一业主单位)的明显不同。

无论哪种工业园区，选择合适的物业管理模式，对提高工业园区的服务效率，保障园区的正常、高效运营均十分必要。

篇6：工业园区物业管理模式

摘要：本文从物业管理权利与实施主体角度对物业管理模式概念做了划分界定，归纳了常见的工业园区物业管理模式，分析比较了各种模式的内涵及利弊;图解细分了委托管理模式的主要类型：全权委托统一管理模式、代理监管模式、并行委托管理模式;揭示了一个典型的工业园区物业管理模式选择实例。

旨在促进业界认清、优化物业管理模式，促成工业园区物业管理效率的提高。

篇7：工业园区物业管理模式

“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式，是别人也可以“照此办理”解决同类问题的(系列)方法、方案。

讨论工业园区物业管理模式，需要先对一些概念进行厘清与界定。

一种是从权利、实施(责任)主体角度界定区分管理模式。

从这个角度，工业园区物业管理的主要模式主要有3大类：自建自管、合作管理、委托管理。

这其中，建设单位(业主单位)有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响，还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助，称之为顾问管理模式;另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度。

如封闭式管理、开放式管理模式，智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等;还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式;其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。

本文重点是从物业管理权利主体、业务实施(责任)主体角度论述物业管理模式，从这种意义上，物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式，本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。

另外，为了避免把问题引向过于复杂，本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。

2 各种主要模式的内涵及利弊分析

2.1 自建自管、合作管理、委托管理模式

2.1.1 自建自管

自建自管，即由建设单位(业主单位)直接管理自己投资建造的物业，其中又有成立子公司、项目部或管理中心(后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司)的不同形式。

这种模式的优点是，上下级沟通便利，上级单位能直接指挥下属部门或公司，具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作，上级意图能较好得到贯彻;同时，管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持，工作计划也更容易被批准实施;建设单位不会受制于专业公司，能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。

但其缺点是：自己的队伍可能水平不够，管理服务效果差、成本高;建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险;企业内部人事关系复杂，从业人员容易攀比主业人员的工资待遇，协调管理难度大，不容易追究管理责任，也不利于企业专注于主营业务。

这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验，储备有足够的专业管理人才。

一般的工业园区都不具备自管条件。

2.1.2 合作管理

合作管理是指建设单位(业主单位)与专业物业公司合作进行项目的物业管理。

合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司，并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员，专业公司派出骨干专业管理人员，共同承担项目管理服务任务。

管理服务过程中，专业公司对建设单位的人员进行“传帮带”和培训，后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。

这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置，也愿意介入物业管理行业的情况。

该种管理模式的优点是，能将双方资源配合使用，对建设单位来说，即能分流一部分员工，又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。

对物业公司来说，可以更为便利地取得管理项目，拓展业务范围。

缺点是，不同的'企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道不畅，容易出现利益纷争、责任不明的情况。

2.1.3 委托管理

委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理，包括全权委托(物业公司包揽整体管理服务事务，可以再分包)、委托代理监管(不同的工作委托不同的专业公司承担。

专业公司的选择与监管由建设单位负责)、并行委托(部分主要的物业管理工作，如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司(部分项目物业公司可以再分包)，核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司)等主要形式。

这种模式的优点是，委托方可以专注于主营业务，广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项，充分发挥社会化专业分工的优势，权责分明，管理服务专业性强、适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易。

其缺点是，需要为专业管理服务另行支付费用，另外，建设单位可能受制于专业公司的信息封锁，难以了解项目运作的真实成本和情况，合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。

2.2 封闭式与开放式管理模式

2.2.1 封闭式管理

封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行凭证，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。

这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。

其优点是保安严密，安全、秩序有保障，业主、使用人放心。

其缺点是安全方面用人较多，人工成本占比大，有时会给业主、使用人、来访者造成不便，产生受限、不尊重感，导致纠纷。

篇8：“GIN”绿色物业管理模式经验材料

“GIN”绿色物业管理模式经验材料

我们玉山物业公司成立于，隶属于胜利油田胜中社区管理中心，现有职工361人，下设3个机关部门、4个物业站以及5支专业化队伍，辖区占地总面积128万平方米，其中建筑面积62万平方米，绿化总面积23万平方米。管理着14个自然住宅小区，居民总户数为9027户。近几年来，我们积极探索推行了具有玉山特色的“GIN”绿色物业管理模式，建立和完善了一套科学的小区管理制度，文秘站网内部管理服务质量控制体系和运行机制，使物业管理走上了科学化、规范化、标准化、专业化的发展轨道。近年来，玉山物业公司先后荣获山东省、东营市和管理局“职工职业道德先进单位”、“创安工作先进单位”、“文明建设先进单位”、“庭园绿化先进单位”、“道德建设示范点”、“文明建设先进单位”等60余项荣誉称号。下面，将我们做法和体会汇报如下：

一、积极探索“绿色物管”新理念，为居民构筑良好的人居环境

GIN管理模式的中的“G”代表“绿色物业管理”，即一种以人为本，以环境优化为基础，以优质服务为中心，依托文化建设上台阶的可持续发展的新型物业管理。“绿色物管”的一个突出特点就是通过提升物业管理理念，从环境、服务、文化等三个方面来构筑最佳的人居环境。

1、以先进的服务理念为着眼点，促进管理与服务的人性化。近年来，我们总结提炼了“挑战平凡，无限创新”的公司精神和“用心发现，诚心服务，无微不至，尽善尽美”的服务理念，依靠企业文化的影响力，以深化绿色物管为核心，变物化管理为人文关怀，促进了管理与服务的人性化。我们通过建立“居民访谈日”制度、在每个楼栋安装了“心连心信息板”等办法，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。我们还组织小区内的青少年，成立了“雏鹰假日小分队”，组织离退休老同志，成立了“夕阳红”文明巡逻队，与物业职工一起共同维护小区内的公共设施，推动了文明小区建设的顺利开展。为给居民提供更加人性化的服务，我们在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄表，电子大屏，背景音乐以及周界防范，物业站也实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。我们还在小区内安装了废旧电池回收箱，在小区绿地放置了各具特色的小型雕塑，在各种苗木上悬挂了介绍该苗木知识的标牌，以此来启发居民爱护环境、爱护小区的意识。

2、以品牌服务为切入点，让居民时刻享受超值服务。物业管理的产品是服务，有了叫得响的品牌，服务就更容易得到业主的认可。经过几年的不断锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品。几年来，我们将这些服务品牌融入承诺服务中，推出了“440”服务绿卡进千家活动，为居民发放“440”服务绿卡，定期到居民家中座谈走访，对居民的意见和建议尽快进行整改和落实，不折不扣地兑现我们的服务承诺。为增进工作人员之间的团队精神，公司推行了“统筹值班法”和“首问负责制”，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。为确保工作人员文明服务，我们实行了“星级服务”，对工作人员进行了礼仪培训，有效地提高了管理服务的品质，受到广大居民的好评。

3、以高品位文化为落脚点，让居民在“绿色家园”中陶冶情操。

我们充分利用小区内的文化场馆、活动中心、橱窗板报等场所，在小区里分别开设了以居民休闲娱乐为主要内容的书画、摄影、音乐、模特、服饰等培训，聘请专业教师组织开展专题讲座，举办居民乒乓球比赛、健美操锻炼、读书征文、艺术作品展览等活动。我们还在与油田图书馆联合在小区内设立了居民图书馆，藏书3万册，并与油田图书馆形成了定期更换新书、相互资源共享的良好机制。我们在小区内开设了油田唯一的社区网络学校―“玉山阳光网校”，面向社区居民，开展不同层次的学习培训和便民服务，为小区居民和广大青少年提供了学习计算机和了解网络知识的良好环境。同时，我们充分利用小区宣传栏、标语牌、灯箱等有效途径，宣传通俗易懂的“家庭美德五字谣”、“十字道德歌”等文明歌谣，不断培养居民的文明居住意识，提升居民的道德层次。我们还组织居民开展各具特色的“楼道文化”活动。舒苑小区13号楼退休教师杜鄢，自发地组织楼道居民在楼道里张贴了丰富多彩的书画作品，被评为管理局20xx年“十大文明新事”。

二、深化推行ISO9001质量管理体系，全方位提升物业管理水平

GIN管理模式的中的“I”是指ISO9001质量管理体系，即通过积极推行ISO9001国际质量管理体系，全面提升物业管理水平，实现管理上的科学、规范、严格、精细与合理。

玉山物业公司于20xx年9月通过了ISO9001国际质量体系认证。近年来，我们依据ISO9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”，在管理方式上实现了三个转变：

一是贯彻“以居民的需求为关注焦点”的原则，在服务方式上实现了由“以我为中心”向“以居民为中心”的转变。在以往的工作中，我们或多或少地存在着“本位主义和以领导满意为标准”的思想，没有真正站在居民的角度上考虑问题，工作应付多、形式多，结果居民不满意。推行ISO9001质量标准体系后，为了落实“以顾客为中心”，加强与居民的沟通，物业站与各专业化队伍联动配合，统一协调，开展承诺服务，并以《致小区居民的一封信》的形式，将服务内容、时限向广大居民进行公开，广泛接受居民监督，促进了管理水平、服务质量的不断改进与提高。

二是贯彻“程序化管理”的原则，在质量控制上实现了由“注重结果”向“过程控制”的`转变。以前，我们围绕促进服务质量也建立了很多规章制度，但落实得并不好，往往是出了问题就按照规定进行处罚，没有从根本上解决问题。推行ISO9001管理模式后，我们将管理与服务的全过程进行有效控制，使各种质量问题由“事后处理”转变为“事前预防”，确保各项工作按标准规范运行，促进了服务质量的提高。在具体的工作中，我们实行了物业公司、物业站、专业化队伍“三级”检查考核机制，建立健全了承诺服务制度，通过定期回访、聘请义务监督员等措施，确保服务质量的持续改进，使小区的各项管理工作“时时有控制、处处有人管、事事无遗漏”，实现了标准化、程序化、规范化。

三是贯彻“全员参与”的原则，在管理方法上实现了由“领导抓管理”向“全员抓管理”的转变。过去，职工对公司制定的管理制度与考核标准只是被动承受，职工的积极性没有调动起来。通过建立ISO9001质量标准体系，理顺了管理关系，明确了职责与权限，变过去领导强制管理为各专业化队伍、各班组、各岗位的分级负责，自主管理，使每个员工都增强了工作责任感。实施ISO9001质量标准以后，每一项工作何时干、何地干、谁来干、怎样干、干到什么标准都有了明确的规定和有效控制。按照ISO9001质量管理体系要求进行过程控制，使我们的管理更加精细化，服务过程实现规范化，服务行为作到亲情化标准。通过定期开展内部质量审核和管理评审，积极采取预防和纠正措施，持续改进管理和服务工作，不断满足顾客日益增长的服务要求。

三、实施运作“一拖N”管理，努力激活蕴藏在基层队伍中的生机和活力

GIN管理模式的中的“N”是指“一拖N”管理，即通过不断改革和调整，在内部管理体制和运作方式上，建立起以物业管理站为甲方，环卫绿化、维修、治保等各专业队伍为乙方的“一拖N”模拟市场运作体系。

几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识。在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。

通过建立“一拖N”管理模式，突出了物业管理站的核心地位和管理职能，明确提供服务的各专业队伍的服务职能，建立起以物业站为甲方、各专业化队伍为乙方的内部模拟市场运作机制，使整个管理运行系统运转更加有序、更加灵活，提升了队伍外闯市场的能力。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场、鑫都置业等一批高标准的非住宅物业，创造了150多万元的外部市场收入，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。

目前，胜利油田的物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。基于现状，物业管理公司应在不断加强内部管理的同时，一是要坚持企业化经营，服务与创收并重。一方面加强内部管理，搞好服务创收，努力克服油田减少补贴所带来的压力和困难；一方面要在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。二是要坚持市场化运作，引入竞争机制。通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。三是要坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。物业管理作为社区下属的一项主要业务，应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做文章。同时，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。

篇9：海尔集团“市场链流程再造”设备管理模式

统一设备管理模式营销体系，使企业变成一个环环相扣，运行有序内各职能部之间的“市场链”流程的链条，从组织上将原来各事业部的财务、采购、销售业务全部分离出来。

1、海尔集团“市场链流程再造”管理模式介绍。

鉴于此模式具体运行方式的设备管理模式十分复杂，笔者特从宏观、中观、微观和保障措施四个运行层面对其进行详细介绍。

(1)宏观层面(集团内各事业部之间的“市场链流程再造”)。

即从组织上将原来各事业部的财务、采购、销售业务全部分离出来，建立外推进本部、商流推进本部、物流推进本部和资金流推进本部。然后将企业内部分散的各种资源整合为全集团统一的设备管理模式营销(结算(资金流商流)，采购(物流))体系，使企业变成一个环环相扣，运行有序(各事业部内各职能部之间的“市场链”流程的链条。

(2)中观层面(各事业部内部各职能部门间的“市场链”流程再造)。

即：海尔集团通过对所有职能管理部门的资源进行整合，新成立了许多独立经营的服务公司，其主营业务收入来源于其位职能部门所提供的服务报酬。也就是说:他们必须像企业外的服务企业一样，让它到职能部门的认可之后才能取得相应收入。否则，会被职能部门索赔。除此以外集团规章制度明文规定:

职能部门若对服务公司的服务不满，可以在社会向范围内第三方购买其所需服务。

例如：海尔集团整合后的设备管理公司通过与被服务公司协商确定服务标准，向其提供设备的购置、维护、保养及备品、备件的准备，并且以合同的形式明确规定双方协商确定的指标范围，超指标每运行一分钟索赔的额度和停机时间，减少一分钟索酬的额度以及服务目标完成后的付酬标准。每个月设备管理公司将根据向被服务部门提供的服务的数量和质量收取报酬，设备管理员，维修工也根据自己负责区域的服务项目的数量和质量获取报酬。

这样的做法使得设备管理服务方十分明确自己的服务责任，并且将用户的复杂要求通过各类指标层层分解到设备管理公司的每一个员工身上，产生了很好的激励效果，并且将指标完成的情况与员工的工资挂钩提供了客观的依据和标准。

(3)微观层面(职能部门内部员工与员工之间的“市场链流程再造”)

核心流程再造

即：将市场机制引入职能部门内部，员工与上级之间的关系不再是行政服从关系，而变成平等的交易关系。每个人都不再对他的上级负责，而是对他的 “市场”负责。因为：职能部门内部员工之间由于平等“交易”已经形成了一个“模拟市场”，人人都有一个“市场”，人人都是一个“市场”。每个员工都是上道工序员工的“市场”。其中，员工之间的具体交易和运作方式为SST(两索一跳的英文缩写)。其具体内容为：

在两个相互独立，并且在业务上发生交易关系的员工甲、乙之间，甲为乙提供了优质的服务，就应该向乙其索取相应的报酬。如果甲干得不好，下道工序的员工丙就会向甲索赔。若甲、乙双方既不索酬也不索赔，第三方就会出面予以制止，即海尔员工通常称其为“跳闸”。

例如：海尔某事业部的发货员李伟向自己的顶头上司-----定单执行处处长陈索赔50元钱，就是因为在海尔集团职能部门内部“市场链流程再造” 规定：陈首先是李的市场，必须向李及时提供其所需信息。但陈却向李提供信息不及时，造成李定额没有完成，被他的下道工序员工索赔50元。事发后，李在谈及对这一事件实质的理解时毫不客气:“以前，我和陈是上下级的关系，我只是从服从领导安排的角度去做，事情的好坏与我无关。可现在不一样了，我为企业节省资金的同时我的收入也提高了，而我与陈处长在工作上的关系是咬合关系，他必须保证给我提供及时的信息，否则我就会向他索赔，因为现在我要按用户的要求去做，做得好坏由用户来评价。”

辅助流程再造

海尔集团提出并践行了“负债经营”理论，让员工独立经营所掌握的“资源”，保证员工成为企业内部市场中的真正交易主体。

其中“负债经营理论”即：企业将员工管辖范围内的所有资源提供给员工作为负债，并要求员工通过经营使资源增值。通常情况下，企业提供的资源与员工的负债是对等的，并且这种合同关系具有稳定性，每个人必须清楚自己掌握的资源是什么、有多少，而且要运用好自己的资源实现规定的目标，

作为管理者不仅要通过竞标的形式让有能力的人上岗经营，而且要利用自己的管理才能，为其下属的每一位负债员工创造一个成长的空间，让其通过自我管理、创新，进行资源的再增值，形成良性循环。[next]

例如：进入海尔的张永劭最初负责的是有色金属采购，他竞聘钢板采购，由于工作出色，曾被评为“标兵”。在初，海尔集团物流推进本部，与他签定了一个合同，要求他负责他们20钢板的全年采购。至此，他由一个一无所有的普通职工突然经营起年营业额达亿元的“公司”，集团董事局的要求是:

钢板价格一开始就定死，若张通过经营 降低了费用或价格，所得剩余就作为张的利润，与收入直接挂钩。2002年国际贸易争端导致国内钢板全面提价。若在过去，张可以理气直壮地说：“没办法，钢板提价与我无关，你们看着办吧!”但是，由于现在签了负债经营的合同，要取得收入就必须完成合同，于是张不得不想尽各种办法降低设备管理模式的成本。比如钢板进港门，以前张只管采购，何时拉货与张关系不大，现在张得赶紧联系拉货，因为晚拉一天就多一天港口费用，拉回物流中心，张还得赶紧将钢板发出来，因为晚发一天，就要多交一天的仓储费，这些都要张自己支付设备管理thldl.org.cn模式。另外张主动与国际化供应商合作，开发新型替代材料，保障了客户的利益也消化了钢材涨价对自己的不利影响。

②.海尔集团实行“资源存折制度”，有利地保障了企业对员工有效激励的实现。

其中“资源存折制度”即：每个海尔员工都持有一张IC卡(也就是资源存折)，在上面记录着他从企业取得的收入。其中收入=劳动力价格-损失+增值提成。

劳动力价格-------一个岗位的竞标价格，

损失-----------工作目标没有完成时相应的收入扣发数额。

增值提成-----则为超过指标规定标准，完成了招标合同规定的任务而得到了额外收入为了减少繁琐计算和失误，“资源存折”的整个计算过程都是由计算机自动生成的。为了充分体现适时性、公开性和公正性，员工可以用IC卡在海尔集团的各个电脑终端系统自动取数，每时每刻都能知道自己的收入情况。

(4)保障措施

由于海尔集团“市场链流程再造”过程中不可避免地出现各种纠纷，但是他们不能依靠传统的方式来解决。为此，海尔集团专门设立了“市场链仲裁庭”，把法院的审判模式引入企业内部，依据集团所制定的规章制度专门解决集团内各部门之间、部门与员工及员工与员工之间由于因过去没有标准或对工作标准理解不一致以及其他原因引起的各种纠纷，并且追究给企业造成损失的责任主体的责任。

2.由海尔集团“市场链流程再造”管理模式抽象出的“内部模拟市场”改革思路介绍。

(1)总括。

“内部模拟市场”改革思路即：以股份制为其运行的产权制度基础，通过企业的组织结构变革，将市场机制引入企业内部。变企业内部员工与管理者的行政服从关系为在企业内部“市场”中的平等交易关系。实现每个员工和部门的自我管理，让每一个员工成为一个个相对独立创造价值和利润的“单元” 的一种企业改革思路。

(2)对总括的具体解释。

①它实际上是一种在股份制这样的产权关系已经相当清晰的产权制度基础上进一步明晰国内大型竞争性国企产权关系的一种成功途径。

因为它通过“负债经营”使每个员工在某种程度上获得了他所掌握的资源的收益权和使用权。从而使每个员工都敢于保卫其所辖财产，成为一个个积极、负责的 “公有财产保管员”。因为：若“保管工作”做得好会获得超额收入，从而将公有财产的保值、增值工作层层在生产过程中层层细分，最终落实到每个员工的身上，真正实现员工层面的产权明晰化。

②“内部模拟市场”与社会中的真实市场相比，其中的每个“交易主体”并不具有真实市场中的“民事主体性”。他们仍然需要服从企业的统一指挥和协调，换句话说：采用“内部模拟市场”改革思路的企业并没有丧失其“领导权威”。

③采用“内部模拟市场”改革思路的企业不仅可以节省大量的组织费用，其内部交易费用，也没有像完全市场化一样大幅增加。

因为：一方面“内部模拟市场”改革思路通过市场机制的运作实现了员工的“自我管理”和有效的相互监督，省去了专门监督员工工作完成情况的部门的大量组织费用。彻底避免了传统行政官僚体制的低效率。另一方面“内部模拟市场”设备管理模式改革思路在实施过程中，企业并没有丧失其领导权威。其行政机制仍然约束着企业内的大量市场交易活动。不会像完全市场化一样大幅增加交易费用。因为在上下工序之间，信息不对称情况有了很大改善。

篇10：电子商务与企业业务流程再造

电子商务与企业业务流程再造

电子商务的开展，对企业运营提出了挑战。围绕电子商务与企业流程再造之间的关系，我以为可以从三方面来看电子商务对中国企业有什么样的影响。

第一个是电子商务对企业生存环境和生存方式的影响。

首先，电子商务手段的采用，使得经济生活完全打破文化习俗的影响，排除了语言交际的障碍和意识形态的差异，使整个世界联为一体。网络本已客观存在，无论你上不上去都面临着由网络带来的全球化竞争。这对我们的企业而言，明显是一个很大的挑战。网络本身所能提供的减低企业的产品成本、经营成本的作用是十分明显的，从这些功能角度说，它显然是一个潜在的已经看得见的对我们的企业比较成本发生巨大影响的现代工具手段，所以电子商务本身是我们的企业发展的一个新的增长点。前面已有专家分析了电子商务对不同行业成本变化数据，平均水平基本定在可减低百分之一以上，这一数字应当是相当可观的。所以说，全球化既是商机又是挑战。经济的全球化，在全球范围内配置资源，再加上电子商务的运用。经济增长和效率的提高是显尔易见的，对追求效率的企业运作的最高约束，使得我们必须正视电子商务所造成的新的经营环境。

其次，要素流转方式的变化。在发展电子商务问题上，我以为必须十分强调物流配送能力，强调物流体制方式的改造。我们可以从上海梅林公司在发展电子商务中所取得的成绩得到启示。梅林以经营纯净水所建立的送水系统为基础，逐渐延伸，拓展到其他生活用品。尽管这种物流能力表现为三轮车、小货卡，甚至他们电子商务的能力只是电话，而不是电脑，但已有电子商务的影子。所以造成它在股市上那么好的表现。应当看到，我们在计划经济背景下遗传下来的整个物流系统严重不适应现代大生产体系的要求，在这种环境背景下，我们的企业需要很好地研究自身既已形成的销售网络应当如何加以改造，它并不一定就能很好地与电子商务结合起来。

实际上，改革开放以来，国外一些大公司在选择合资合作伙伴时，十分关注中方企业的营销能力和网络基础。如雀巢公司就盯住上海牛奶公司，对计划经济下形成的订奶送奶网络系统很感兴趣，因为这一网络经过改造完全可以很好的与现代电子商务结合起来，转入到现代物流系统。电子商务的出现对物流系统提出了特别的要求必须引起足够的重视。

再次，就是结算方式和企业间信用问题。目前企业之间普遍存在三角债，在我们企业的'运作环境当中，整个银行服务和企业自身对资金流控制能力以及在企业运作当中的信用形象、结算的变化，面临一系列的挑战。电子商务如果没有一个非常好的信用系统来支撑，没有一个信用法律体系来支撑，简直是天方夜谭。我想这是整个环境变化的三个方面，实际上前面几位国外驻国内的大机构对电子商务的解释对我们是很有启发，对如何真正认识电子商务也有启发。

第二，电子商务对企业经营理念的挑战。

我们的企业特别是国有企业长期以来生活在计划经济的体制下，生活在政府的怀抱里，政府对国有企业的关怀非常多，非常直接。可以说改革到今天我们的国有企业始终是在吃政府优惠的情况下来推动改革的，从利润留成直到正在推行的“债改股”。民营企业从来没有享受到这种待遇。也正是这样，民营企业在成长中经受了各种考验，具备非常强的实力和与市场天生的亲和力，这是民营企业与国有企业的巨大区别。假如我们的国有企业总是想依靠政府，最终也很难真正走向市场。所以，我觉得在观念上要接受挑战，因为电子商务本身是现代工具手段，这种工具手段是每个企业、每个人都可以参与的，而支付能力、信誉能力是参与的门槛。

关键性挑战的三个方面表现在：首先，就是信用在电子商务当中的独特的资本能力和对电子商务活动的发动能力。我们的企业必须建立起完全适应市场经济的现代信用观念，这恐怕是我们的经济生活当中需要特别强调的东西，因为在电子商务活动当中完全凭借着你自身的陈述、你的帐号、你的密码，银行可能在其中提供服务、进行监督。但是，我觉得在我们的法律和整个电子商务活动的秩序还不清楚的情况下，更多的就取决于我们企业自身的自律能力。在这里，现代电子商务活动和谈判活动当中的信用背景、信用支撑实际上发挥一种独特的资本作用。习惯性地依赖政府、跑步（部）向前（钱）的思维方式，显然是缺乏自我信心和信用能力的。

其次，整个订货过程当中的观念要转变，过去是见货数钱，一手交钱一手交货。但是，在电子商务交易方式下，过去的那种眼见为实的商务活动观念就必须转变，由于不能看到货，只是在网上把货物的品种、规格、报价、需求量报出来，对于我们企业自身而言，商品的质量、商品的标准以及以在商品买卖过程中，所谓标准合约方式的很多新的标准必须要建立起来，因此需要有新的适用应电子商务企业经营的标准。可见，电子商务对企业管理的提出了挑战。我把电子商务企业的管理称之为“新管理”，这里面涉及一系列的问题。前面几位嘉宾提到，信息观对企业内部整个管理岗位的设置、管理人员的配备以及企业内部管理的流程，必然提出挑战，因此必须接受新管理观念，比如说时间，比如说预期收益的未来管理。所以，运用电子商务的企业的管理，必须要有新的管理观念，而这种观念最终落实在企业管理流程的再造上。电子商务活动是一个成长性非常强的新的经济增长点，为了适应电子商务活动，我们应该使电子商务活动很好的“本土化”。所谓“本土化”是有中国特色的，必须从中国实际出发，导入电子商务活动，而不是照抄西方的模式，我们欠缺象西方那样成熟的电子商务基础设施。

第三个方面，与电子商务活动相联系，企业运营的流程需要加以再造。

首先是企业的内部管理与外部管理之间关系的调整。在电子商务信息网络媒体手段下，要求企业内外保持良好的互动能力，也即内部管理、内部流程通过上网与外部环境之间的一种互动的能力。因为电子商务活动已经清楚地告诉我们能够大大减少采购成本，能够大大地放大可选择的采购对象，作为供应者来说可以放大需求者的对象范围，对供应者和需求者都会产生直接的巨大的冲击和变化。因此无论你是作为采购者上网还是作为供应者上网，必须根据电子商务活动信息规律本身的要求来重组内部的流程体系，改变自己内部的管理标准，因为在网络化时代，数字化时代，整个的消费者本身的消费行为发生了变化，你如何提供个性化服务，改变大批量少品种的生产方式？如何形成企业内部与外部环境的柔性制造体系？根据用户需要，加以特别的设计以至于在你的流水线上面能够很好的处理这种个性化产品，原材料供应要求到位。

实行电子商务，就是根据用户的需要进行生产。如汽车制造，过去的那种大生产方式已经改变，以至于整个企业的库存已经不存在了。通过电子商务，似乎出现了带有共产主义萌芽的按需生产，企业内部

出现了柔性生产体系。我们整个企业的流程中，第一信息发生，信息的源点是在消费者需求的信息上，整个企业内部的物资采购，物资在生产车间当中的配送，以及组装线本身的工作秩序，乃至于送到消费者手中，整个过程如何做到井然有序，对企业是非常大的挑战。大型企业习惯了大批量生产，而今天个性化的市场占有率的概念变了，信息的流程以及信息的标准考核方向都在改变。所以，我觉得这是我们的企业需要特别重视的内外管理的良性互动。比如说海尔，海尔的产品都是白色的，他没有为了区分产品而在产品的喷漆外部颜色上做文章，而是通过在总品牌下加上很多副标题，来区分不同的产品，这是适应现代消费个性化的特点所提出来的一种企业内部管理流程的变化。有些企业为了区分产品，在产品的包装或颜色上作了文章，必然造成生产环节要么多一个喷漆流水线，要么在只有一条喷漆流水线的情况下，经常根据不同的颜色调换喷漆、喷枪。这样一来，不仅对市场的反应应变能力相对慢半拍，而且会增加生产成本。可见，如何区分产品，不能够停留在原来的观念上，不是通过颜色来区分，而是通过商标副标题来区分。

其次，与外部环境变化相联系，我们的企业运营如何与整个物流程序的改造相配合呢？比如说，我们上海的烟草集团和酒糖业有非常好的物流系统，前些年烟草和糖业开展合作，成立了“捷强连锁”，双方优势迭加，产生了很好的经济效果。为了调整企业的内外关系，我们的企业不一定都要从头开始，建立各自的营销和配送网络，而是可以拿起合作的武器来解决我们自身的企业流程再造，适应电子商务的要求，改变企业自身与外部环境之间的互动能力。最近，无锡的“小天鹅”和广东的“科龙”宣布建立“战略联盟”是一个成功的典范。

再次，就是企业内部的流程再造问题。中国的企业今天所面临的是市场化和电子化相交织的流程再造。也就是说，我们国有企业的流程再造是包含两个层面，首先是如何适应市场经济的问题，与此同时，才有如何适应市场经济条件下电子商务手段的问题。因为国有企业的传统流程，恰恰是国有企业致命的弱点。企业的内部流程再造，必须把企业自身的经营机制、管理体制真正按市场要求来加以再造，与此同时按照电子商务基础要求加以再造，没有这两方面的再造或者这两方面的力量的推动是难以成功的。通过再造，实现企业制度的创新。流程再造需要制度的创新来加以巩固，没有制度的创新，纯粹只是做一般流程的再造，只是赶时髦，我觉得很难真正赶上新经济的要求。此外，在人力资本的开发、在团队意识的培育、在产权制度以及组织机构的调整等方面对整个企业制度加以根本的改造创新，才能与企业的业务流程再造相得益彰。

篇11：营销创新与价值再造

“我能为消费者再造怎样的价值？”这是价值营销时代企业应思考的问题，而且要作为动态问题反复问自己：昨天提供了什么？今天应该、可以、必须提供什么？明天呢？解答的过程，就是发现营销创新本质意义和有效路径的过程，就是企业蜕变成长的过程，

营销创新与价值再造

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有多少曾被誉为超前的标杆式的企业模式，却因现实中面临重大困境而很快成为被怀疑的对象？不同的人，脑子里会闪过不同的答案。我们需要再度审视商业模式的真正意义和内涵。许多中国企业所谓的创新和营销模式，在很大程度上仍然源于对国外企业的浅显模仿。我们应该在这个市场发展的重要转折性关口（即进入为价值、创意、体验、文化埋单的后消费时代），需要重新掂量和探究企业经营和市场营销的内核和本真。

管理大师德鲁克早就提出商业经营的两个核心要素：创新、营销。而在后消费时代，企业的这两个核心要素紧密得无法分割，它们已超越概念意义，更充分地融为一体。单纯的创新和单纯的营销，都不足以创建和维系高水准的顾客价值，因为当社会文化生活以短暂的周期开始频繁改变时，顾客价值创新就全面替代了简单地迎合顾客需求，变成创造和引导顾客需求。在这个过程中，创新和营销便成为一对商业经营的共同体，开创和捍卫企业及品牌在市场上的竞争地位、长期发展及稳固。

价值营销的“永远下一个”

创新和营销的融合，主要体现在对两种观念的发展和综合：一是现时流行的长尾理论，维基经济学说；二是引爆点理论。

正如长尾理论、维基经济学说所言，小众市场正日渐成为企业赢利的丰富源泉和发展保障，但这只是一个层面，这种观点把小众市场所流行的个性化需求，看做是由大众市场对热点的熟视和疲惫直接发展而来的。如果我们把思维再深入一个层次，若干个小众市场所要求的个性化千差万别，企业及品牌不可能为成千上万个小众群体创造和提供各取所需的产品和服务。若干小众市场必然有其共同的特性，《蓝海战略》一书中谈到一个名叫“黄尾”的葡萄酒品牌，就是一个很好的明证。它把各种利基市场牵引出来，再用另一种热点来整合这些小众市场，创造出了另人意想不到的市场结局，整个美国葡萄酒的市场格局和产业格局由此改写。小众市场也好，利基市场也罢，它们都将在分化的需求之后寻求共同的价值热点。分化的需求客观存在，但极度分散的需求不可能让一个企业或品牌七十二变式地分头应付。聚合需求的主要特点，才能创建更为强大的企业及品牌价值，而后在企业资源允许的情形下，进行部分小众市场的围剿和清扫是为明智之举。

人们重视长尾理论还有一个重要因素，那就是有些小众市场的个性化需求即为潜在的主流消费需求特征，关注小众市场可能使我们在不久的将来获得偌大的市场空间。小众市场能为企业及品牌提供“永远下一个”的价值再造参照，抑或是直接的市场需求采纳。

而引爆点就是“永远下一个”最直接的现实兑现，它所涵盖的三项法则，个别人物法则、附着力法则和环境威力法则，是企业在进行“永远下一个”的品牌价值打造时必须充分融合的，

从上述两种理念的核心之处可以窥见，小众市场需要的个性化和大众市场需要的主流趋势及热点必须有机结合，才能使“永远下一个”的企业及品牌价值再造，在后消费时代形成良性接力。

在“永远下一个”的价值再造历程中，美国的3M公司似乎有着先天的基因。这家拥有1历史的超级创新明星企业，创立伊始就进行着永不停歇的企业及品牌产品的价值再造，发明了6万多种产品，平均每2天推出3项产品发明。全球有一半的人都是3M的直接或间接用户。

然而在3M公司的下一个价值再造中，有许多是在当时并未能获得普遍的消费市场，但经过不断的刺激和引诱，其品牌产品的价值最终成为消费市场的核心选择和最广泛使用。例如在前发明的棱镜玻璃光导管，其液晶显示亮度在20年后的今天成为笔记本电脑和数字电视的重要功能；在1968年发明的弱性黏性胶，到1980年以后才大放异彩，“Post-it”报事贴便条纸至今仍风靡全球。

价值再造的三叉生命周期模型

“永远下一个”的价值理念和实际案例呈现出来的结果，就是关于企业品牌及顾客价值的再造架构――三叉生命周期模型。它聚焦于品类成长、消费采纳和资源耗用三个层面，并在其交叉地带进行价值再造。

洞悉品类生命周期可以帮助企业分析整个品类的现状和未来走向，尤其是分析现时品类成长的节点，以判断有无派生品类产生的可能，因为派生品类既可以避免众多同类产品的竞争，又能够成为现有品类的替代类型。全面了解和分析品类生命周期的各个阶段（初始期、发展期、成熟期和衰退期）及其关键特征，有助于发现价值再造的全新地带。

接下来是分析消费采纳生命周期。在顾客对品牌产品进行消费采纳的整个过程中有两种情况需要分析，一是顾客的自然生命周期，二是阶段内的消费生命周期，即消费者在青少年、成年、壮年、中老年的某一特定阶段，对某一品牌产品的试用、购买、体验、转变、放弃。这两种情况共同决定顾客在实际的消费采纳中形成的价值选择导向，不能真正根据这两种情况来解构消费市场，就很难获得企业及品牌在品类基础上形成的价值再造，充其量只能是品类创新，而品类创新的成功风险极大。

此外，还要分析企业及品牌资源耗用生命周期。资源的过度重复使用，会令企业及品牌在市场上逐渐贬值。资源价值只能维持一时的竞争力，当市场、消费和竞争转变时，新资源的及时补充变得异常重要。西门子在通信领域拥有一定的资源，并在初期市场上有较好表现，但同一资源的耗用使西门子通信业务生命周期的每个节点，直接对其在通信领域的市场绩效和品牌价值产生渐进的负作用，越接近成熟期和衰退期，其资源贬值越厉害。这时就算西门子重新注入资源，因为错过了对接市场需求的最佳时机，也很难令通信业务东山再起。要分析企业及品牌的资源耗用生命周期，必须关注资源的现实性，积极评估资源在每个阶段的相应特征，而且要率先做新资源补充的战略规划。任何行业的强势品牌基本上做到了这一点。

在中国抽油烟机市场，曾经靠强大的生产和设计资源迅速成为行业强势品牌的方太、老板等，在现今的市场上已不能继续其稳固的市场地位，因为它们的生产和设计资源已经不断被耗用，新资源补充又不够及时和充分。反观西门子在技术层面的拔高，使其在过去两年成为抽油烟机市场的主流品牌。得此教训，方太等企业已开始大举开发和填充技术资源，以形成企业及品牌的价值再造。

篇12：物业管理模式弊端及改革思路论文

物业管理模式弊端及改革思路论文

1.落实《物权法》，完善物业管理市场

“业主委员会”是全体业主的代表机构，根据法律代表全体业主行使业主的所有共同权利和履行公共职责。完善物业管理市场，使物业管理行业健康发展和保障物业管理公司利益都有着深刻的影响，也是物业管理行业发展的必然要求，彻底改变原有物业管理模式中强买强卖的性质。物业项目应该强制性的规定必须成立业主委员会，随着物业交接和入住和正式投入使用，业主委员会就必须得成立并且发挥作用。其次简化业主委员会成立程序，根据约定的竞选方式，民主公平的竞选。对于以前遗留的一些没有成立业主大会的小区或者商铺，写字楼，政府方面应该督促社区，街道办事处，居委等机构帮助这些小区和写字楼完成业主委员会的组织，并在一定的时间内，把业主委员会组织情况作为片区居委会，街道办事处的考核内容。确立“业主委员会”有独立的民事行为能力和法律地位，在出现业主违约等物业管理纠纷后，业主委员会可以是原告或者被告，必须承担相应的责任，物业管理公司的利益也可以得到切实保障。业主自行决定物业管理方式，打破单一强制性的物业管理模式。随着业主委员会的成立和发挥作用，单一的由开发商前期直接指定的物业管理模式终将被彻底淘汰，由“业主委员会”征集全体业主意见，决定管理方式，根据《物权法》的规定，决定自行管理，还是聘请相关专业人员，对物业进行管理。

2.摆脱物业管理模式的依附性，物业公司依法独立经营

鼓励独立自主经营的物业管理模式，逐渐淘汰依附性强的物业管理公司。内部福利型的物业管理模式，在经济上依附于房地产商和企业，不能独立自主的经营和运作，这样的物业管理模式，不但不符合市场经济发展规律，也不具备长期可行性，开发商无法做到长期的不断补贴物业费用，企业单位的福利和人事也随时变动。随着物业管理市场的完善和物业管理模式实现多样性，市场最终会淘汰依附性强，缺乏竞争力，盈利能力差的物业管理公司，随着社会发展，内部福利型物业管理模式会自然消失，摆脱对开发商的依附性，鼓励独立自主经营的物业管理公司发展，公司制物业管理公司占据主导地位是将来物业管理模式的必然结果。物业公司的任免权由业主委员会决定。随着“业主委员会”的成立，明文规定物业管理公司由业主委员会招标和选择，房地产开发商不得介入，彻底改变由开发商前期指定物业管理公司，以后逐年续签的模式，物业管理公司能否取得管理权，不再由房地产开发商决定，而由“业主委员会”负责招标决定。规范物业管理公司竞标程序，透明度，建立一个相对比较公平的物业管理市场竞争机制，让自主经营，自负盈亏的物业管理公司拥有一个良好的发展和竞争环境。承接检验物业时以科学数据为标准。物业管理模式的依附性得到改善后和物业管理任免权不由开发商掌控以后，物业管理的承接检验就会更加规范严格，以明确的质量标准和检测数据来规范房屋交接的具体标准，房屋的交接必须通过检验测量，达到规定的`标准后，才接收管理，所以国家的法律规范应该尽快的完善关于承接检验的相关科学标准，物业的承接检验必须要达到标准后才移交。

3.对物业公司服务范围和资金使用范围加以细分

明确政府公共服务区域。物业管理模式多样性的实现，笼统一体的物业管理模式也不复存在，物业管理服务将划分为很多小的板块，政府就无法以建筑区域为借口，不履行公共义务，该由政府履行的公共服务区域，就由政府履行，明晰政府责任范围，把本该属于政府公共服务的部分。将物业管理服务内容中的政府公共服务部分踢出，这一部分公共服务内容由政府相关部门来完成。这样既可以提高政府的威信力，加强政府的参与度，又可以还原物业管理核心内容和减轻物业管理公司的管理负担。物业服务内容细分，资金使用途径明确。随着物业服务板块的细分，物业管理专项资金的使用将得到明确的界定和“业主委员会”的监督，物业管理公司不能再利用界定模糊，业主不知情等情况，擅自使用物业管理专项资金。有了业主委员会，就可以开设账户，业主委员会也可以充当法人，专项维修基金就可以由业主委员会持有管理，物业管理公司要动用转向维修基金，必须通过业主委员会同意和鉴定为是专项维修项目，再由业主委员会拨付资金。物业管理服务范围的细分可以避免物业管理公司动用专项维修基金维修维修本该属于物业管理公司责任范围内的项目。

4.物业公司应提升物业管理水平，寻求新的利润增长点

外国物业管理公司的冲击和物业管理市场的逐步规范，物业管理市场必然会朝着专业化和市场化发展，物业管理企业必须以科学的管理方式，来精简成本。专业化的人才提供专业化的服务，社会和经济的发展，人们想要追求更加高品质的的生活，必然要求物业管理公司提供更加专业的服务，物管公司想要保持竞争力，优化资源配置，节约开支，发展壮大必然会走专业化的道路。物管项目由专业公司来完成或者物管工作由专业人员来完成，要求持证上岗是物业专业化的要求，相关部门应该加强对物业管理公司证书的检测和监督，专业化分工，专业化管理，专业化人员，在这样的基础下物管公司不但能够节俭开支，精简机构，压缩成本，为业主提供更加精良的服务，而服务水平的提高和规模化的经营，让物业管理公司保持强势的竞争力，获取利润。

篇13：博士后公寓物业管理模式探析论文

博士后作为科研领域中的重要补充力量，对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现，国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强，然而在博士后的管理和服务的实际工作当中，仍需要面对各种困难和问题，特别是博士后公寓管理问题仍较为突出，不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此，如何做好博士后公寓物业管理工作，势在必行。

一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述

关于博士后制度，其在国内产生于上世纪80年代，首批设站单位为上海交通大学。自此开始，博士后规模便呈现逐年增加趋势，流动站极多，据相关数据统计表明，截至，上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面，或科研工作角度，博士后规模的扩大都将表现出极大的`作用。但这种规模扩大背景下，使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题，特别在公寓管理与服务方面，更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看，多以套房类型为主，相关的设施包括厨卫设施、基本家具等，且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房，若不愿居住或住的时间较少，便会出现转租等现象。对此现状，物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源，不利于公寓利用率的提高，博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此，现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用，需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。

二、博士后公寓物业管理完善的具体措施

1.从住房规模管理角度。

保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理，是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例，其自建站至今，博士后进站人数突破3000余人，每年平均上涨的速度都保持在百分之十几，需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况，适时开展公寓维修粉刷等工作，且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造，将原有套间进行增加，为单身博士后体提供单间住房。这样，房源紧张问题得以缓解，公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外，管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理，如单身博士后采取单间公寓方式，而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理，使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。

2.从公寓设施管理角度。

通常进站后博士后往往有一定的工作周期，这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站，为保证新进站博士后居住环境质量有所保障，便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间，在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭，所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等，并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等，而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外，为保障公寓住房安全，可将电子门禁系统引入其中，防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整，可直接进行申请，便转至套房中。而对于套房公寓管理问题，要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作，可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中，这样可为博士后的生活条件提供保障。

3.从进出站管理角度。

进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建，或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订，尤其应注意对于出站博士后，应考虑将住房时间延长一个月，这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面，物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时，应有在站人员为其住房进行担保，使协议的有效性得以提高，这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作，都应坚持以人为本的核心理念，其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容，特别在租金方面，管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置，由博士后进行自主选择。

4.从其他相关规范管理角度。

有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中，首先可从进站管理方面进行规范的完善，对于进站的博士后，物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容，同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求，特别针对博士后进站后再次转租等问题，需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次，对于住房期间问题，物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主，这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系，及时解决存在的问题。最后，在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓，物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作，对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障，管理部门需将房门锁进行及时更换，并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确，以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件，可对其他设施等进一步完善，如电话系统方面，可引入智能卡式电话，无需缴纳月租费便可在校内进行通话，并能够装入宽带，既为博士后提供极大的便利，而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省，如空房间进行的电话月租费的缴纳，在智能电话引入后便可得到解决。另外，为实现人性化管理目标，相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容，如当学校无法提供充足的住房资源给博士后，可给予相应的补贴限额，由博士后自行租房，但应注意在补贴额度上也做好明确规定。

三、结语

博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求，只有使人才的各项生活条件得到保障，才能更好的服务于社会。实际管理过程中，应立足于现行博士后公寓管理现状，从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手，促进公寓物业管理水平的进一步提高。

参考文献：

[1]王玲,傅和平.博士后公寓管理改革浅谈[J].才智,2011,27:303.

[2]韩振.高校青年教师公寓管理问题的分析与探讨——以同济大学为例[J].高校后勤研究,2015,03:55-57.

[3]范德尚.美国博士后调查及其对中国的借鉴意义[J].首都师范大学学报(社会科学版),2010,01:152-156.

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[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.

篇14：企业管理与企业管理模式

企业管理与企业管理模式

摘要：近年来，企业的经营环境发生了重大的变革，经过多年努力，已经成功融入到世界经济中，这对于我国企业的发展不仅仅是一种挑战，更是一种机遇。我国企业在新的社会发展时期，面临着利润增长模式变化与产业结构转型的挑战，企业要想实现可持续发展，就必须要积极适应社会发展趋势，改革传统管理模式，本文主要分析企业管理模式与企业管理工作的开展。

关键词：企业管理模式 企业管理 发展

企业属于国民经济的发展命脉，自从改革开放之后，我国的经济水平得到了迅速的腾飞，以往传统计划经济体制已经难以满足社会发展了，虽然近年来企业的管理工作取得了一定的经验，但是在与现代模式的对接上还存在一些问题。在21世纪初期，我国成功加入了WTO，经过多年努力，已经成功融入到世界经济中，这对于我国企业的发展不仅仅是一种挑战，更是一种机遇。我国企业在新的社会发展时期，面临着利润增长模式变化与产业结构转型的挑战，企业要想实现可持续发展，就必须要积极适应社会发展趋势，改革传统管理模式，与现代化轨道接轨，突破传统的思想观念，用现代化管理思想来促进企业发展。

一、现代企业常见的管理模式

企业管理模式的种类是非常繁多的，不同的国家，企业管理模式都会存在一定的差异，这种管理模式与企业自身的实际情况、国家文化背景、历史传统息息相关，发展到今天，企业管理模式派生出了很多类型，这主要包括以下几个方面：

(一)制度化的企业管理模式

制度化的企业管理模式最早产生于美国，在二次工业革命后，美国社会开始探究工业化发展与人性之间的关系，企业管理模式开始从传统管理模式转化为制度化管理模式，该种管理模式可以提升企业管理工作的有效性，避免管理工作发生混乱，保证企业朝着稳定的方向发展。当然，企业管理制度并非一人拟定，而是由各个部门管理人员共同商定，该种管理模式从本质上而言是建立在“经济人”理论上，该种管理模式有着显著的时代性特征，但是却带有资产阶级剥削本质的意味。

该种制度对于员工权利与义务的要求是不平等的，员工需要时时刻刻服从规章制度，但是高层管理人员却不需要，久而久之，就会导致员工对于企业的发展失去信心。

(二)情感化的企业管理模式

情感化的企业管理模式是在制度化管理模式基础上发展而来的一种管理模式，情感化的企业管理模式强调用人性化管理理念来开展管理工作，从西方组织行为学角度而言，人除了有工作的需求，还有情感需求，因此，企业不仅要满足员工的物质需求，还要在管理要素中融入保健因素与激励因素，尤其是激励因素，在企业管理中融入激励因素可以很好地满足员工的情感需求。

(三)血缘化的企业管理模式

血缘化管理模式即家族式管理模式，该种模式有着非常悠久的历史，从封建时代传承下来，企业管理人员由家族成员担任，该种管理模式在世界范围内都是非常普遍的。血缘化的企业管理模式有着一定的代表性，企业的发展主要依靠血缘关系来维系，可以保障执行工作与决策工作的统一性。

二、企业管理模式与企业管理现代化的关系

(一)企业管理模式

企业管理模式即企业在日常管理工作中为了顺利实现经营目标形成的经营框架，该种框架对于企业的可持续发展是非常有意义的，对于企业来说，除了以上几种常见的管理模式之外，还包含很多的内容，如企业自身技术路线、资源应用方式、组织结构优化模式等等，这些内容都与企业架构调整与组织调整相关。

(二)企业管理模式现代化

在现代社会，企业面临的经济环境与世界环境是非常复杂多变的，企业发展的根本目的并非实现盈利最大化，企业管理模式开始从传统盈利为中心转化为知识型与学习型发展模式。企业管理模式现代化本质就是让企业管理模式跟上现代化发展脚步，企业要想得到深入的发展，就必须要努力突破自身在发展过程中出现的各类管理瓶颈，综合而言，企业管理现代化包括三种内容：

第一，企业管理现代化这一概念是不断的发展的，需要在社会生产力角度上进行调整，企业管理现代化是一种适应时间与空间的新型管理模式，该种管理模式会随着时代的发展产生变化，赋予其新的时代内涵。

第二，企业管理现代化是一种世界范畴，不同国家整体发展水平存在一定的差异，无论是何种类型的企业，都要无时无刻的面对世界格局的变化，这些变化会致使企业出现质变，为此，企业必须要掌握发展时机，积极改革自身的管理模式。

第三，企业管理现代化的变革需要满足系统性特征，企业管理模式的完善是一个循序渐进的过程，并非依靠某个环节的完善就能够实现，这种变革是循序渐进的，不能随心所欲的更改，企业要想获取到发展，就需要不断审视自身管理系统中存在的缺陷，让自身可以突破发展瓶颈。从这一层面而言，企业管理现代化属于典型的系统工程，会涉及到人力、物力、财力等大量的因素，必须要进行深入分析才能够完善。

三、管理模式视角下企业管理现代化发展方向

企业要想在激烈竞争的现代社会获取到发展，必须要采取科学有效的`措施提升自身的劳动生产力，对现有的资源进行合理配置，让自身的发展迈入科学化脚步，不断提升自身的实力，解放生产力。在日常管理工作之中，管理人员需要从自身的管理框架着手，对深层次结构问题开展调整工作，提升企业管理模式的现代化水平。对于企业而言，应该重视知识经济现代化的发展趋向，因为企业的发展以及可存续性，已经成为企业经营一个重要的问题。企业的盈利实际上应该建立在企业自身的可持续性的发展当中，只有企业在日常的管理过程当中能够更多地重视企业的发展整体系统优化，才能够更好地让企业的管理功能发挥到更好的水准当中。因此，企业应该追求精细管理，为科学管理奠定重要的制度基础，从而为企业员工的积极性提供一个重要的管理平台。

此外，在现代化发展进程中，企业要避免盲目追求利益，看到自己身上肩负的社会责任，看自己应该如何在社会中塑造出良好的品牌形象，不断提升自己的市场占有率。同时，企业还要积极利用先进的科技水平，提升自己的发展空间，对相关信息进行集中性处理，避免信息过于分散影响企业的综合竞争力。

四、结语

企业的现代化管理是需要企业更多重视企业的管理模式，从而促进企业内部各项不同的资源进行整合，为企业的高效管理以及组织有效性提供一个重要的资源平台，进一步使得企业可以解放生产力和发展生产力，促进企业在新的时代条件下得到可持续的发展。

参考文献

[1]何桢，刘秀国，韩亚娟，张敏.企业管理创新与六西格玛管理的关系研究[J].天津师范大学学报(社会科学版).2009(05).

[2]赵曙明，李乾文，王文宇.转型经济中的企业管理――第六届企业跨国经营国际研讨会观点综述[J].经济管理.2008(15).

[3]谭玉成.探讨企业管理模式与企业管理现代化[J].经济研究导刊.2013(18).

[4]杨潇潇.企业管理模式与企业管理现代化的初探[J].经营管理者.2012(04).

[5]企业管理现代化的进展与挑战――访中国企业联合会执行副会长蒋黔贵[J].企业改革与管理.2008(10).

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篇15：传统文化与生态型管理模式

传统文化与生态型管理模式

社会发展观的变迁使生态型管理模式成为管理创新的重要趋势.中国传统文化蕴涵着丰富的.管理思想,其优秀内容是催生生态型管理模式的内在支撑.国内企业创建本土化的生态型管理模式必须树立整体利益观,确立企业的管理生态,营造艺术化管理风格.

作 者：丁瑞莲 Ding Rui-lian  作者单位：中南大学,行政学院,湖南,长沙,410075 刊 名：科学・经济・社会  CSSCI英文刊名：SCIENCE・ECONOMY・SOCIETY 年，卷(期)：2005 23(1) 分类号：G04 关键词：传统文化   生态型管理模式   利益相关者团体  

篇16：新型物业管理模式中的契约关系

新型物业管理模式中的契约关系

经济的发展，社会的分工，特别是住房商品化进程的推动，正在迅速提升物业管理在整个社会生活中的地位，并逐步改变着物业管理的模式。据不完全统计，截至底，全国物业管理的覆盖面已达物业总量的38%，经济发达的 城市已达50%以上，深圳等城市已超过95%，物业管理企业总数超过2万，从业人员超过230万。然而，传统的物业管理模式却成为有效规范各方关系的滞障，引起大量物业管理纠纷甚至恶性案件的发生。这种状况，正是一年前国务院颁布实施《物业管理条例》(下称《条例》)的社会背景。《条例》的颁布成为物业管理模式转型的一个里程碑，物业公司与业主之间的关系由传统上行政化的强制管理与被管理的关系转变为平等主体之间的契约关系，从而为确定双方之间的权利义务提供了基本坐标和准则。然而，从《条例》颁布一年来的实践状况来看，物业管理中尚有许多认识误区有待澄清或强调，最突出的问题是业主委员会与物业公司之间的法律关系。 一、关于业主权利和业主委员会角色的定位 根据《条例》的规定，业主在物业管理中享有选举业主委员会的权利并享有被选举权，同时有权监督业主委员会的工作。这一权利被有些学者解读为业主的政治权利，与宪法所保障的选举权与被选举权混为一谈。这种观点强调了业主的权利和代表业主利益的业主大会以及作为业主大会执行机构的业主委员会的地位和权力，相对于传统物业管理模式下业主权利被漠视和私人财产权被行政权力强行侵害的状况相比，这是一种社会进步。然而，由于这种观点误导，在现实中，有些人将业主、业主大会、业主委员会的权利视为应该高于物业公司的权利，将物业公司仅仅视为业主的仆人，这同样是对市场经济下平等民事主体之间法律关系的一种误解。 “物”业管理中的各种权利和义务都是基于作为这一关系客体的“物”而产生的。业主的选举权和被选举权都是由业主的财产权(以物权为核心)派生的，业主大会和业主委员会则是基于社会自治的理念而形成的由业主自主管理与自己财产和共同财产相关的事物而形成的契约性/公约性机构。业主委员会经业主通过选举的方式一揽子授权，按照公约和法律规定在任期内管理涉及全体业主共同利益的事务，并协调相关各方的关系。不过，由于各业主的利益既有共性又有个性，业主委员会不可能执行业主个体的意志和代表个体业主的利益，因而业主委员会一经成立，便在授权范围内独立地行使权力/权利，但按照一定程序接受业主大会的监督。 二、关于业主委员会与物业公司之间法律关系的认识 在业主委员会行使的权利和职能中有一项重要内容，就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同。但在这一物业服务合同中，物业公司作为民事主体而成为物业合同的一方主体毋庸置疑，因为《条例》明确规定从事物业管理的企业必须是具有相应资质的独立的法人。而业主委员会是否为这一合同的另一方主体，则是一个富有争议的法律问题。一种观点认为，业主委员会和业主大会都不是独立的法人，业主委员会仅仅是作为代表业主权益的业主大会的执行机构与物业公司签订合同，不能作为物业合同的一方当事人。然而这种观点的困境在于，业主个体显然也不是合同的一方当事人。那么，物业合同中的当事人除物业公司之外，另一方当事人究竟是谁？不解决这一问题，物业管理合同在履行过程中就会出现权利、义务主体和内容不明确的问题，一旦发生纠纷，物业公司也难以获得应有救济。 笔者认为，业主委员会在物业合同中的主体地位可以从以下几个角度来认识： 其一，民事主体和民事诉讼主体的制度。尽管在民商法理论中尚未承认“其他组织”的民事主体地位，然而，这种制度和理论上的限制并未影响这些组织参与民事交易或发生其他民事关系。一旦发生纠纷，个人合伙、破产清算组织、正在组建中尚未获得法人资格的企业等等经济组织或社会组织，只要符合一定的法律要件，都可以作为民事诉讼主体，以自己的名义参加诉讼，解决他们与其他民事主体(或非民事主体)之间的纠纷。这对于我们理解业主委员会在物业合同中的实体地位和诉讼地位提供了一定启示。 其二，代表人诉讼制度。涉及业主利益的大量民事案件，包括业主与物业公司、业主与开发商、业主与能源供应、业主与其他侵害物业范围内业主共同权益的公民、法人或行政主管机关之间的.大量纠纷，都可能构成通常所说的集团诉讼或群体诉讼，适用我国民事诉讼法所规定的代表人诉讼制度来解决。而在实践中，业主委员会常常成为全体业主的诉讼代表人―――尽管不是当然的诉讼代表人―――作为独立的诉讼主体，按照特殊的法律制度，独立于业主而享有诉讼权利和诉讼义务，他们的诉讼结果对全体业主发生法律效力。这一制度也许能够支持将业主委员会作为相对独立于业主的实体而成为物业合同一方当事人的观点。 其三，制度的风险与收益考量。从制度的收益来看，将业主委员会作为物业管理合同一方当事人，无论对于物业公司还是对于业主而言，都可以大大降低物业管理过程中的交易成本，提高沟通、协调、管理和纠纷解决的效率，这正是建立业主委员会制度的主旨之一；从制度的风险来看，如果说，诉讼法在诉讼代表人制度中为那些不愿意接受参与集团诉讼的人们预留了补救的机会(他可以另行起诉)，那么，《条例》通过规定业主委员会的产生、权限和监督机制，也为那些不满业主委员会代表权的业主留下了足够的救济空间。 最后，无论是否承认业主委员会在物业管理合同中作为独立主体的身份，都不能改变这一事实，即，在这一合同关系中，物业公司作为市场经济体制下的民事主体，他们财产权利(政治权利是另一范畴)都与作为公民的业主以及他们的利益代表机构一样，受宪法、法律和合同的保护，享有独立的企业人格和财产利益。他们是与业主平等地依法享有合同约定的权利并履行合同义务。《条例》赋予业主委员会对物业服务的监督权和否决权，并非凭借其凌驾于物业公司之上的管理者地位，而是基于合同的平等主体身份，行使监督合同履行的权利。

篇17：现当代企事业单位物业管理模式分析的论文

就目前来看，企事业单位的各项物业管理工作中，还存在诸多有待解决的遗留问题。通常情况下，企事业单位的物业管理部门都是由相关行政后勤部门转变来的，这些部门在开展各项工作的过程中，会受到种种因素的制约，所以在落实各项工作的过程中还存在许多不足，需要进一步改进与完善，从而不断提升我国企事业单位物业管理水平。

一、准确定位机构性质，整合管理队伍

企事业单位的物业管理工作通常都是单位后勤服务部门来代办，或者是采取对外经营的模式。管理模式较为落后，服务收费标准有待进一步完善，同时其管理工作的开展不仅要服从于单位的人事、业务管理，还要充分满足现代物业发展需求。若将其从现有行政机构中脱离出来，独立自主地向市场化道路发展，职工不仅会出现心理不平衡的现象，也会产生较重的思想负担，认为自己未来的发展前景不容乐观。企事业单位的物业管理机构要想从相关行政部门中完全脱离出来，仅凭借自身能力去开拓市场，就目前来看还存在较大难度，关键在于其所处环境、服务对象以及现有职工群体都具有较强的`特殊性。对此，企事业单位应恰当引导职工放下思想包袱，让职工全身心投入到自己从事的工作之中。同时，还要适当采取一些措施来稳定职工队伍，不断提升职工爱岗敬业的意识。一方面，应注重提升职工综合素养与工作效率，应经常组织职工参加多元化的培训活动，让每个职工都认识到自己工作的重要性，促进其工作责任心、自信心不断提升；另一方面，要为每位职工提供平等的竞争上岗的机会，突破传统的干部与工人的界限，并制定出科学、完善的奖惩机制[1]。

二、加强经营服务，提升经济效益

1.有效拓展服务项目

当前很多企事业单位的服务项目普遍存在项目单一、服务内容陈旧等问题，所以，为了进一步提升服务水平，应充分重视服务项目的拓展，革新服务模式。为此，企事业单位应先制定出符合自身发展特点、需求的管理目标，不断完善反馈机制，认真聆听业主的实际需求，并结合不同服务对象各个阶段的实际需求，提供针对性的服务，进而充分体现出服务的具体性、限时性与可实现性等特点。另外，企事业单位管理机构还应充分利用现有管理资源优势，通过继续接管全新的小区、服务项目，来进一步拓展自身的经营范围，从而获得更大的经济效益[2]。

2.科学细化服务

物业管理应具备超前的服务意识，注重挖掘服务对象消费潜力，全面了解与把握不同时期业主的需求。为此，物业管理部门可以适当增加地灯、防滑标志等一些小设施。同时，还可以为业主提供免费的临时停车场地以及健身等娱乐场所，或者是通过服务项目、次数的适当增加来让业主充分感受到物业管理服务水平的提升，在此背景下，恰当增加一些有偿性服务，并将收费标准合理控制在业主接受范围之内。通过大量实践证明，这种方式的实施，不仅能够为业主提供更优质的服务，也能够引导更多业主积极主动地配合物业部门开展各项管理工作，从而获得更大的经济效益。

三、保障单位物业服务

单位物业管理与其他社区物业管理存在很大不同，首先应提供的是保障。如应保障办公区供电的持续、稳定性，对此，可以将供电线路合理改造为双回线路，这样在其中一条线路出现故障时，另一条线路能够确保办公区供电正常，进而全面适应机关办公区等的特殊需求。

四、重视法律武器的运用

物业管理服务的涉及面极广，这决定了其服务管理工作的落实需要面对诸多可预见、不可预见的问题。其中最显著的就是物业管理机构内部、与业主之间以及其他部门之间的法律纠纷。应尽量与业主建立完善、平等以及互相信任的关系，签订标准协议，双方明确服务条款，避免产生一些不必要的纠纷；在内部，产生的纠纷多在工伤、保险等方面，这就需要不断完善用工、保险以及辞退等方面的制度，严格遵守劳动法，避免因小失大，通过对物业管理法律法规的详细解读来为各项管理工作的开展提供有力保障。

五、结语

总之，企事业单位物业管理工作质量与效率的高低，不仅对业主的生活品质、切身利益有着重要影响，也关系着单位未来后勤改革、发展水平的高低，以及物业管理企业化品牌形象的开发与延续。在单位后勤社会化改革不断推进背景下，物业管理作为其改革的重要内容之一，应该给予足够重视，积极探究出全新、高效的管理模式。

参考文献：

[1]费建明.论企事业单位物业管理的状况与形式[J].江苏科技信息,2013(24):47-48.

[2]李艳.浅谈国有企事业单位转制物业管理公司的税收优惠[J].中国市场,2014(21):133-134.

篇18：经营型物业管理模式推行研究论文

1.1传统物业管理的主要模式

我国目前的物业管理主要有三种模式：

1)专业物业管理模式.工作内容多是综合性、全方位，按业主的具体需要提供服务，融管理于服务过程；经费来源主要包括物业管理费及物业经营收入；工作对象主要面向高端物业，如写字楼、公寓、宾馆、别墅等.

2)专业与行政结合模式.多为开发商的物业企业采用模式，工作对象以普通民宅为主；工作目标为业主提供安全的居住环境，并为物业开发提供支持.这类物业企业管理费一般难以达到收支平衡，需要通过其它相关经营，或借助开发商扶持来维持运营.

3)典型传统管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部门或企事业单位自管.目前从总体上看，第一种模式尚处于起步阶段，但发展迅速，后两种模式仍占主要地位，但是，三种管理模式与物业规范化、市场化管理要求相比还有很大差距.

1.2经营型物业管理模式基本特征

伴随经济社会发展和人们生活方式的改变，以及物业管理的不断完善，现代物业管理已大大超出了传统的管理煤气水电、打扫清洁卫生、确保治安安全等工作内容.现代信息技术的运用、消费理念的更新、生活品质的提高对物业的服务内容和品质提出了更高的要求.同时，市场环境的快速变化、管理成本和人工费用的提高、市场竞争的加剧，以及物业管理企业内部的管理质量、服务质量、品牌理念上的相互竞争，要求企业从市场定位到管理与经营、从服务理念到服务模式，都应与时俱进地创新和调整，以适应业主及整个行业的现实需要.为此，需要物业管理企业顺应市场需求、更新经营理念、探索创新发展、拓展延伸物业的内涵品质和创新经营管理模式，从而提升物业管理价值水平，逐渐实现由传统物业管理模式向经营型物业管理模式的转变，以促进整个物业行业的稳步发展.经营型物业管理模式，是以市场和需求为导向，将现代科学管理方式和市场化经营手段融为一体，通过创新经营理念，优化资源组合，创造高品质、高水准的物业管理服务，实现物业保值增值，最终达到实现物业管理企业良性发展的目的.它以自身涉及的整个领域为工作对象，通过优化资源和转化技术，在管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作等方面高度融合发展，以实现其充分市场化的核心发展取向.与传统的物业管理模式相比，它主要表现出四个方面的特点：

1)将物业管理与物业经营结合起来，在做好物业管理工作的同时，为业主、开发商设计并实施物业经营性方案.在保证业主权益的基础上，依照相关法律法规，通过开办诸如家政服务、物业估价、租赁代理、商业服务、信息咨询、小区智能化等业务，创造新的价值空间，在为业主提供经营性服务活动中企业实现盈利.这些活动主要表现在物业管理服务中的流通环节和管理环节各个方面.

2)将物业管理活动从对管辖物业的一般性维护、碎片性管理提升为对其全过程、全生命周期的系统服务、整体营销及综合管理，统筹规划，系统安排，从而为业主、开发商或客户提供全面、高品质的服务.

3)将现有企业内部物业管理部门按照专业化、社会化要求，不断细化其专业化与社会化分工，优化管理活动，提高服务质量与服务效率，有效降低经营与管理成本.

4)依托兼并重组、改组、出售等资本运作方式，将物业资源进行优化组合配置，同时实施专业化管理、系统化运作、规模化经营、内涵式扩张，实现企业资本扩张与经营效率的倍增.

1.3推行经营型物业管理模式的现实性

经营型物业管理模式通过整合资本、信息、技术和人才，并使其迅速向优势企业集中，从而使物业管理企业形成规模化、集团化经营，增强企业竞争力.推行这一物业管理模式，对于引领我国现阶段物业管理行业的发展具有重要的现实意义.首先，21世纪是我国物业管理行业不断提升服务理念、完善管理质量、逐渐走向成熟的`重要阶段.在这一进程中，质量及品牌理念的角逐与竞争、消费观念更新与市场需求变化、管理与服务方式变革及高新技术应用，要求物业在服务观念与服务方式、经营理念及市场定位等方面进行变革，主动去适应市场需要，从传统物业管理提升到经营型物业管理是必选之路.其次，作为现代城市管理的重要组成部分，物业管理行业伴随我国经济改革市场化进程加快，其竞争日益加剧，推行经营型物业管理模式，正是促进物业管理企业快速走向市场化、规模化、产业化、集团化和规范化发展的重要手段.它有效地突破了物业管理行业相对于房地产行业的从属定位，改变依赖后者的传统格局，由单一产业结构逐步向多元产业结构发展，增强其市场竞争活力.第三，经营型物业管理模式作为实现资源吸引和技术转化优化组合的创新性方式，改变了物业管理企业过度依赖房地产企业的格局，使它不再是房地产行业的简单的“末端”行业，促进它从单一、低端的产业结构逐步向多元、高端化的产业结构转型，从而一改物业管理行业低收入、低形象的“微利行业”特征，可极大地提高物业管理在新时代的社会地位，更有益于物业管理行业的转型升级和人才培养.

篇19：经营型物业管理模式推行研究论文

结合现阶段我国物业管理发展的现状及未来趋势，在我国全面推行经营型物业管理模式可从以下几个方面着手.物业经营、管理、服务融合发展以服务为宗旨、管理为基础、经营为手段，参与为业主选择投资和经营项目，拓展物业整体功能，规划物业经营方案，挖掘物业管理增效和物业保值增值潜力，扩大物业管理企业赢利空间.充分发挥技术优势根据物业管理企业自身优势，大力发展物业管理的基础性服务项目，如物业机电设备、高层楼宇电梯、消防设施、智能化系统的检修、保养和维护，物业管理应用软件开发等技术服务项目，使物业管理从简单维护和劳动密集向技术维护型和知识密集转变.充分发挥资本运作与经营注重企业的资本运作，充分整合企业资源.通过资产重组、混合兼并，将品牌运作与企业市场拓展、规模化发展联系起来，实现强强联合，共享各类物业管理企业的资源，如资金、品牌、技术等.基于资源共享和优势互补的目的，通过资本运作纽带，有效利用先进物业管理企业的品牌优势、规模优势和技术优势，谋求合资或合作经营，或通过兼并、重组、收购等方式，输入先进的管理理念和管理模式，优化组合物业管理资源，实现企业低成本市场扩张.融营销与服务理念于物业管理全程，实现物业保值增值把传统的物业管理重新融入营销、服务理念，不仅重视物业管理委托期的责任，而且关注物业作为长寿命商品的远期利益经营，使业主享有更全面、更优质的服务.其核心是将营销的策略和思想深刻地融入到现有的物业管理全过程，实现经营和管理的合力运行，达到使物业保值、增值的目的.实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸的跨区域发展策略从我国区域经济发展水平、知名物业企业品牌现状以及物业企业发展规模上看，单一物业管理企业的业务覆盖面相对较小，各地区物业管理企业发展不平衡.由于沿海发达经济地区物业的先行发展，其管理水平和实力较内地更好.实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸，推行跨区域经营型物业管理模式策略，则有利于发掘物业管理市场潜力，推动我国物业管理行业水平的整体平衡发展.发挥专业化优势在行业市场化竞争中的作用随着城市信息化、多功能化发展水平越来越高，城市功能越来越细分，向物业提出了实现专业化管理的必然要求.

在物业管理企业内部各职能部门引入竞争机制，促其逐步实现管理的专业化、社会化，从而分工更细化，营运成本降低，服务质量提高；同时，利用专业技术优势，组建专业化公司参与市场竞争，实现物业企业的市场扩张.随着物业管理专业化，可有效地组织和保障市场化、创新性的物业管理工作的开展，不断提高业主的满意度和信任感，逐步树立物业管理在人们心目中的良好形象，增强物业管理企业在市场中的核心竞争力.加强物业管理人才培养实施经营型物业管理需要综合素质高、业务能力强、具有良好开拓意识和前瞻性的专业人员和管理人才.然而，我国目前受过物业管理专业教育或培训的从业人员少之又少，尤其缺乏受过专业教育的高级管理人才.物业管理从业人员能力整体上不能与物业管理和经营的发展需要相匹配，制约了行业的健康发展.因此，培养一支专业能力强、服务水平高的从业人员队伍是推行经营型物业管理的必备前提条件.目前，武汉大学、北京林业大学等高校率先开设了物业管理本科专业，为培养物业高级管理人才和物业管理企业的经营与管理提供了人才教育保障.发展数字化社区随着信息技术、互联网技术的快速发展，“互联网+”开始不断融入社区的开发与建设，社区的“数字化”“智能化”越来越普遍.“数字化社区”或“智能化社区”为经营型物业提供了物质载体和技术支撑，也成为经营型物业管理的重要内容之一.物业公司要顺应时代发展趋势，充分利用信息技术、互联网技术，在社区内构建集社区管理、服务、资本运作于一体的数字化多功能综合平台.依托平台和多样化的用户终端，打造以小区为核心的一定范围内的社会经济生活圈.在此基础上，进一步与“数字化城市”融合，使社区的物业服务平台与政府的政务服务平台实现对接互通，从而形成更为广阔的社会区域网络.

在“互联网+”时代，物业管理企业能够把握“数字化社区”或“智能化社区”带来的市场契机，充分利用信息技术与互联网技术，开展经营性物业管理，将发展数字化社区作为企业创新物业管理的赢利模式，推动企业进步和提升服务品质.创造与培养物业企业核心竞争力物业企业的核心竞争力是开展经营性物业管理的重要基础.如何创造性地开展经营性业务，拓展市场，在与其他企业的激烈竞争中脱颖而出，培养物业管理企业的核心竞争力，是开展经营性物业管理的当务之急.在推行经营性物业管理模式过程中，应当充分发挥市场经济杠杆作用，通过兼并优化重组、控股出售等资本运营方式对各物业企业进行优胜劣汰，从而打造出信誉高、形象好、专业化程度高、现代服务理念强的品牌企业，从而全面提升企业的核心竞争力.物业管理提供了不动资产的保值增值服务，目前在我国仍处于产业链条的低端，与我国为庞大不动资产提供优质的保值增值管理服务的现实需要不相适应.随着物业管理服务成本越来越高，企业生存空间被不断压缩，物业管理必须实行自身突破与变革，开拓新的经营管理模式，因此，推行和发展经营型物业管理势在必行.经营型物业管理，在人才培养、企业责任、专业化管理、核心竞争力、创新理念、兼并重组等方面，可以实现当代物业管理的整体转型升级.

篇20：高脂血症发病情况与健康管理模式探讨

高脂血症发病情况与健康管理模式探讨

【摘要】目的本文通过对我院2009年度健康体检人群中高脂血症的发病情况及伴发疾病的相关性研究，探讨了我院高脂血症人群健康管理的干预模式。方法在我院2009年度健康体检者中随机抽取5 999例，使用横断面调查的方法对不同性别、年龄段高血脂分类检出率以及与体重指数(BMI)、血压、血糖的发病情况进行相关性研究。结果共5 706例资料齐全者进入调查，检出高脂血症1 633人，患病率为28.62%，男性患病率为33.14%，女性患病率为17.58%。年龄分布以50～69岁为主。男性组30岁起、女性组50岁起高脂血症检出率明显升高，男性高脂血症患病率除70岁以上年龄组外均高于女性，除60岁以上年龄组外差异均有统计学意义(P<0.05)。BMI、空腹血糖、舒张压、性别、年龄与高脂血症的发生密切相关。结论健康体检中高脂血症与高BMI、高血压、高血糖的发生密切相关。采用中西医结合的健康管理模式，除了控制体质量外，还应同时对高血压、高血糖等进行综合干预以预防心脑血管疾病的发生。

【关键词】高脂血症;高血压;高血糖;健康管理;多元回归

高脂血症(hyperlipidemia)是各种原因导致的血浆中胆固醇或三酰甘油水平升高的一种疾病。高脂血症是动脉粥样硬化的首要危险因素[1]，与冠心病、脑血管疾病的发病率有直接相关性。随着社会经济的快速发展及人民生活水平的不断提高，健康意识的滞后与饮食习惯、运动方式的不合理，导致高脂血症人群呈逐年增长趋势，随之而来的是心脑血管疾病及糖尿病的发病率不断升高。研究表明膳食中脂肪、动物性食物过多，谷类食物比重过低的人群，可能引起血脂水平增高，发生冠心病的危险性增加[2]。

2009-03—2010-07，我院启动了对慢性病及高危人群的集中分层健康疗养干预计划。为完善我院高脂血症人群健康管理模式，现以2009年在我院进行体检的5 999例公务员人群进行横断面调查，分析探讨了公务员人群高脂血症流行病学特征及其相关因素，为高脂血症及心血管疾病的科学、系统、有效、更具针对性的健康管理方案的制定提供依据。现将结果报告如下。

1对象与方法

1.1研究对象本研究采用模断面研究方法，随机抽取2009-01—12在我院体检中心参加血脂等检查项目的公职人员共5 999人，从中淘汰测验项目不全人员293人，剩余有效观察对象5 706人，其中男性4 062人，女性1 644人;年龄最大89岁，最小20岁，平均年龄(44.8±13.1)岁，其中男性平均年龄为(44.49±13.04)岁，女性平均年龄为(45.48±13.22)岁。

1.2研究方法健康体检者检查项目包括性别、年龄、身高、体质量、收缩压(SBP)、舒张压(DBP)，采用全自动生化分析仪测定空腹血糖(FPG)、总胆固醇(TC)、三酰甘油(TG)、高密度脂蛋白(HDL)和低密度脂蛋白(LDL)。

1.3诊断标准

1.3.1高脂血症高脂血症判定标准依据2007年中国成人血脂异常防治指南[3]，包括高胆固醇血症、高TG血症、低HDL血症和混合型高脂血症(血清TC与TG水平均增高)。

1.3.2高血压高血压诊断标准SBP≥140 mmHg(1 mmHg=0.133 kPa)和/或DBP≥90 mmHg，或近2周内未服用降压药物[4]。

1.3.3高血糖高血糖按照2007年中国2型糖尿病防治指南诊断标准[5]，FPG受损：6.1 mmol/L≤FPG<7.0 mmol/L;糖尿病(DM)：FPG≥7.0 mmol/L和/或既往有糖尿病病史，以上两种情况统称为高血糖。

1.4统计学方法将研究对象按年龄、性别、不同高脂血症类型进行分组，应用SAS 9.2统计软件进行数据分析。计量资料以均数±标准差(x±s)表示，计数资料比较采用χ2检验，P<0.05为差异有统计学意义。多因素分析采用多元回归将高脂血症与高血压、高血糖、年龄、性别进行相关性分析，以P<0.05为差异有统计学意义。

2结果

2.1高脂血症检出的一般情况体检资料齐全者共5 706人，共检出高脂血症1 633人，患病率为28.62%。年龄最大86岁，最小24岁，平均(47.30±12.30)岁，其中男性平均年龄为(45.91±11.82)岁，女性平均年龄(53.82±12.42)岁。男女比例为1∶0.22。

2.2高脂血症性别、年龄分层特征(表1)共检出高脂血症1 633人，其中男性1 346人，患病率为33.14%;女性287人，患病率为17.46%。年龄分布以50～69岁为主，60～69岁年龄组所占比例最大，占总例数的36.34%;其次为50～59岁年龄组，占34.47%。表1结果显示，按年龄、性别分层后，高脂血症患病率均有随年龄增加而增高的'趋势，其中男性在40～49岁年龄组最高，患病率为39.71%，女性在70岁以上年龄组最高，患病率为35.42%。男性组高脂血症患病率在30～39岁组开始明显增高，到40～49岁组达高峰;而女性组于50～59岁组才开始明显增高，直到70岁后仍保持较高的检出率。各年龄组比较，男性高脂血症患病率除70岁以上年龄组外均高于女性，除60岁以上年龄组外差别均有统计学意义(P<0.05)。

2.3各组高脂血症患病率比较本组体检者同时进行体重指数(BMI)、SBP、DBP、FPG检查，资料齐全者5 706人。高脂血症分类情况及不同类型高脂血症、高BMI、高血压、高血糖发生情况(表2)。由表2可见高TC血症共405人，高TG血症共534人，其中高TG血症发病人数最多。3种类型的高脂血症中以混合型高脂血症者高BMI率最高。

2.4高脂血症与高BMI、高血压、高血糖的相关性分析(表3)结果显示BMI、FPG、DBP、性别、年龄与高脂血症的发生密切相关。在被调查的因素中，高BMI与高脂血症关系最为密切(标准偏回归系数=0.154 39)，高BMI与高脂血症的发生最为相关，其次为FPG、DBP、年龄、性别，说明高BMI、高血糖、DBP升高、年龄越大高脂血症患病率越高，反映出高脂血症者血管硬化、血液黏稠度升高导致DBP升高。本组资料显示高脂血症与性别有关，男性高脂血症患病率较女性高。可能的原因有：①男性饮酒的比例较大，进食高脂肪食物的机会较多。工作压力大，运动时间少。②女性在绝经前肥胖较少，只在绝经后由于雌激素水平的下降，肥胖才明显增多。也与女性为保持身材比较注意节制饮食有关。

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